Créer un site internet

Blog

Votre conseiller financier vous en donne-t-il pour votre argent?

Le 31/05/2020

Le moment est tout indiqué pour donner une note à votre conseiller financier, si vous en avez un. Les circonstances permettent de l’évaluer sous un éclairage différent, plus révélateur.

Dans une crise, on peut découvrir que son conseiller n’en est pas vraiment un. Et ça tombe mal ! Il y en a dont les forces se concentrent surtout dans leur capacité de persuasion, ce qui en fait des professionnels surtout appréciés de leur employeur. De vrais bons vendeurs de produits, qui n’en ont rien à faire, ou bien peu, de votre situation financière.

Quand la bourse vogue de record en record, qu’ils soient bons ou mauvais, les conseillers ont tous l’air de champions. Quand la situation se corse, on voit mieux à qui on a affaire.

Il suffit de vous poser quelques questions pour en avoir une idée :

1. Le commercial qui vous a vendu tous ces fonds communs de placement et cette police d’assurance vie, a-t-il pris de vos nouvelles dernièrement ? Vous a-t-il expliqué comment vos investissements réagissaient à la récession économique ?

2. Est-ce que vos placements vous donnent des sueurs froides ? Le gestionnaire qui vous a concocté votre portefeuille d’actions, s’est-il défilé quand vos placements plantaient à une vitesse qui vous empêchait de dormir ?

3. Le planificateur financier qui vous a élaboré votre plan de retraite, vous a-t-il proposé des stratégies pour faire face aux événements et atténuer les effets, par exemple, d’une baisse de revenu ? Vous a-t-il expliqué ce qu’impliquaient des reports de paiement de votre emprunt immobilier quand vous lui avez posé la question ?

4. Votre conseiller a-t-il fait le mort ces dernières semaines ?

5. Formez-vous une bonne paire ?

C’est aussi l’occasion de savoir si son style colle avec votre personnalité. La compatibilité de caractère est un facteur déterminant.

Au risque de généraliser, je dirais que les clients au tempérament sensible et angoissé trouveront leur compte chez les conseillers un peu plus portés sur la psychologie et la pédagogie ; les clients qui cherchent moins le réconfort que les résultats bruts seront à l’aise avec les professionnels versés davantage dans l’analyse des chiffres que des émotions.

Au cabinet AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, vous aurez affaire à ces deux types de conseillers en investissements financiers ; dans tous les cas, le conseiller doit vous aider à atteindre vos objectifs financiers, avec ses connaissances et ses avis éclairés, mais aussi en vous protégeant de vous-même et de vos humeurs dans les périodes incertaines.

Qui a un conseiller en gestion de patrimoine indépendant ?

Tout le monde n’a pas recours à un conseiler en gestion de patrimoine indépendant, je le sais bien.

Dans les banques, c’est l’importance de vos placements, sur lesquels sont prélevés des frais chaque année, qui détermine le niveau de service auquel vous pouvez aspirer. Les clients sont classés par la taille de leurs actifs et par la quantité de produits financiers qu’ils ont achetés.

Vous détenez un compte-chèques, un livret A et un PEL ? Ne vous attendez à rien, sinon qu’un vendeur vous propose des assurances ou un téléphone portable. Au mieux, dans une banque en ligne, vous aurez peut-être accès à une plateforme virtuelle capable d’évaluer la qualité de votre répartition d’actifs.

Vous avez 250 000 € de placements, un emprunt immobilier et de l’assurance vie ? Vous aurez droit, si vous le demandez, aux services ponctuels d’un conseiller financier.

Chez un conseiller en gestion de patrimoine indépendant, comme votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, un client moins fortuné trouvera un service plus attentionné et personnalisé.

Votre bateau, post déconfinement

Le 20/05/2020

L’accès à votre bateau, à la navigation de plaisance et aux activités nautiques avec accord de la préfecture de votre port d’attache.

  • Les organisations professionnelles de la filière nautique se sont largement mobilisées pour permettre aux propriétaires de bateaux de retourner à la plaisance.

    Les conditions et les restrictions sont nombreuses, mais il est désormais possible de pouvoir accéder aux ports de de plaisance et de naviguer.

Déconfinement intelligent et raisonné.

