En stimulant les transports et le développement économique, le projet du Grand Paris entraîne un bouleversement du marché de l’immobilier.

Les prix dans Paris intra-muros ont augmenté de plus 40% ces dix dernières années pour atteindre une moyenne de 10 000 € du m² fin 2018, soit 3 fois plus que les villes du Grand Paris. Avec le nouveau périmètre du Grand Paris les investisseurs se tournent vers la proche banlieue. On constate aujourd’hui que les villes du Grand Paris connaissent un nouvel essor, en ce sens on note en 2018 une hausse moyenne d’environ 15% du prix de l’immobilier dans des villes comme Clamart, Issy-les-Moulineaux, Montrouge. Avec la livraison des premières gares en 2020 et l’arrivée des JO, la hausse des prix devrait encore s’accentuer.

Ce nouveau dynamisme constitue une opportunité stratégique pour les investisseurs en quête d’un placement offrant à la fois du rendement et un potentiel de valorisation à long terme.

Fortes de ce constat, certaines SCPI se sont spécialisées et ont adapté leurs stratégies. Ces SCPI s’inscrivent aujourd’hui dans un projet de foncière dédié au Grand Paris, axée principalement vers des locaux commerciaux et de bureaux et vers l’immobilier tertiaire. Ces SCPI constituent un levier de création de valeur pour l’investisseur qui cherche à diversifier son patrimoine immobilier.

Opportunité sectorielle, « la pierre papier » dispose en ce sens de nombreux atouts pour investir dans le Grand Paris.

La SCPI permet un investissement indirect en immobilier. Son objet est de gérer un patrimoine immobilier locatif. Les revenus de cette activité sont ensuite distribués aux investisseurs après déduction des frais et charges. Ainsi :
• Moyennant un ticket d’entrée plus faible que ne le suppose l’investissement immobilier locatif direct, la SCPI permet un accès plus souple à la propriété immobilière.
• Le détenteur des parts d’une SCPI n’a pas à se préoccuper des contraintes de gestion qu’implique un investissement immobilier locatif. Cette tâche est déléguée à la société de gestion de la SCPI.
Avantageuse à bien des égards, cette solution d’investissement n’est cependant pas exempte de risques. En effet, comme tout produit d’épargne, la rentabilité de cet investissement reste fonction du marché.

La souscription peut se faire en pleine propriété ou en nue-propriété, en direct ou au sein d’un contrat d’assurance-vie de droit français. Afin d’amortir les frais d’entrée, il est recommandé de conserver ce placement au moins 10 ans. Il est possible de faire appel au levier du crédit pour investir en direct, toutefois, depuis la disparition du Crédit Foncier, il est devenu plus compliqué de trouver un établissement bancaire qui finance l’achat de parts de SCPI indépendantes. Compte tenu de la concurrence à laquelle se livrent les banques, nous pensons que, bientôt, un acteur principal va reprendre le marché du financement des SCPI.

Nous sommes à vos côtés pour vous guider dans l’acquisition clés en main des parts de SCPI que nous avons sélectionnées.

Une tribune de Jean-Baptiste de Pascal, Directeur Développement & Fiscalité du groupe Inter Invest.

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE distribue les produits INTER-INVEST.

Lorsqu'il cède les titres de sa société, le chef d’entreprise est imposable sur la plus-value réalisée à cette occasion.

Sauf option globale pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, elle est soumise au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, incluant 17,2 % de prélèvements sociaux, auquel s’ajoute pour les contribuables les plus lourdement imposés la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3 % ou 4 %.

Une stratégie efficace pour échapper à cette imposition immédiate est celle qui consiste à apporter, préalablement à la cession, tout ou partie de ses titres à une société holding soumise à l’impôt sur les sociétés, dont le chef d’entreprise aura le contrôle.

Le dispositif a été amélioré par la loi de finances 2019, ce qui le rend d’autant plus incontournable dans l’optimisation de la fiscalité sur les plus-values de cession.

Un intérêt efficace mais complexe pour le chef d’entreprise jusque-là

L’intérêt de cette opération connue sous le nom d’apport-cession (codifié à l’article 150-0 B ter du CGI) est de placer la plus-value constatée lors de l’apport sous un régime de report d’imposition. Si la holding revend les titres moins de trois ans après l’apport, cela entraîne en principe la fin du report d’imposition dont le chef d’entreprise a bénéficié lors de l’apport de ses titres à la holding.

Sauf si… la holding réinvestit au moins la moitié du prix de cession dans une activité éligible dans les deux ans de la cession. Mais paradoxalement, alors que ce dispositif est l’un des outils les plus utilisés dans le cadre du capital-investissement, le chef d’entreprise n’avait pas jusqu’à présent la possibilité d’investir dans des structures dédiées, ce qui l’obligeait à chercher dans un délai relativement bref des opportunités d’investissements compatibles avec ses propres objectifs et éligibles au dispositif de remploi.

