C’est l’une des nombreuses mesures qui découlent de la nouvelle loi de finances : l’exonération des donations en vue d’un achat immobilier neuf ou à rénover énergétiquement. À quelles conditions et qui pourra réellement en profiter ? On vous explique.
Une nouvelle exonération pour booster l'accès à la propriété
Les dons d’argent allant jusqu’à 100 000 € peuvent être exonérés lorsqu’ils sont réalisés au profit d’un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut, un neveu ou une nièce pour qu’il puisse acquérir sa résidence principale dans le neuf ou pour réaliser des travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale.
Juridiquement, un immeuble neuf étant un immeuble achevé depuis moins de 5 ans (appartement ou maison), on comprend que cette disposition concerne les biens en construction et les biens achevés depuis moins de 5 ans, mais pas l’achat d’un terrain, même pour y faire construire sa résidence principale.
La loi ne précise pas que cette exonération concerne les primo accédants.
A noter
Cette exonération s'ajoute aux abattements existants, ce qui peut considérablement augmenter la somme transmise sans fiscalité.
Un exemple concret ?
Imaginons Emma, 28 ans, qui rêve d'acheter son premier appartement. Sa grand-mère peut lui donner jusqu'à 131 865€ sans fiscalité.
Grands-parents : leur donation peut atteindre 131 865€ CHACUN sans fiscalité (100 000€ d'exonération + 31 865€ d'abattement classique).
De quoi transformer radicalement son projet immobilier et rassurer sa banque.
Un apport personnel plus important, ça change tout ! Reprenons le cas d'Emma :
Sans cet apport, elle pourrait emprunter environ 158 000€ sur 20 ans (selon les taux en cours - soit 2,99% en février 2025, hors assurance - et un taux d'endettement maximum de 35 %).
Avec une donation de 100 000€, elle réduit son besoin d'emprunt à 58 000€, ce qui lui permet, au choix, de réduire ses mensualités (qui passeraient de 875€ à 350€), ou la durée de son prêt (raccourci à 10 ans, elle économiserait 10 000 euros sur les intérêts). Autre possibilité : acheter un bien plus grand ou mieux situé.
Une opportunité temporaire soumise à conditions
Cette exonération est soumise à plusieurs conditions :
Plafond de 100 000 € par donateur et jusqu’à 300 000€ au total.
Utilisation dans les six mois suivant le don.
Obligation d’occuper le logement en tant que résidence principale ou de le louer à titre de résidence principale pendant cinq ans à compter de l’acquisition ou de l’achèvement.
Mesure applicable jusqu’au 31 décembre 2026.
