Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier (tous vos actifs immobiliers détenus directement ou indirectement) dépassait 1,3 million d’euros au 1er janvier, vous êtes redevable de l’Impôt sur la fortune immobilière. Voici comment évaluer et déclarer vos actifs immobiliers au plus juste.
Il va vous falloir remplir une déclaration 2042-IFI très détaillée.
Voici comment faire :
1. Ne déclarez que les biens taxables
Pour savoir si vous franchissez ou non le seuil d’imposition de 1,3 million d’euros, placez-vous rétroactivement au 1er janvier dernier et tenez compte de tous les biens et droits immobiliers dont vous êtes propriétaire (sauf s’ils sont exonérés) et de ceux détenus par votre conjoint, votre partenaire dans un Pacs ou votre concubin.
Les biens appartenant à vos enfants mineurs dont vous avez l’administration légale sont aussi à comptabiliser, mais pas ceux de vos enfants majeurs (même rattachés à votre foyer fiscal pour l’impôt sur le revenu).
Vous devez aussi retenir vos titres de sociétés pour la valeur représentative des actifs immobiliers qu’elles détiennent (voir ci-dessous). Par contre, vos autres actifs échappent à l’IFI (espèces, avoirs sur des comptes bancaires, meubles, voitures, bijoux etc.).
Attention, sous réserve des conventions internationales, si vous êtes fiscalement domicilié en France, tous vos actifs immobiliers situés en France ou à l’étranger sont taxables. Par contre, si vous êtes domicilié à l’étranger, seuls ceux situés en France le sont.
2. Évaluez vos biens au plus juste
Une fois vos biens taxables recensés, il vous faut les évaluer. Une tâche délicate qui mérite toute votre attention, surtout pour l’immobilier «physique».
Vos biens doivent être évalués à leur valeur vénale au 1er janvier dernier (c’est-à-dire le prix auquel vous auriez pu les vendre).
La méthode à utiliser en priorité est celle par comparaison. Pour appréhender le marché immobilier, appuyez-vous sur plusieurs sources d’information (annonces immobilières, statistiques des notaires…) et recoupez-les entre elles.
Vous pouvez aussi accéder librement et gratuitement à la base de données «Demandes de valeurs foncières», ou DVF, sur le site https://cadastre.data.gouv.fr/dvf. Si besoin, faites-vous assister d’un professionnel de l’immobilier.
Votre évaluation doit être affinée en fonction de critères extérieurs (proximité des transports, commerces ou écoles) et des caractéristiques intrinsèques du bien.
Par exemple, elle peut être corrigée à la baisse en cas de vis-à-vis, d’étage bas, de travaux importants à réaliser... Mais il faut pouvoir en justifier.
3. Faites le plein des abattements et décotes
La nature ou la situation juridique de votre bien vous autorise la pratique d’un abattement ou d’une décote sur sa valeur vénale.
Votre résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% fixé par la loi (n’indiquez donc que 70% de sa valeur sur votre déclaration), mais uniquement si vous la détenez directement.
D’autres décotes peuvent, selon la jurisprudence, être pratiquées. Mais il faut les manier avec prudence et bien les documenter.
Par exemple, une décote de 10 à 40% pour un bien donné en location, ou de 10 à 30% s’il est détenu en indivision.
En revanche, aucun abattement n’est autorisé au titre d’un démembrement de propriété.
Si le bien est logé dans une SCI, la valeur des parts peut être décotée de 10 à 20%, car elles sont plus difficiles à négocier que l’immeuble qu’elles représentent.
4. Faites la chasse aux exceptions
Des règles spécifiques s’appliquent à certains biens, ce qui vous autorise à ne pas les déclarer.
Par exemple, lorsque la propriété d’un bien est démembrée, l’usufruitier doit en principe le déclarer à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété.
Il existe une exception majeure lorsque le démembrement résulte de l’usufruit légal réservé au conjoint survivant.
L’usufruitier et le nu-propriétaire sont alors imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs, déterminée par application du barème fiscal de l’article 669 du CGI en fonction de l’âge de l’usufruitier au 1er janvier dernier.
Conséquence : le conjoint survivant n’est plus le seul à supporter l’IFI, mais les enfants nus-propriétaires peuvent basculer dans l’IFI s’ils franchissent le seuil de 1,3 million d’euros.
Vous devez en principe déclarer la valeur des unités de compte (UC) de vos contrats d’assurance vie ou de capitalisation rachetables qui sont investies dans des actifs immobiliers (celle-ci vous est communiquée par l’établissement auprès duquel vous avez souscrit votre contrat).
Cependant, vous échappez à l’IFI si votre foyer fiscal détient moins de 10% des droits dans les fonds d’investissement ou organismes de placement collectif compris dans l’UC, dès lors que ceux-ci détiennent moins de 20% de leurs actifs en biens et droits immobiliers taxables à l’IFI.
5. Profitez des exonérations
Vos titres de sociétés sont taxables à l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers (la société dont vous détenez des titres doit vous fournir cette information).
Toutefois, ils échappent à l’IFI si votre participation est minoritaire (moins de 10% du capital et des droits de vote d’une société dite «opérationnelle» ou moins de 5% pour une Siic).
Vos titres d’organismes de placement collectif ou de fonds d’investissement sont exclus de l’IFI si votre participation est inférieure à 10% et si l’entité détient moins de 20% de son actif en biens immobiliers taxables à l’IFI.
À signaler aussi que, à des conditions très précises, les immeubles nécessaires à votre entreprise individuelle et les titres de la société que vous dirigez sont susceptibles d’être exonérés d’IFI comme biens professionnels.
Enfin, sous réserve de prendre certains engagements, les bois, forêts et parts de groupement forestier peuvent être exonérés à 100% en tant que biens professionnels ou sinon pour 75% de leur valeur.
Pour les biens ruraux, parts de groupement foncier agricole (GFA) ou de groupement agricole foncier (GAF), l’exonération peut aussi être totale ou partielle (75% jusqu’à 101.897€, puis 50% au-delà).
6. Diminuer votre base imposable en déduisant vos dettes
Comme pour l’ISF, vous pouvez déduire vos dettes de votre actif taxable, mais pas n’importe lesquelles.
Seules sont déductibles les dettes à votre charge existantes au 1er janvier, certaines dans leur principe et leur montant et afférentes à des actifs imposables.
Il s’agit de dettes contractées pour leur acquisition ou pour le financement de travaux (emprunt par exemple) ou de certains impôts (IFI théorique, taxe foncière).
La dette relative à votre habitation principale est déductible en totalité à hauteur de la valeur imposable du bien (soit 70% de sa valeur vénale).
Le montant des dettes déductibles est plafonné si la valeur des actifs taxables dépasse 5 millions d'euros.
7. Réduisez la note à payer
Il n’est pas trop tard pour réduire le montant de votre IFI en faisant preuve de générosité. Vos dons à certains organismes d’intérêt général ouvrent droit à une réduction d’IFI de 75% de leur montant (plafond annuel de 50.000 euros).
Pour être pris en compte au titre de l’IFI 2020, votre versement doit intervenir au plus tard à la date limite de dépôt de votre déclaration.
Prenez la précaution de vérifier que l’organisme bénéficiaire est bien éligible à la réduction IFI et réclamez un justificatif.
Enfin, vous pouvez demander à faire jouer le plafonnement de l’IFI si la somme de l’IFI, de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à payer en 2020 excède 75% de votre revenu imposable de 2019.
Le fisc déduira alors l’excédent de votre IFI 2020 (annexe 5 à remplir).