Un dispositif assoupli par la loi de finances 2019

La loi de finances pour 2019 met fin à cette anomalie en élargissant le champ du réinvestissement à la souscription de parts de fonds spécialisés dans le capital-risque, FCPR et FPCI notamment, sous réserve qu’ils soient dans un horizon de cinq ans principalement investis en titres de sociétés non cotées ou cotées sur un marché réservé aux PME.

En contrepartie, le seuil d’investissement minimum est relevé de 50 à 60 % du prix de cession et la holding doit s’engager à conserver les parts souscrites jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de leur souscription.

Ces nouvelles mesures qui s’appliquent aux cessions réalisées depuis le 1er janvier 2019 devraient permettre aux chefs d’entreprise de diversifier leurs investissements, tout en bénéficiant de l’expertise de professionnels du capital-investissement.

Vous êtes chef d'entreprise et souhaitez anticiper votre transmission ? Contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE sans tarder.

LE PEA, un outil d’investissement dans les entreprises dont le régime fiscal a été construit pour être incitatif

• Le PEA « classique » a drainé un peu plus de 93 milliards d’euros d’épargne depuis sa création en 1992…
• … alors que son pendant pour les PME, le PEA-PME, lancé en 2014, a été boudé par les investisseurs, n’attirant qu’un milliard d’euros d’épargne.
• Ces chiffres font toutefois pâle figure à côté de ceux affichés par les mastodontes de l’épargne que sont l’assurance vie et les livrets A.

La dernière loi de finances pour 2019, afin de renforcer l’attrait du PEA, avait déjà abaissé la fiscalité applicable aux gains réalisés lors des retraits sur des plans de moins de 5 ans, en l’alignant sur celle applicable depuis 2018 aux autres gains financiers (la flat tax de 12,8%).

Avec la loi Pacte, le législateur a décidé d’aller beaucoup plus loin, en adoptant de nombreuses nouveautés.

Ces mesures, censées dynamiser la collecte vers les PEA et PEA-PME, ont pour objectif de les rendre plus souples et plus accessibles.

Assouplissement des règles de fonctionnement en cas de retraits

• AVANT // Les retraits réalisés sur un PEA (ou un PEA-PME) de moins de 8 ans étaient jusqu’à présent durement sanctionnés puisqu’ils entraînaient la clôture du plan et, par la suite, la perte du régime fiscal spécifique pour les revenus et les plus-values réalisés ultérieurement.
• DÉSORMAIS // Le législateur ramène la durée en deçà de laquelle un retrait entraîne la clôture du plan de 8 ans à 5 ans. Il est même allé plus loin en autorisant les versements complémentaires post retraits, dans la limite des plafonds de versement, ce qui était impossible jusqu’alors, quelle que soit la durée du plan au moment du retrait.
• ET MÊME PLUS ! // les retraits réalisés sur des plans de moins de 5 ans sont désormais possibles, sans entraîner de clôture du plan, dans des cas exceptionnels : le licenciement du titulaire, son invalidité (de 2^e ou 3^e catégorie) ou sa mise en retraite anticipée (ou celle de son conjoint / partenaire pacsé). D’un point de vue fiscal, ces retraits sont soumis à l’impôt sur le revenu (au prélèvement forfaitaire de 12,8 % ou, sur option, à l’impôt au taux progressif) et aux prélèvements sociaux (au taux actuel de 17,2 %).

En synthèse :

• les retraits sur un plan de 5 ans n’entraînent plus la clôture du plan et n’empêchent plus un versement ultérieur.
• des retraits sur des plans de moins de 5 ans sont possibles dans des cas exceptionnels

Enfin, le texte de la loi Pacte prévoit désormais la faculté, pour le titulaire, de retirer (sans frais) du PEA (ou du PEA-PME) des titres de sociétés en liquidation judiciaire, sans que ce retrait n’entraîne la clôture du plan ni n’empêche de nouveaux versements, y compris avant la 5^e année dudit plan.

Les majeurs rattachés pourront dorénavant souscrire un PEA

• AVANT // Seuls les contribuables composant le foyer pouvaient souscrire un PEA, à l’exclusion des enfants encore rattachés au foyer fiscal, même s’ils étaient majeurs.
• DESORMAIS // Cette lacune est désormais comblée avec la création du PEA « jeune majeur ». Les jeunes majeurs, âgés de 18 à 25 ans (voire au-delà de 25 ans, s’il s’agit de majeurs atteints d’une infirmité ou accomplissant leur service national), peuvent désormais ouvrir un PEA classique, bien qu’ils soient rattachés fiscalement au foyer de leurs parents. Ce nouveau plan se voit doté d’un plafond de versement spécifique de 20 000 €, applicable jusqu’à la fin du rattachement fiscal.

Des plafonds de versements relevés et mutualisés

• Le plafond de versements sur un PEA-PME est relevé de 75 000 € à 225 000 €.
• Le plafond de versements sur un PEA classique demeure en revanche fixé à 150 000 €.
• Pour les personnes possédant à la fois un PEA classique et un PEA-PME, le plafond global de versements reste identique à celui qui s’appliquait jusqu’à présent, à savoir 225.000 €.
• Mais le titulaire des deux plans pourra désormais, dans la limite de ce plafond global, moduler ses versements entre ces deux plans.

