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Le dispositif Cosse ancien amélioré par la loi « Elan »
La loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi "Elan") étend le dispositif de déduction fiscale dit Cosse ancien aux logements situés en zone C (y compris hors intermédiation locative) et relève le plafond de déficit imputable sur le revenu global.
Créé par l’article 46 de la loi 2016–1918 du 29 décembre 2016, le dispositif dit Cosse ancien (aussi dénommé « Louer abordable » par les pouvoirs publics), codifié à l’article 31, I-1°-o du CGI permet aux propriétaires de logements donnés en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 de bénéficier d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers dont le taux varie en fonction de la localisation géographique du bien et selon que la convention est conclue dans le secteur intermédiaire ou dans le secteur social ou très social.
Les logements doivent notamment être situés dans des communes classées dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs. Ces zones correspondent aux zones A bis, A, B1 et B2 retenues pour l’application du dispositif dit Duflot-Pinel. Les logements situés dans la zone C, c’est à dire dans les zones géographiques les moins tendues, sont exclus du dispositif sauf lorsqu’ils sont donnés en mandat de gestion ou en location à un organisme d’intermédiation locative ou de gestion locative sociale public ou privé et agréé à ce titre et destinés à l’hébergement de personnes défavorisées. Dans ce cas ils peuvent ouvrir droit à une déduction d’impôt majorée (85 % des revenus bruts fonciers).
L’article 162 de la loi 2018–1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi « Elan ») aménage le dispositif Cosse ancien sur deux points.
D’une part, l’avantage fiscal est étendu aux logements situés en zone C hors intermédiation locative. Ainsi, pour les conventions signées à compter du 1er janvier 2019, les propriétaires-bailleurs, sous réserve que soient respectés les plafonds de ressources et de loyers, pourront bénéficier d’une déduction de 50 % des revenus bruts des logements donnés en location, à condition que le conventionnement Anah soit de type social ou très social et prévoit la réalisation de travaux d’amélioration, ce qui implique une obligation de location pendant neuf ans. Le dispositif existant d’incitation fiscale, y compris sans travaux d’amélioration, pour les opérations d’intermédiation locative demeure quant à lui inchangé, permettant de bénéficier de 85 % de déduction quelle que soit la localisation du logement.
D’autre part, à compter de l’imposition des revenus de l’année 2019, le plafond de déficit résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt imputable sur le revenu global est porté à 15 300 € (au lieu de 10 700 €) pour l’ensemble du dispositif.
Christophe RICHARD-PARPAILLON
Editions Francis Lefebvre
Pour en savoir plus sur ce dispositif : voir Mémento Fiscal nos 27850 s.
Pour déterminer si ce nouveau régime peut être intéressant dans votre situation personnelle, contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE au 09 81 48 61 15 ou par mail (cliquez).
Plafonnement de l'IFI : quels revenus prendre en compte pour les monuments historiques ?
L'administration précise quels sont les revenus à prendre en considération par les propriétaires d’immeubles classés monuments historiques pour le plafonnement de l’IFI.
Dans un rescrit du 22 novembre 2018, l'administration apporte un certain nombre de précisions sur les revenus à prendre en considération par les propriétaires d’immeubles classés monuments historiques, ou inscrits à l’inventaire supplémentaire, pour le plafonnement de l’IFI, en distinguant selon que l’immeuble procure ou non des revenus.
Si l’immeuble ne procure pas de revenus, il ne permet pas de réaliser des déficits catégoriels fonciers et, par conséquent, les charges foncières assumées par le propriétaire de cet immeuble ne peuvent pas être déduites des revenus pris en considération pour le calcul du plafonnement d'IFI.
En revanche, si l’immeuble procure des revenus, les dispositions de l’article 156, I-3° du CGI prévoient que le déficit foncier constaté par le propriétaire d’un immeuble classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire est admis en déduction du revenu global sans limite de montant. L’excédent éventuellement constaté constitue un déficit global qui est imputable sur le revenu global des six années suivantes inclusivement.
Ainsi, selon l'administration, l'excédent de déficit foncier réalisé en N qui n'a pas pu être totalement imputé sur le revenu global généré cette même année devient un déficit global en N + 1 et non un déficit catégoriel dont l’imputation est permise par l’article 979 du CGI sur le revenu de l’année N + 1 pour le calcul du plafonnement d'IFI. Par conséquent, en N + 1, le revenu pris en considération pour la détermination du plafonnement d'IFI ne tient pas compte de l’imputation du déficit global qui a été effectuée sur le revenu global soumis à l’impôt sur le revenu.