La Fédération des Industries Nautiques (FIN) a travaillé et travaille encore à ce jour pour lever les arrêtés d’interdiction de navigation en date du déconfinement qui a eu lieu ce lundi 11 mai 2020.
Une lettre ouverte a été envoyée au Gouvernement suite à la mise en place de l’Article 7- Chapitre 3 : Dispositions concernant les rassemblements, réunions ou activités du Décret n° 2020-548 du 11 mai 2020.

À ce jour et comme indiqué dans les dernières évolutions législatives et réglementaires du Gouvernement, les préfets de département sont les seuls habilités, pour des motifs sanitaires, à autoriser les activités nautiques et de plaisance.

En effet, le texte de loi, indique ce qui suit : « II. - L'accès aux plages, aux plans d'eau et aux lacs est interdit. Les activités nautiques et de plaisance sont interdites. Le préfet de département peut toutefois, sur proposition du maire, ou, à Saint-Martin et à Saint-Barthélemy, du président de la collectivité, autoriser l'accès aux plages, aux plans d'eau et aux lacs et les activités nautiques et de plaisance si sont mis en place les modalités et les contrôles de nature à garantir le respect des dispositions de l'article 1er et de l'article 7. »

Il est donc important de vous informer auprès de la commune de votre port d’attache quant aux autorisations que cette dernière a mis en place concernant la navigation de plaisance tout comme l'accès aux ports de plaisance et aux zones techniques.

Une fois l’interdiction levée par autorisation du Préfet, il est primordial de prendre connaissances des restrictions suivantes :

  • Règles de distanciation et de sécurité édictées par lesdits ports : l'accès aux ports, pontons, jetées, plages et zones techniques est bien entendu soumis à ces règles.
  • Interdiction de se déplacer à plus de 100km de son domicile : il apparaît donc que seuls les plaisanciers habitant à proximité de leur bateau pourront l'utiliser.
  • Arrêtés des Préfectures Maritimes. Les préfectures maritimes peuvent éditer des arrêtés spécifiques s'inscrivant dans le cadre de la période de déconfinement actuelle. Jusqu'à présent, seule la Premar Méditerranée l'a fait, qui s'applique du 11 mai au 1er juin sur sa zone.
    • La navigation, le mouillage et l’arrêt, des navires de plaisance battant pavillon français ou étranger sont limités, le long du littoral, à une distance maximum de 54 milles marins (environ 100 km) de leur port d’attache ou de leur bouée d’amarrage ; dans ce périmètre, l’escale dans un port ou le débarquement de passagers à terre, doit respecter les mesures terrestres (notamment la règle des 100 km depuis le domicile), or cas d’urgence avérée.
    • Les navires de plaisance battant pavillon français ou étranger ne sont pas autorisés à embarquer plus de 10 passagers.
    • L’entrée dans les eaux territoriales ou intérieures françaises d’un navire de plaisance battant pavillon étranger en provenance d’un port étranger (hors espace Schengen) est interdite, si la destination de ce navire est un port ou un arrêt ou mouillage situé sur le littoral français. Cette interdiction ne s’applique pas aux navires de plaisance battant pavillon étranger transitant selon les règles du passage inoffensif dans la mer territoriale française.
    • Le capitaine d’un navire de plaisance battant pavillon français, en provenance d’un port étranger doit, lors de son entrée dans la mer territoriale française, déclarer sa situation sanitaire au sémaphore de la marine nationale le plus proche. Les conditions de cette déclaration sanitaire sont précisées en annexe I. La même procédure est applicable aux navires de plaisance battant pavillon étranger en provenance d’un port étranger de l’espace Schengen.

Préparer son embarcation avant de prendre le large.

La date du 17 mars 2020 a été celle du début de confinement en France, mais pour beaucoup de plaisanciers, cette période aurait dû être celle de la préparation de son embarcation et de la mise à l’eau de son bateau.

Faute de ne pouvoir accéder aux ports, les français amoureux des mers ont eu le temps de penser, réfléchir et imaginer la reprise de la plaisance.

Après 2 mois de confinement il est l’heure de partir en mer, mais avant cela il est temps de remettre à flot son embarcation. Découvrez les 6 étapes clés que vous pouvez dès maintenant mettre en place pour préparer votre bateau pour la saison de navigation : Préparer son bateau pour la saison de navigation en 6 étapes.

AVENIR & SERENITE PATRIMOINE à vos côtés aujourd’hui et demain.

Après les mesures prises par les autorités dans le cadre de la lutte contre la propagation du COVID-19, APRIL Marine a mis tous les moyens nécessaires en place pour assurer la continuité de ses activités et continuer à vous servir.