L’entrée en vigueur des nouvelles dispositions

• Faute de précision dans le texte de loi, les dispositions relatives aux PEA et PEA-PME sont entrées en vigueur le lendemain de la publication de la loi Pacte, soit le 24 mai 2019, et s’appliquent donc aux PEA et PEA-PME déjà existants (à l’exclusion des PEA « jeunes »).
• Quelques interrogations demeurent : c’est le cas des retraits partiels qui ont été réalisés sur un PEA de plus de 8 ans avant l’entrée en vigueur de la loi : le titulaire peut-il bénéficier de la nouvelle mesure d’assouplissement et réaliser de nouveaux versements ou l’interdiction qui s’appliquait jusqu’alors demeure-t-elle ?

Taux réel négatif

Aujourd’hui, on s’appauvrit en épargnant et on s’enrichit en empruntant… 

Cela fait plus d’un an que les taux réels sont négatifs pour l’emprunteur immobilier... C’est-à-dire que l’on s’endette à des taux inférieurs à l’inflation !

Ces conditions d’emprunts exceptionnelles font que même sans les réductions d’impôts, il est pertinent d’investir dans l’immobilier, ancien comme neuf.

Les nombreux avantages du neuf

Le neuf a des avantages en dehors des économies d’impôts «Pinel» : frais de notaires réduits, absence de travaux les premières années, économies d’énergies (très important aujourd’hui), parking, ascenseurs etc.

Et Il y a de nombreux secteurs ou le prix de l’ancien a augmenté si vite que la différence avec le neuf a fortement diminué.

En «Pinel», le rendement locatif s’établit à 3,5% en moyenne. En «loyer libre», l’investisseur gagne 1 point de plus dans les secteurs tendus (25% de loyer en plus).

Le rendement brut, avant impôts et charges, atteint ainsi 4,5% (5% en meublé, 6% dans le pays Genevois ou sur certains secteurs touristiques de la Côte d’Azur etc.).

En empruntant à 1,5%, le taux de rendement interne (TRI), pour un contribuable taxé à 30%, ressort à 6% ! C’est beaucoup plus performant que le Livret A, le PEL ou l’assurance vie en euros.

La fin du dispositif Pinel ?

La fin des gros dispositifs que l’on connaît depuis plus de trente ans sans discontinuer, depuis la loi «Méhaignerie» de 1986 : si les taux restent ultra bas c’est hautement probable et il faut s’y préparer.

En tous cas il ne faudra pas manquer les deux ans et demi qui nous restent pour profiter du «Pinel» tel que nous le connaissons. Car même s’il est reconduit, il sera moins intéressant. Personne ne peut raisonnablement en douter.

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE commercialise la quasi-totalité des promoteurs nationaux d'immobilier neuf, n'hésitez pas à nous contacter.

Bien sûr, il y a d’autres façons d’investir en immobilier avec un attrait fiscal que le «Pinel» comme en «déficit foncier», en Malraux (qui donne à peu près les mêmes performances en réduction d’impôts qu’un «Pinel»), en Monument Historique, ou en «Denormandie», en Meublé, en Girardin Outre-Mer, en nue-propriété...

Pour être sûr de choisir le programme et la fiscalité adaptés à votre situation personnelle, contacter votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE.

Qui sont ces Français qui paient l'impôt sur la fortune immobilière ?

Dans une lettre envoyée à un député, le ministre de l'Action et des Comptes publics Gérald Darmanin a dévoilé des chiffres inédits sur le profil des contribuables assujettis à l'IFI.

Jean Louis Dell'Oro - ©2019 LaVieImmo

En 2018, les SCPI ont rapporté environ 3 300 € en moyenne aux épargnants pour un montant placé de 75 000 €, soir 4,39 %. Un complément de revenus non négligeable, dans l’actuel contexte financier où les placements traditionnels comme le Livret A ou l’assurance vie rapportent peu.

L’argent investi dans des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) - 75 000 € par épargnant en moyenne - n’a pas à être regretté. Avec un rendement global de 4,39 % (taux de rendement moyen) en 2018, les SCPI ont distribué en moyenne 275 € par mois aux épargnants soit 3 300 € par an.

Ainsi, en dessous de la barre des 5 %, la performance de ces fonds d’investissement immobilier est plus intéressante que les taux d’intérêt servis par les autres placements. En comparaison, il est près de 3 fois supérieur à celui de l’assurance vie (fonds en euros) et 5 fois plus élevé que le rendement du Livret A qui ne rapporte plus que 0,75 % par an.

Compte tenu de cet état de fait, les SCPI ont séduit plus d’un million d’épargnants. Depuis sa création dans les années 60, elles ont acquis près de 12 000 actifs immobiliers de tout type (du petit commerce à l’immeuble de bureaux en passant par la plateforme logistique).

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE se tient à votre disposition pour vous présenter sa sélection de SCPI.

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE vous invite à découvrir