Véronique JACQ
Pour en savoir plus sur le plafonnement de l'IFI : voir Mémento Fiscal nos 72150 s.
BOI-RES-000020
© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne
Dépendance : vers une loi sur la perte d’autonomie
Philippe Crevel
Directeur du Cercle de l'Épargne
Tiré de "Le courrier financier" du 12 décembre 2018
Annoncée à maintes reprises au cours de ces dix dernières années, la « grande loi » sur la prise en charge de la perte d’autonomie devrait être discutée en 2019. La ministre des Solidarités et de la Santé, Agnès Buzyn, a engagé, début octobre, une consultation publique en vue de recueillir les avis et idées de citoyens sur la prise en charge des personnes âgées.À travers des formats distincts, elle a, par ailleurs, invité acteurs du secteur, experts et bénéficiaires des dispositifs existants à s’exprimer sur la gestion de nos aînés et le financement de leur prise en charge.
Dans cette perspective, la DREES a publié une série de travaux mettant en exergue l’acuité de la problématique, tout particulièrement à travers la question primordiale de l’hébergement dont le coût constitue une charge difficile à assumer pour nombre de ménages. Selon une enquête menée en 2016 par la DREES auprès de 3 300 seniors résidant en établissement d’hébergement pour personnes âgées (EPHAD), une personne placée en EPHAD sur trois se voit contrainte de puiser dans son épargne ou vendre une partie de son patrimoine pour assumer la prise en charge de sa perte d’autonomie. De fait, pour un résident sur deux en EPHAD, le coût médian mensuel de l’accueil en institution et des services et soins associés s’élève à 1 850 euros après perception des allocations et des contributions des obligés alimentaires. Le statut de l’établissement constitue par ailleurs un facteur pouvant renchérir le coût de l’hébergement. Ainsi, dans les établissements privés à but lucratif la participation financière médiane des bénéficiaires est de 2 420 euros contre, 1 790 euros dans les établissements publics hospitaliers et 1 730 euros dans les établissements publics non hospitaliers. Or, le montant moyen des pensions de droit direct s’est établi, en 2016, à 1 389 euros. De fait, nombre de ménages ne sont pas en mesure d’assumer, avec leurs seules ressources courantes, ces coûts importants. Ainsi, seuls 19 % des résidents, déclarent dans l’enquête DREES disposer de ressources personnelles suffisantes pour assumer les frais d’hébergement.
L’épargne financière au service de la perte d’autonomie
Les seniors misent prioritairement sur le recours à leur épargne pour assumer les coûts engendrés par un placement en EPHAD. 27 % des résidents de maisons de retraite déclarent, en 2016, avoir déjà dû puiser dans leur épargne pour payer les dépenses liées à la dépendance, sans avoir mobilisé d’autres ressources exceptionnelles. L’aide financière de l’entourage n’est citée que par 11 % des seniors quand seulement 5 % évoquent la vente de leur patrimoine, signe des réticences des résidents pour cette troisième solution. Pessimistes, seuls 36 % de l’ensemble des résidents estiment pouvoir, à l’avenir, financer leur dépendance avec leurs ressources courantes quand 50 % pensent qu’ils seront contraints de puiser dans leur épargne pour supporter le coût lié à leur perte d’autonomie. Par ailleurs, 16 % envisagent qu’ils seront tenus de demander une participation d’un proche et 11 % de vendre du patrimoine. Un résident en EPHAD sur quatre estime qu’il sera contraint en plus de ses ressources courantes de puiser dans son épargne ou de faire appel à des proches pour financer les dépenses de dépendance et d’hébergement.
Dépendance : les seniors mal préparés
D’ici à 2050, en raison de l’arrivée à un âge avancé des baby-boomers, la France comptera près de 5 millions de plus de 85 ans, contre 1,5 aujourd’hui. Le nombre de personnes confrontées au risque de la perte d’autonomie devrait dès lors doubler tout comme les coûts afférents. Or, comme le révèle l’enquête « Habiter le quatrième âge au XXIe siècle » réalisée par BVA dans quatre grands pays européens (France, Allemagne, Espagne, Italie) pour Primonial REIM, les Français sont moins bien préparés que leurs voisins. Seuls 28 % des Français auraient pris des dispositions relatives à la dépendance, contre 35 % des Espagnols et 41 % des Allemands. Pourtant, un peu plus d’un Français sur deux (52 %) estiment devoir assumer seuls ce risque quand en Espagne ou en Italie, les solidarités familiales sont plus fortes.
