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Le 23/08/2019

Le dispositif reconduit dans 28 agglomérations impose une nouvelle contrainte énergétique

Le dispositif d’encadrement des loyers qui touche certains logements en zone tendues a été reconduit dans 28 agglomérations depuis le 1er août dernier. Il impose une nouvelle condition aux propriétaires souhaitant augmenter leur loyers.

Le décret précisant les règles du jeu 2019 est sorti

Le décret du 26 juillet 2019 publié au Journal officiel du 28 juillet reconduit le dispositif d’encadrement de certains loyers depuis le 1^er août 2019 et jusqu’au 31 juillet 2020 dans un certain nombre d’agglomérations situées en zones tendues.

L’encadrement des loyers concerne les contrats de location de logements nus ou meublés. Il s’applique aux nouvelles locations et aux renouvellement de baux.

Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers ?

Le dispositif s’applique en zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel. Un montant maximum d’évolution des loyers en cas de relocation ou de renouvellement du bail est alors fixé par décret.

Les 28 agglomérations concernées sont : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia,Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan,Fréjus, Genève Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix, Meaux, Menton Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon les Bains, Toulon, Toulouse.

Les logements vacants sont exclus du dispositif d’encadrement des loyers

Certaines locations ne sont néanmoins pas soumises à ce dispositif d’encadrement, il s’agit des logements vacants faisant l’objet d’une première location ; inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ; ayant bénéficié de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.

Les dérogations à la limitation de l’évolution des loyers valent jusqu’à la fin 2019

En cas de loyer manifestement sous-évalué ou de travaux, la loi par ailleurs certaines dérogations à la limitation de l’évolution du loyer.

Loyer sous-évalué. Si le bailleur prouve que le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué, il pourra décider, sous certaines conditions, d’une revalorisation des loyers supérieure l’Indice de référence des loyers (IRL).

Travaux. Si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité liés à la décence du logement pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, il peut aussi décider d’une revalorisation des loyers supérieur à l’IRL. A condition que l’augmentation du loyer annuel ne dépasse pas 15% du coût réel des travaux TTC.

De nouvelles obligations énergétiques à compter du 1er janvier 2020

Le décret stipule qu’en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué, à compter du 1er janvier 2020, l’augmentation de loyer, elle même encadrée, ne pourra être appliquée que si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (le cas échéant, à l’issue des travaux). Autrement dit, le texte exclue les logements les plus énergivores, ceux qui disposent d’une étiquette énergétiques F ou G dans le cadre du DPE (diagnostic de performance énergétique).

Avez-vous regardé de près votre assurance emprunteur ?

Le 22/08/2019

Avez-vous reçu le conseil adapté à votre situation et pertinent ?

Dans 99 % des cas, l'offre d'assurance emprunteur est balayée en quelques secondes par votre conseiller bancaire alors que de longues discussions et d'âpres négociations de taux retiennent toute votre attention...

Et vous, dans la plupart des cas, vous prenez ce que votre banquier vous propose ; parfois, vous allez au-delà et cherchez une offre moins chère sur un site internet de comparateur, ce qui n'est pas bien difficile à obtenir, vu la marge prise par la banque !

OUI MAIS ?

Où est le conseil ? Vous payez une assurance mais que couvre-t-elle ?

Les accidents n'arrivent pas qu'aux autres...

Je rentre de vacances, l'un de mes clients, Michel, rentre aussi, lui, mais en bien piteux état... Sa femme vient de m'appeler.

Clairement, se pose la question d'une Invalidité Permanente et Totale (IPT) et donc de la garantie de ce risque sur leurs emprunts en cours :

La garantie IPT intervient lorsque l’assuré se trouve, à la suite d’un accident ou d’une maladie, dans l’incapacité d’exercer sa profession.

Déjà quelques subtilités :

- il n'y a pas de barême légal ! Autant de compagnies, autant d'appréciations !

