Loueurs en meublé non-résidents

3 septembre 2024

Etant résident fiscal étranger, vous vous interrogez sur les modalités d’imposition des biens immobiliers que vous louez meublés en France. Pour comprendre le traitement fiscal réservé à ces biens, quelques clarifications s’imposent.

Un régime fiscal de loueur en meublé encadré par la loi

Pour mémoire, l’application du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est conditionnée à la réalisation de conditions prévues par une lecture a contrario du Code général des impôts (CGI) à l’article 155, IV, 2, à savoir  :

• la réalisation de moins de 23 000 euros de recettes annuelles par l’ensemble des membres du foyer fiscal ;
• retirer de cette activité moins de la moitié des revenus, à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du Code général des impôts (CGI).

Un régime dérogatoire applicable aux non-résidents...

‍Le régime des loueurs en meublé diffère selon le statut de résident fiscal du bailleur. En effet, s’agissant des résidents fiscaux français, le seuil de 23 000 euros doit s'apprécier en tenant compte de l'ensemble des loyers acquis parle contribuable quel que soit le lieu de situation des immeubles affectés à la location meublée (RM Philip n° 8881, JO AN du 31 mars 2003 p. 2481 ; BOI-BIC-CHAMP-40-10, n° 115). En revanche, cette règle demeurait incertaine s’agissant des non-résidents. En effet, en application de l’article 4 A du CGI, les personnes dont le domicile fiscal est situé hors de France sont passibles l’impôt sur le revenu en raison de leurs seuls revenus de source française. Pourtant, l’administration fiscale admet (BOI-BIC-CHAMP-40-10, n° 115) que les non-résidents puissent tenir compte des recettes de la location meublée réalisée hors de France afin d’être considérés comme des loueurs en meublé professionnels.

Une clarification était donc requise quant aux revenus à considérer s’agissant des non-résidents.

…et précisé par une réponse ministérielle

Contexte

‍Nombre de non-résidents ont conservé un bien en France qu'ils louent - à titre non professionnel - le temps de leur absence. Or, il est fréquent que les revenus qu'ils retirent de cette activité dépassent leurs autres revenus en France, souvent inexistants puisqu'ils exercent leur activité professionnelle à l'étranger. Ces non-résidents basculent donc dans le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), dont le régime des plus-values est dans la plupart des situations bien moins favorable que le régime des plus-values immobilières des LMNP. Se pose donc la question de savoir si dans le cadre de la comparaison entre le revenu locatif et les autres revenus pour un non-résident, ses revenus professionnels encaissés à l'étranger pouvaient être pris en compte.

Une réponse ministérielle bienvenue

Par une question écrite en date du 1er juin 2023 (RM Renaud-Garabedian, n° 07040 : JO Sénat 4 janv. 2024,p. 23), Madame Renaud-Garabedian a interrogé le Gouvernement sur la location en meublé non professionnel par des contribuables non-résidents et la prise en compte des revenus professionnels encaissés à l’étranger, dans le cadre de la comparaison entre le revenu foncier et les autres revenus pour les non-résidents.

Par une réponse en date du 4 janvier 2024, le ministère auprès du ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique, chargé des comptes publics, est venu clarifier le régime applicable aux non-résidents. Lorsqu'un non-résident perçoit des revenus provenant de la location meublée d'un local d'habitation, pour un montant supérieur à 23 000 euros et que par ailleurs, ses seuls revenus de source française passibles de l'impôt sur le revenu en France sont inférieurs aux recettes provenant de l'activité de loueur en meublé, alors l'activité doit être qualifiée de « professionnelle ». La législation ne prévoit pas, en effet, que les revenus de source étrangère non imposés en France, soient pris en compte pour établir une comparaison avec les revenus de location meublée perçus.

À noter
‍
Cette réponse ministérielle fait écho à la position de l’administration fiscale (BOI-BIC-CHAMP-40-10, n° 165) qui précise que pour les non-résidents, la prépondérance des recettes s'apprécie en tenant compte de l'ensemble des revenus des contribuables et, plus largement, du foyer fiscal sous réserve que ces revenus soient imposables en France en application de lalégislation fiscale française et, le cas échéant, des conventions fiscales internationales. Les revenus perçus par les non-résidents imposables uniquement à l'étranger ne sont pas retenus.

Conclusion

Le régime fiscal des loueurs en meublés non-résidents s’apprécie donc à la lumière des seuls revenus locatifs. Si ces revenus issus de la location peuvent être considérés à l’échelle mondiale, grâce à une tolérance administrative et dans l’hypothèse d’une volonté d’être assujetti au régime professionnel, les autres revenus de source étrangère non imposés en France ne doivent pas être pris en compte pour établir une comparaison.

Par Caroline Benhamou, avocat associé du cabinet CBV Avocats