Aujourd’hui, comme hier et demain nous continuons d’assurer vos bateaux, motomarines ou remorques.

Nous sommes à votre écoute et gardons au cœur de nos préoccupations votre satisfaction.

Nos équipes sont à votre écoute pour maximiser, simplifier et sécuriser vos navigations !

Déclaration d'impôt - assistance administrative

Le 20/05/2020

DERNIERS JOURS !

 

Reduisez vos impots avenir serenite patrimoine notre expertise patrimoniale votre avenir


Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE vous propose les services d'un expert fiscaliste à domicile** (à Puteaux et villes limitrophes, dans le respect des mesures sanitaires en vigueur) ou à distance** avec les mêmes conditions d'efficacité et de fiabilité, pour sécuriser, optimiser vos déclarations fiscales et obtenir des réponses sur tous les thèmes qui vous préoccupent.

Votre rendez-vous Assistance administrative Impôts :

à distance 239 €**

au lieu de 299 €**, prix à domicile.

 

 
 
 
 

5 bonnes raisons de nous choisir

maison

A domicile ou à distance aux heures qui vous conviennent

temps

Temps d'intervention limité

 

balance

Des fiscalistes expérimentés, compétents en fiscalité personnelle

 

sur-mesure

Un service personnalisé prenant en compte tous les changements intervenus cette année

 

tirelire

Réduction d'impôt de 50 % sur ce service

sous certaines conditions.

 

Pour rappel : cette année, la réduction est applicable au service effectué à distance.

Entreprise : report en arrière du déficit fiscal

Le 19/05/2020

Le report en arrière des déficits fiscaux : une autre voie d’amélioration des comptes pour les entreprises ?

La crise actuelle plonge un grand nombre d’entreprises dans une situation économique et financière inédite à tout point de vue, les obligeant, plus que jamais, à optimiser leur trésorerie. Conditions et intérêt de l'option pour le carry back par CMS Francis Lefebvre Avocats.

Dans un contexte où l’incertitude se mêle à l’inconnu, une chose est malheureusement sûre : beaucoup de sociétés vont réaliser des pertes cette année.

La gestion des déficits fiscaux des sociétés imposées à l’impôt sur les sociétés devient alors un enjeu substantiel pour atténuer l’impact de ces mauvais résultats et, in fine, mieux surmonter les difficultés pouvant en résulter.

Se pose plus particulièrement une question : que faire des déficits fiscaux constatés à la clôture des exercices 2019 et 2020 ? La solution : les reporter. Certainement, mais comment ?

Deux modalités de report des déficits

Les sociétés peuvent, bien évidemment, imputer les déficits constatés à la clôture de l’exercice (2019, 2020 par exemple) sur les bénéfices des exercices suivants, et ce, sans limite de temps (2020, 2021, etc.). Rappelons toutefois que ce report en avant ne peut s’effectuer que dans la limite d’un million d’euros et, au-delà, dans la limite de la moitié du résultat diminué de cette somme (CGI, Art. 209, I.). De plus, cette imputation n’améliore pas immédiatement la situation financière de la société.

Autre possibilité, retenue moins couramment, mais pouvant être préférable dans le contexte actuel, le report en arrière des déficits (ou « carry-back ») permet d’imputer le déficit constaté au titre d’un exercice clos, sur le bénéfice fiscal de l’exercice précédent à hauteur d’un million d’euros (CGI, Art. 220 quinquies).

Un report en arrière limité par la loi

Concrètement le déficit des exercices clos en 2019 ou en 2020 peut diminuer le résultat imposable des exercices clos respectivement en 2018 et en 2019 dans la limite d’un million d’euros.

A noter cependant que le bénéfice fiscal sur lequel peut s’imputer le déficit (autrement appelé bénéfice d’imputation) n’est pas le résultat fiscal constaté, mais un bénéfice devant être retraité.

D’une part, seul est pris en compte le bénéfice ayant donné lieu à un paiement effectif d’impôt sur les sociétés. Ainsi, le résultat fiscal, certes imposé, mais le cas échéant acquitté grâce aux crédits d’impôt, est exclu.

D’autre part, ce bénéfice est diminué du montant de sa fraction éventuellement distribuée.