- selon les contrats, la profession peut être celle déclarée lors de la souscription ou celle réellement exercée lors de l'accident...., certains contrats prévoient même toute profession... (mais bien sûr, pourquoi ne pourriez-vous pas faire de la vente à distance, alors que vous étiez marin pêcheur ...!) ;

- le taux d’invalidité est au minimum égal à 66 % (soit une incapacité totale de locomotion), mais certains contrats exigent un taux supérieur...

- certains contrats prennent en compte 100 % de l'échéance de prêt, d'autres appliquent un rapport avec le taux d'invalidité...

Cette garantie est imposée par les organismes prêteurs en cas d’achat d’une résidence principale. Elle est en revanche facultative en cas d’investissement locatif car les établisements bancaires considèrent que même si vous cessiez votre activité, les loyers perçus permettraient de rembourser l’emprunt.

Et pourtant, depuis la hausse continue des prix de l'immobilier depuis 30 ans, cela fait bien longtemps que les loyers ne couvrent plus les mensualités de prêt !

Cela ne vous suffit pas encore pour avoir des frissons dans le dos ? Continuons...

Se pose encore la question de la quotité assurée dans le couple : 50/50, 70/30 ou chacun 100 % ?

Et cerise sur le gâteau, se pose la question de la durée de la prise en charge par l'assurance : nombre de contrats ne versent une indemnité mensuelle que jusqu'à la retraite ! Et l'âge légal, bien sûr ! Ce qui oblige de facto à prendre sa retraite à l'âge légal avec la décote !

Si vous continuez de penser que l'assurance emprunteur est une assurance anodine, nous ne pouvons rien faire pour vous... pour Michel, c'est trop tard.

Mais si vous prenez conscience qu'il est peut être utile de vérifier SI VOUS ETES CORRECTEMENT ASSURE, contactez-nous, faisons un point :

Vous payez une assurance, sans doute déjà très cher, or, il est très vraisemblable que nous vous trouvions mieux et pour moins cher !

Transfert de votre contrat d'assurance-vie : attendez un peu

Le 21/08/2019

On pourra prochainement changer de contrat d'assurance vie, en conservant son ancienneté fiscale. Mais pour le moment, rien n'est prêt !

Le dispositif, adopté dans le cadre de la loi Pacte du 22 mai 2019, provient d’un amendement porté par le député des Yvelines, Jean-Noël Barrot, et voté à la dernière minute par l’Assemblée nationale. En principe, les épargnants peuvent désormais changer leur contrat d’assurance vie, tout en conservant son ancienneté fiscale. Seule contrainte : le nouveau contrat doit être souscrit auprès de la même compagnie d’assurances. Il n’est donc pas possible de prendre la tangente pour loger son épargne chez un autre assureur que vous jugeriez plus performant.

Les assureurs ne jouent pas encore le jeu

Pouvez-vous pour autant transférer un ancien contrat vers un autre, plus moderne et plus rémunérateur ? Pour l’heure, la réponse est résolument négative. il semble clair que les compagnies voient d’un mauvais œil cette mesure et ne font preuve d’aucun zèle pour la mettre en place. Et personne ne semble d’accord pour indiquer comment ces transferts pourraient s’organiser.

Il nous semble prématuré de demander à changer de contrat. Les assurés qui procéderaient au rachat de leur vieux contrat pour investir dans un plus récent pourraient se heurter à un refus de prendre en compte l’historique fiscal. Mieux vaut être certain de la capacité de l’assureur à mener à bien le transfert prévu par la loi.

Une bouffée d’air pour les épargnants

Une fois que le dispositif de transfert sera mis en œuvre, il constituera une vraie bouffée d’air frais pour les épargnants qui retrouveront ainsi une certaine liberté de mouvement. Il n’est pas rare, en effet, que des assureurs maltraitent d’anciens contrats au profit de plus récents, bien conscients que leurs vieux clients sont condamnés à les garder pour en conserver l’antériorité.

Vous aurez alors d’autant plus intérêt à vous poser la question de la qualité de votre contrat actuel et de chercher à identifier les meilleurs.

Pour vous aider à y voir plus clair dans ce maquis, contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE !

Transfert : ce que prévoit la loi

La possibilité de transférer une assurance vie est inscrite à l’article 72 II 2° de la loi Pacte (n° 2019-486 du 22.5.19). Le texte est clair : tout assuré non satisfait de son contrat peut en demander la « transformation partielle ou totale » au profit d’un autre, pourvu qu’il soit multisupport. La loi précise également que la transformation « n’entraîne pas les conséquences fiscales d’un dénouement », autrement dit qu’il ne s’agit pas d’un rachat taxable. « Cette transformation s’effectue soit par avenant au bon ou contrat, soit par la souscription d’un nouveau bon ou contrat auprès de la même entreprise d’assurances. » Aucune autre condition n’est fixée pour pouvoir bénéficier du maintien des avantages fiscaux. Il n’est question ni d’ancienneté du contrat, ni d’une contrainte d’investissement en unités de compte, ni de souscription auprès d’un même distributeur. Il est donc tentant de penser que si l’assureur ne propose pas lui-même ce transfert, l’assuré peut l’effectuer de sa propre initiative, ce que nous vous déconseillons à l’heure actuelle. Le texte est officiellement entré en vigueur le 24 mai 2019.

Identifier le contrat qui vous convient

Évidemment, tous les épargnants n’ont pas les mêmes besoins et de même aucun contrat n'est la panacée pour tous..

C’est pourquoi l'assistance de votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, qui est courtier et distribue plusieurs assureurs,dont il a scrupuleusement analysé toutes les conditions générales, est indispensable, et ce, quelle que soit votre situation :

- si vous n’avez pas encore souscrit d’assurance vie et désirez vous lancer en choisissant un contrat de qualité ;

- mais aussi si vous disposez déjà d’une assurance vie et que vous souhaitez en ouvrir une ou plusieurs autres, afin de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. Rien ne vous interdit en effet de détenir plusieurs contrats. Ils pourront également vous être d’un grand secours lorsque les conditions de la transférabilité seront établies avec certitude.

L'assurance-vie : un marché inégalitaire

Le 15/08/2019

L’assurance vie cache de très fortes disparités de traitement, selon les assureurs, d’un épargnant à l'autre.

1 – Les banques et les autres

Selon l’ACPR, les banques rémunèrent leurs fonds en euros à 1,71% en 2018, contre 2% en moyenne pour les assureurs « traditionnels » non liés à un groupe bancaire.

Selon le régulateur bancaire, cet écart de rémunération est, aussi, une conséquence de l’importance des frais de gestion annuels ponctionnés par les banques, « les plus élevés » du marché. Or les bancassureurs concentrent 61% de l’épargne investie en assurance vie. La force du réseau de distribution, même si les contrats sont moins rentables.

2 – Les clients « patrimoniaux » favorisés au détriment du grand public

La rémunération 2018 des contrats grand public stagne à 1,56% quand les rendements des contrats patrimoniaux (1,82%) et gestion privée (1,87%) restent bien mieux rémunérés. L’expression consacrée à cette pratique favorisant les clients haut de gamme : « Déshabiller Pierre pour habiller Paul. » Les assureurs sont effet tenu de reverser la majeure partie (85%) des bénéfices financiers de leur fonds en euros à leurs clients, mais la loi leur laisse toute latitude quant à la répartition des gains. Ce qui explique qu’une banque peut livrer un rendement de 1,25% à ses clients « standard » et 1,90% aux clients de sa banque privée.

3 – Les jeunes plutôt que les « vieux » contrats

Dernière inégalité concernant la répartition de la rémunération sur les fonds en euros : les épargnants sont plus ou moins bien lotis selon la date à laquelle ils ont souscrit leur contrat. Ainsi les fonds en euros des contrats les plus récents (ouverts depuis 2010) sont rémunérés en moyenne à 1,91% selon l’ACPR, contre 1,73% pour ceux ouverts lors de la décennie précédente. Objectif des assureurs : mettre en avant la bonne rémunération du contrat actuellement en « tête de gondole ». En revanche, les contrats les plus anciens (ouverture avant 1980) sont les mieux rémunérés (2,29% en 2018) grâce à aux engagements contractuels des assureurs (des taux garantis élevés notamment) qui les contraignent à livrer de meilleures rémunérations.

