Taux réel négatif
Aujourd’hui, on s’appauvrit en épargnant et on s’enrichit en empruntant…
Cela fait plus d’un an que les taux réels sont négatifs pour l’emprunteur immobilier... C’est-à-dire que l’on s’endette à des taux inférieurs à l’inflation !
Ces conditions d’emprunts exceptionnelles font que même sans les réductions d’impôts, il est pertinent d’investir dans l’immobilier, ancien comme neuf.
Les nombreux avantages du neuf
Le neuf a des avantages en dehors des économies d’impôts «Pinel» : frais de notaires réduits, absence de travaux les premières années, économies d’énergies (très important aujourd’hui), parking, ascenseurs etc.
Et Il y a de nombreux secteurs ou le prix de l’ancien a augmenté si vite que la différence avec le neuf a fortement diminué.
En «Pinel», le rendement locatif s’établit à 3,5% en moyenne. En «loyer libre», l’investisseur gagne 1 point de plus dans les secteurs tendus (25% de loyer en plus).
Le rendement brut, avant impôts et charges, atteint ainsi 4,5% (5% en meublé, 6% dans le pays Genevois ou sur certains secteurs touristiques de la Côte d’Azur etc.).
En empruntant à 1,5%, le taux de rendement interne (TRI), pour un contribuable taxé à 30%, ressort à 6% ! C’est beaucoup plus performant que le Livret A, le PEL ou l’assurance vie en euros.
La fin du dispositif Pinel ?
La fin des gros dispositifs que l’on connaît depuis plus de trente ans sans discontinuer, depuis la loi «Méhaignerie» de 1986 : si les taux restent ultra bas c’est hautement probable et il faut s’y préparer.
En tous cas il ne faudra pas manquer les deux ans et demi qui nous restent pour profiter du «Pinel» tel que nous le connaissons. Car même s’il est reconduit, il sera moins intéressant. Personne ne peut raisonnablement en douter.
Bien sûr, il y a d’autres façons d’investir en immobilier avec un attrait fiscal que le «Pinel» comme en «déficit foncier», en Malraux (qui donne à peu près les mêmes performances en réduction d’impôts qu’un «Pinel»), en Monument Historique, ou en «Denormandie», en Meublé, en Girardin Outre-Mer, en nue-propriété...