Une amélioration immédiate de la situation comptable de la société et de la trésorerie à moyen terme

La société détient alors une créance sur le Trésor égale à l’impôt sur les sociétés (hors contributions additionnelles) calculé au taux en vigueur à la clôture de l’exercice au cours duquel le bénéfice d’imputation a été réalisé.

Comptabilisée en produit (non imposable), cette créance améliore le résultat de la société, ses capitaux propres et plus généralement l’image globale de ses comptes. Toutefois, cette créance ne peut pas, en principe, être remboursée immédiatement.

Elle peut être soit mobilisée par cession Dailly, soit conservée pour être imputée sur l’impôt sur les sociétés dû au titre des exercices arrêtés au cours des cinq années suivant celle de la clôture de l'exercice au titre duquel l'option pour le report en arrière a été exercée. Ce n’est qu’au terme de ce délai que la créance devient remboursable.

Par exception, les entreprises faisant l’objet d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire sont en droit de demander son remboursement immédiatement et ce, dès l’ouverture de la procédure collective.

Une option simple à exercer…

En pratique, l’option doit être exercée dans le délai de dépôt des déclarations de résultat sur le formulaire 2058-A. Par ailleurs, la société doit joindre le formulaire 2039-SD à son relevé de solde d’impôt sur les sociétés (CGI, Annexe III, Article 46 quater-0 W).

Dans les groupes d’intégration fiscale, l’option est exercée par la société mère, les filiales intégrées n’étant plus en mesure de reporter en arrière leur déficit (CGI, Art. 223 G). C’est ici l’occasion de rappeler que, dans une décision récente, le Conseil d’Etat a jugé que la société mère ne peut pas imputer le déficit fiscal d’ensemble d’un nouveau groupe d’intégration sur le bénéfice d’ensemble d’un ancien groupe d’intégration ayant cessé et dont elle était à l’époque tête de groupe. Dès lors, le déficit d’ensemble du nouveau groupe ne peut être reporté en arrière que sur son bénéfice propre (CE 3 -8 ch. 2-12-2019 n 420910, min. c/ Sté Courant SAS).

… dans des délais impératifs

Attention, la société qui n’aurait pas exercé l’option dans les délais perdrait définitivement le droit de reporter en arrière le déficit de l’exercice concerné (BOI-IS-DEF-20-10, n° 260). Précisons en outre que les sociétés en procédure collective ne peuvent plus reporter en arrière leur déficit une fois la procédure ouverte (CGI, Art. 220 quinquies, II)].

Toutefois, la société peut demander, par voie de réclamation, le report en arrière du déficit d’un exercice sur le bénéfice d’un exercice redressé. De manière symétrique, lorsqu’à la suite d’un contrôle, un déficit est majoré (ou est constaté), il est possible de demander, par voie de réclamation, l’imputation du surplus de déficit sur le bénéfice d’un exercice antérieur (CE 10e -9e s.-s. 19-12-2007 n° 285588 et 294358, SA Vérimédia ; BOI-IS-DEF-20-10, n°50 et 60).

Les enseignements de la crise de 2008 : vers un assouplissement des modalités de remboursement ?

Bien que le dispositif soit intéressant, les contraintes très strictes auquel il est soumis nuisent à son efficacité.

En particulier, le délai de remboursement des créances ne permet pas à la plupart des entreprises de combler leur besoin de trésorerie à court terme. Et lorsqu’elles peuvent enfin obtenir la restitution d’impôt, il est déjà bien tard pour celles qui rencontrent des difficultés financières sans pour autant faire l’objet d’une procédure collective.

C’est notamment pour cette raison que le législateur avait permis le remboursement immédiat des créances de carry-back dans le cadre de son plan de relance de l’économie adopté à la suite de la crise de 2008.

Ainsi, les entreprises ont été autorisées à demander en 2009 le remboursement immédiat des créances non utilisées nées de l’option pour le report en arrière des déficits des exercices 2004 à 2008 inclus (Loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008 (1), Art. 94). Il s’agissait, ce faisant, de permettre aux entreprises de reconstituer leur trésorerie en accélérant le remboursement de leurs créances de carry-back.

Elles ont pu en outre exercer l’option pour le report en arrière des déficits dès le deuxième jour ouvré suivant la clôture de l’exercice sans attendre la liquidation de l’impôt sur les sociétés, sur la base d'une estimation du déficit en cause moyennant une marge d'erreur tolérée de 20 %.