4 – La gestion pilotée « active » doublée par la gestion « passive »

Les banques et assureurs traditionnels poussent de plus en plus leurs clients vers la gestion sous mandat. L’objectif premier : les inciter à investir sur l’autre grande famille de supports de l’assurance vie, les unités de compte (UC), plus risquée, potentiellement plus rentable pour l’épargnant, et plus facile à gérer pour l’assureur en matière de solvabilité. Or la gestion sous mandat, ou gestion pilotée, permet aux épargnants de déléguer leurs arbitrages en UC à des experts. Plus rassurant… mais parfois moins rentable ! Les assureurs vie affichent des performances « globalement décevantes » : sur 5 ans (2014-2018), les gestions profilées « prudente » et « modérée » affichent un rendement annualisé inférieur à celui du fonds en euros : respectivement 1,22% par an, 1,59% et 1,96% selon les calculs du cabinet. Loin derrière une gestion orientée à 100% sur les actions françaises (6,12% par an) ou un investissement immobilier en SCPI (4,67%).

5 - Un placement de moins en moins « populaire » ?

Plus de la moitié de l’épargne en gestion appartient désormais à des clients « patrimoniaux » ou en gestion privée. La dérive est constante depuis que le secteur ne peut plus, ou ne veut plus, vendre de fonds en euros », le support le plus accessible de l’assurance vie.

Que pouvez-vous en tirer comme conclusion ?

1 - Tout d'abord que les contrats vendus par les réseaux bancaires sont de loin les moins performants et les plus chargés en frais ;

2 - La gestion sous mandat enrichit la société de gestion, pas vous !

Vu la faiblesse des taux d'intérêt et la baisse constante qui en résulte pour le fonds en €uros, il est temps de voir ce que propose la concurrence.

Consultez sans attendre votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE !

(1) Autorité de contrôle prudentiel et de résolution

Finalisation du PER

Le 15/08/2019

Avec la publication d’un arrêté le 11 août au Journal officiel, le dispositif réglementaire nécessaire au lancement du nouveau Plan d’épargne retraite (PER) en octobre 2019 est désormais complet. Cet arrêté livre notamment les contours de la gestion pilotée s'appliquant par défaut sur les futurs PER.

Vous comptez ouvrir un PER, dans sa version individuelle ou collective ? Sauf « demande expresse » de votre part, le gestionnaire (assureur, gestionnaire d’actifs, etc.) devra appliquer la gestion pilotée par défaut, avec une sécurisation progressive des avoirs à l’approche de la retraite. Ce principe de la gestion pilotée par défaut prévaut déjà pour le plan d’épargne salariale orienté retraite, le Perco : il va ainsi être généralisé à l’ensemble des familles de PER.

Dans l’arrêté publié le 11 août au Journal officiel, Bercy précise les contours de cette gestion pilotée, en définissant le risque envisageable sur trois profils type d'allocation d'actifs. Le gestionnaire ne pourra ainsi qualifier un profil de « prudent horizon retraite » que si son allocation prévoit un minimum de 30% sur des actifs « à faible risque ». Puis le seuil d’actifs sans risque augmente progressivement passé le cap des 10 ans avant la « date de liquidation envisagée par le titulaire ». Plus concrètement, la date de liquidation du PER est l’âge théorique de départ à la retraite, mais l’arrêté précise que le titulaire du plan peut modifier « à tout moment » la date de liquidation envisagée.

Voici les seuils d’investissement en actifs sans risque pour les profils « prudent horizon retraite », « équilibré horizon retraite » et « dynamique horizon retraite ». Faute de choix de la part du souscripteur, c'est le profil « équilibré horizon retraite » qui s'applique.