Compte tenu de l’ampleur inédite de la crise qui se dessine, il n’est pas impossible et même souhaitable que le législateur adopte ce type de mesures dérogatoires dans les prochains mois.

Prenant en compte cette éventualité, les entreprises qui auront opté pour le report en arrière de leur déficit 2019 y gagneraient ainsi plus rapidement, en termes de trésorerie, que si elles ont fait le choix du report en avant. Ceci d’autant plus si le retour à une situation bénéficiaire n’est pas attendu avant plusieurs années, ou si le montant du déficit de l’exercice excède largement sa fraction maximum susceptible d’être imputée sur les bénéfices antérieurs.

Dans le contexte exceptionnel que nous connaissons, d’autres assouplissements mériteraient d’être apportés au dispositif, tels que l’augmentation du bénéfice d’imputation pour l’aligner sur celui qui s’applique au report en avant, et l’allongement de la période de report en arrière (à trois ans par exemple, comme c’était le cas auparavant, au lieu d’un an aujourd’hui).

Quoi qu’il en soit, l’option pour le carry-back doit être considérée avec soin en cette période de récession et de difficultés financières, car elle offre aux entreprises l’opportunité de mieux tirer parti de leurs déficits que le seul report en avant.

Par CMS Francis Lefebvre Avocats

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

SCPI et crise du coronavirus

Le 12/05/2020

L’année 2019 aura été un exercice record pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) : rendement et valeur des parts en progression, attractivité inégalée…

Mais la crise sanitaire et économique de ce premier trimestre 2020 a rappelé aux investisseurs que la classe d’actifs immobilier n’était pas immunisée contre les risques. Les SCPI sont évidemment affectées par les effets du confinement. En particulier, les supports investis sur les commerces, pour la plupart contraints de fermer. De nombreux établissements ont déjà fait part de leurs difficultés à régler leurs loyers. Dans ce contexte, quelles sont les SCPI les plus défensives ?

Le secteur des bureaux moins touché à court terme La pierre papier n’est pas un univers homogène. Les SCPI ciblant les commerces et l’hôtellerie sont les plus directement touchées, tant sur leur rendement que sur le prix de leur part. Les sociétés investissant dans des bureaux sont, elles, moins touchées, à court terme du moins. Le télétravail, notamment, devrait se développer dans les grandes agglomérations.
 
Les produits investis sur la pierre “prime” mieux positionnés Autre critère discriminant : la qualité du portefeuille. Les SCPI investissant dans de l’immobilier de grande qualité et situé à Paris et petite couronne sont mieux protégées contre le risque de défaillance et de vacance locative.
 
Un portefeuille diversifié limite les risques Les produits dotés de portefeuilles suffisamment diversifiés pourront également absorber plus facilement le choc d’une défaillance ou l’impact de quelques loyers non versés. Ce constat incite donc à favoriser les grosses SCPI, au détriment des produits plus récents ou plus spécialisés. 
 
Les réserves peuvent maintenir le rendement Bien sûr, les sociétés civiles disposant d’un stock élevé de report à nouveau (RAN) sont avantagées ces réserves pouvant être mobilisées pour pallier une baisse de revenus. Elles pourront en effet puiser dans cette poche pour lisser les résultats et assurer le versement des dividendes. Des différences notables sont à signaler d’un produit à l’autre, que ce soit lié à l’historique du produit ou bien à la stratégie de la société de gestion. Ainsi, les SCPI les mieux dotées sont en mesure de conserver leur niveau de dividendes pendant plus de 100 jours sans encaisser aucun loyer.
 
Les liquidités qui permettent de continuer à investir Les SCPI, qui disposent pour la plupart de liquidités importantes – et continuent à collecter -, poursuivent les acquisitions et cessions d’actifs en cours. Plusieurs transactions ont été finalisées au cours des dernières semaines. D’autres sont à venir.  De quoi assurer l'avenir.

Question à Franck TEMIM, le conseiller spécialisé en SCPI du Cabinet AVENIR & SERENITE PATRIMOINE :

Que conseillez-vous actuellement aux clients de notre cabinet ?

Pour les clients déjà positionnés, aucun arbitrage n'est à effectuer. Les investissements ont été réalisés sur le long-terme (8-10 ans minimum). Ils ont été mûrement réfléchis et très bien diversifiés. Il y aura des impacts, tant sur le rendement que sur le prix des parts, bien entendu. Mais nous pouvons nous appuyer sur la stratégie de départ, conçue comme "tout-terrrain" et qui portera ses fruits sur le moyen-long terme.