Délai avant la retraite	Profil « prudent »	Profil « équilibré »	Profil « dynamique »
Plus de 10 ans	30%	Allocation libre	Allocation libre
5 à 10 ans	60%	20%	Allocation libre
2 à 5 ans	80%	50%	30%
Moins de 2 ans	90%	70%	50%

Précisions sur le transfert et l’information annuelle

L’arrêté précise par ailleurs le délai s’appliquant en cas de demande de transfert d’un PER d’un gestionnaire vers un autre : le gestionnaire « sortant » devra s’exécuter dans un délai de 2 mois après réception de l’ensemble des pièces justificatives nécessaires.

L’arrêté détaille aussi les éléments qui devront figurer dans le document d’information annuelle fourni aux détenteurs de PER : performance globale de l’actif, frais de gestion prélevés, frais ayant donné lieu à des rétrocessions au profil de distributeurs, performance finale servie au détenteur du plan, etc.

Épargne retraite : mieux vaut se lancer avant 35 ans

Le 09/08/2019

Sauf à devoir consentir de gros sacrifices une fois âgé, il faut épargner pour sa retraite avant 35 ans. Notre tableau le montre : pour obtenir 1.000 euros de rente à 65 ans, l’effort est deux fois moindre à 30 ans qu’à 45 ans (390 euros contre 830).

(1) Nos simulations sont réalisées avec un taux de rendement moyen de 3% l’an (profil d’investissement "prudent").

(2) Le taux de réversion de la rente sur le conjoint survivant est de 60% (les époux sont supposés avoir le même âge).

Rentrée 2019 : Transfert de votre contrat d'assurance-vie

Le 09/08/2019

Transfert de votre contrat d'assurance-vie

La loi Pacte, votée en avril 2019, ouvre droit pour chaque titulaire d’un contrat d’assurance vie à le troquer pour un autre (cliquez sur cette ligne pour en savoir plus)

L’opération peut s’avérer bénéfique pour les détenteurs de contrats aux performances poussives.

Les détenteurs d’un contrat médiocre ont une opportunité évidente d’investir dans une offre plus rentable.

Mutuelle : la réforme santé va faire grimper les prix !

Le 08/08/2019

Mesure phare du mandat d’Emmanuel Macron, le reste à charge zéro également connue sous le nom de réforme « 100% santé » promet de meilleurs remboursements des patients sur certains types de dispositifs médicaux. Cette réforme pourrait toutefois conduire à une augmentation des cotisations des mutuelles, notamment pour les seniors.

Une augmentation des cotisations des mutuelles senior

Prévue dès le 1er janvier 2020, la réforme du reste à charge zéro prévoit un remboursement total de lunettes et prothèses dentaires, puis certaines prothèses auditives en 2021. Cette mesure devant être financée aux trois-quarts par la Sécurité Sociale, il est difficile de comprendre en quoi elle pourrait se traduire par une hausse significative des tarifs des complémentaires santé. D’après la Ministre de la Santé Agnès Buzyn, les organismes de mutuelle seraient d’ailleurs « largement capables d’assumer » leur participation sans avoir cependant à la répercuter sur leurs tarifs. Pourtant, les professionnels du secteur reconnaissent qu’une hausse des prix est à prévoir. Leur argument ? Il n’est pas possible d’offrir plus de garanties tout en proposant des cotisations minimes. Opportunisme de la part des mutuelles ou non, il y aura bien une augmentation des cotisations des mutuelles pour les seniors.

Une augmentation des tarifs d’en moyenne 2%

Selon les experts, les tarifs des complémentaires santé connaîtraient une augmentation moyenne de 2% mais pour certains assurés plus âgés, des hausses record pouvant aller jusqu’à 15% pourraient être constatées ! Quelque soit le pourcentage d’augmentation du prix des mutuelles suite au reste à charge zéro, certains organismes ne devraient pas hésiter à augmenter les cotisations des actifs pour les mettre à contribution et ainsi minimiser la hausse de celles des seniors et des retraités. A noter également que les mutuelles d’entreprise ne seraient pas épargnées.

Ce peut être le bon moment pour faire un audit de vos contrats.

Contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE pour faire jouer la concurrence.