Durant les deux mois de confinement, les véhicules immobiliers, perçus comme des valeurs refuges, ont continué de faire l’objet de nouvelles souscriptions, tant en direct que dans le cadre des contrats d'assurance-vie ou plans d'épargne retraite commercialisés par notre cabinet…

La classe d’actif immobilier ne pourra certes pas sortir indemne de la crise. Mais la diversification qu’elle procure, le niveau de ses rendements, même amoindris, et sa faible volatilité lui conservent beaucoup d'attractivité.

J'estime que certains investisseurs, ceux qui disposent de capitaux à investir, ou qui ont une capacité d'épargne mensuelle à placer sur le long terme, devraient continuer à s’y positionner. Mais en privilégiant les actifs core. Et ceux dont l’activité et la solidité financière des locataires sembleront les plus pérennes…

Evidemment, je suis à leur disposition pour les y aider.

Pour contacter Franck TEMIM directement : 06 03 84 08 58  - ftemim@asfin.fr

Votre déclaration d'IFI

Le 11/05/2020

Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier (tous vos actifs immobiliers détenus directement ou indirectement) dépassait 1,3 million d’euros au 1er janvier, vous êtes redevable de l’Impôt sur la fortune immobilière. Voici comment évaluer et déclarer vos actifs immobiliers au plus juste.

Il va vous falloir remplir une déclaration 2042-IFI très détaillée.

Voici comment faire :

1. Ne déclarez que les biens taxables

Pour savoir si vous franchissez ou non le seuil d’imposition de 1,3 million d’euros, placez-vous rétroactivement au 1er janvier dernier et tenez compte de tous les biens et droits immobiliers dont vous êtes propriétaire (sauf s’ils sont exonérés) et de ceux détenus par votre conjoint, votre partenaire dans un Pacs ou votre concubin.

Les biens appartenant à vos enfants mineurs dont vous avez l’administration légale sont aussi à comptabiliser, mais pas ceux de vos enfants majeurs (même rattachés à votre foyer fiscal pour l’impôt sur le revenu).

Vous devez aussi retenir vos titres de sociétés pour la valeur représentative des actifs immobiliers qu’elles détiennent (voir ci-dessous). Par contre, vos autres actifs échappent à l’IFI (espèces, avoirs sur des comptes bancaires, meubles, voitures, bijoux etc.).

Attention, sous réserve des conventions internationales, si vous êtes fiscalement domicilié en France, tous vos actifs immobiliers situés en France ou à l’étranger sont taxables. Par contre, si vous êtes domicilié à l’étranger, seuls ceux situés en France le sont.

2. Évaluez vos biens au plus juste

Une fois vos biens taxables recensés, il vous faut les évaluer. Une tâche délicate qui mérite toute votre attention, surtout pour l’immobilier «physique».

Vos biens doivent être évalués à leur valeur vénale au 1er janvier dernier (c’est-à-dire le prix auquel vous auriez pu les vendre).

La méthode à utiliser en priorité est celle par comparaison. Pour appréhender le marché immobilier, appuyez-vous sur plusieurs sources d’information (annonces immobilières, statistiques des notaires…) et recoupez-les entre elles.

Vous pouvez aussi accéder librement et gratuitement à la base de données «Demandes de valeurs foncières», ou DVF, sur le site https://cadastre.data.gouv.fr/dvf. Si besoin, faites-vous assister d’un professionnel de l’immobilier.

Votre évaluation doit être affinée en fonction de critères extérieurs (proximité des transports, commerces ou écoles) et des caractéristiques intrinsèques du bien.

Par exemple, elle peut être corrigée à la baisse en cas de vis-à-vis, d’étage bas, de travaux importants à réaliser... Mais il faut pouvoir en justifier.

3. Faites le plein des abattements et décotes

La nature ou la situation juridique de votre bien vous autorise la pratique d’un abattement ou d’une décote sur sa valeur vénale.

Votre résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% fixé par la loi (n’indiquez donc que 70% de sa valeur sur votre déclaration), mais uniquement si vous la détenez directement.

D’autres décotes peuvent, selon la jurisprudence, être pratiquées. Mais il faut les manier avec prudence et bien les documenter.

Par exemple, une décote de 10 à 40% pour un bien donné en location, ou de 10 à 30% s’il est détenu en indivision.

En revanche, aucun abattement n’est autorisé au titre d’un démembrement de propriété.

Si le bien est logé dans une SCI, la valeur des parts peut être décotée de 10 à 20%, car elles sont plus difficiles à négocier que l’immeuble qu’elles représentent.

4. Faites la chasse aux exceptions

Des règles spécifiques s’appliquent à certains biens, ce qui vous autorise à ne pas les déclarer.

Par exemple, lorsque la propriété d’un bien est démembrée, l’usufruitier doit en principe le déclarer à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété.

Il existe une exception majeure lorsque le démembrement résulte de l’usufruit légal réservé au conjoint survivant.

L’usufruitier et le nu-propriétaire sont alors imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs, déterminée par application du barème fiscal de l’article 669 du CGI en fonction de l’âge de l’usufruitier au 1er janvier dernier.

Conséquence : le conjoint survivant n’est plus le seul à supporter l’IFI, mais les enfants nus-propriétaires peuvent basculer dans l’IFI s’ils franchissent le seuil de 1,3 million d’euros.

Vous devez en principe déclarer la valeur des unités de compte (UC) de vos contrats d’assurance vie ou de capitalisation rachetables qui sont investies dans des actifs immobiliers (celle-ci vous est communiquée par l’établissement auprès duquel vous avez souscrit votre contrat).

Cependant, vous échappez à l’IFI si votre foyer fiscal détient moins de 10% des droits dans les fonds d’investissement ou organismes de placement collectif compris dans l’UC, dès lors que ceux-ci détiennent moins de 20% de leurs actifs en biens et droits immobiliers taxables à l’IFI.

5. Profitez des exonérations

Vos titres de sociétés sont taxables à l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers (la société dont vous détenez des titres doit vous fournir cette information).

Toutefois, ils échappent à l’IFI si votre participation est minoritaire (moins de 10% du capital et des droits de vote d’une société dite «opérationnelle» ou moins de 5% pour une Siic).

Vos titres d’organismes de placement collectif ou de fonds d’investissement sont exclus de l’IFI si votre participation est inférieure à 10% et si l’entité détient moins de 20% de son actif en biens immobiliers taxables à l’IFI.

À signaler aussi que, à des conditions très précises, les immeubles nécessaires à votre entreprise individuelle et les titres de la société que vous dirigez sont susceptibles d’être exonérés d’IFI comme biens professionnels.

Enfin, sous réserve de prendre certains engagements, les bois, forêts et parts de groupement forestier peuvent être exonérés à 100% en tant que biens professionnels ou sinon pour 75% de leur valeur.

Pour les biens ruraux, parts de groupement foncier agricole (GFA) ou de groupement agricole foncier (GAF), l’exonération peut aussi être totale ou partielle (75% jusqu’à 101.897€, puis 50% au-delà). 

6. Diminuer votre base imposable en déduisant vos dettes

Comme pour l’ISF, vous pouvez déduire vos dettes de votre actif taxable, mais pas n’importe lesquelles.

Seules sont déductibles les dettes à votre charge existantes au 1er janvier, certaines dans leur principe et leur montant et afférentes à des actifs imposables.

Il s’agit de dettes contractées pour leur acquisition ou pour le financement de travaux (emprunt par exemple) ou de certains impôts (IFI théorique, taxe foncière).

La dette relative à votre habitation principale est déductible en totalité à hauteur de la valeur imposable du bien (soit 70% de sa valeur vénale).

Le montant des dettes déductibles est plafonné si la valeur des actifs taxables dépasse 5 millions d'euros.

7. Réduisez la note à payer

Il n’est pas trop tard pour réduire le montant de votre IFI en faisant preuve de générosité. Vos dons à certains organismes d’intérêt général ouvrent droit à une réduction d’IFI de 75% de leur montant (plafond annuel de 50.000 euros).

Pour être pris en compte au titre de l’IFI 2020, votre versement doit intervenir au plus tard à la date limite de dépôt de votre déclaration.

Prenez la précaution de vérifier que l’organisme bénéficiaire est bien éligible à la réduction IFI et réclamez un justificatif.

Enfin, vous pouvez demander à faire jouer le plafonnement de l’IFI si la somme de l’IFI, de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à payer en 2020 excède 75% de votre revenu imposable de 2019.

Le fisc déduira alors l’excédent de votre IFI 2020 (annexe 5 à remplir).