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Où investir aujourd'hui sans risques excessifs ?
Le défi patrimonial est redoutable pour ceux qui détiennent un peu de patrimoine et ceux qui les conseillent : où investir aujourd'hui sans risques excessifs ?
Quand tous les actifs semblent chers et peu rentables, la tentation est de chercher « des martingales ». Comme le rappelle inlassablement l'Autorité des marchés financiers (AMF), qui supervise tous les établissements financiers sollicitant les particuliers, un rendement élevé implique nécessairement une prise de risques. Aujourd'hui le « zéro risque », c'est le taux du livret A (0,75 %). Au-delà, que vous le perceviez ou non, vous prenez un risque, de faible à très élevé.
Notre rôle premier, c'est d'analyser votre situation, le niveau de risque que vous acceptez, les opportunités qui sont adaptées à vos objectifs. C'est aussi de vérifier que ce que vous avez fait jusqu'à présent est en adéquation avec ce que que vous voulez.
Dans un monde où tout semble devenir cher, la gestion de patrimoine reste plus que jamais affaire de personnalisation.
Contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, au 09 81 48 61 15 ou par mail.
Une date unique pour l’échéance des contrats d’assurance-emprunteur
La loi n° 2017-203 du 21 février 2017 a étendu la faculté de résiliation et de substitution du contrat d’assurance emprunteur tout au long de la durée du prêt immobilier et cette faculté peut être exercée moyennant le respect d’un préavis d’au moins deux mois avant la date d'échéance de ce contrat. Mais dans la pratique, cette faculté de résiliation se heurte à une difficulté car la plupart des contrats d’assurance-emprunteur ne comportent pas de date d’échéance.
Au terme d’une large concertation de place qui a permis de faire converger les approches des assureurs, des établissements de crédit, des intermédiaires et des consommateurs, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a adopté, à l’unanimité, une date unique pour l’échéance des contrats : la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt par l’emprunteur.
Cette date s’appliquera à tous les contrats, en cours et à venir, sauf demande du client pour une autre date, si elle existe contractuellement. Ce choix présente l’avantage d’une réelle simplification pour l’ensemble des acteurs puisque cette date peut être facilement identifiée par les prêteurs, les assureurs, les intermédiaires et par les emprunteurs. Afin de permettre à tous établissements de mettre à jour, si nécessaire, leurs systèmes d’informations, ce dispositif sera effectif au plus tard au second semestre 2019.
L’épargne est le fruit de la peur, et l’investissement, le fruit de l’optimisme,
En cette période gris foncé pour la Bourse et annoncée identique pour l'an prochain, il est bon de ne pas céder à la peur et de reprendre les fondamentaux :
Enquête du Revenu de Novembre 2018 que nous citons ici :
Quel est le meilleur placement sur 50 ans ?
Sur 50 ans, la Bourse fait dix fois mieux que l'inflation. À l'inverse, le livret A a moins progressé que les prix sur la période. (© Le Revenu)
Depuis 1968, les actions avec dividendes ont gagné 7.517%, l’immobilier à Paris 4.353%, l’assurance vie en euros 3.445%, le Livret A 620%, soit moins que la hausse des prix (+729%).
Le classement des placements les plus rentables entre 1968 et 2018 ne surprendra pas les épargnants avertis.
L’épargne est le fruit de la peur, et l’investissement, le fruit de l’optimisme,
N'oubliez pas le bon sens populaire : la peur est mauvaise conseillère.
Contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE par mail ou au 09 81 48 61 15.
SCPI : le succès de 1960 à aujourd’hui
Le plus souvent appelées Pierre Papier, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) existent aujourd’hui depuis les années 60. Elles ont été créées initialement pour répondre au besoin des investisseurs d’acquérir des actifs immobiliers de type commercial et d’entreprise (bureaux, commerces, murs de magasins, locaux d’activités, parkings, etc),un investissement, qui comme on le sait, exige une mise de fonds importante.
Cette catégorie d’actifs était d’ailleurs très prisée et l’est toujours car :
- elle assure une stabilité de rendements aux investisseurs ;
- elle génère des rendements largement supérieurs à ceux générés par des actifs locatifs ;
Les SCPI ou plutôt leur création, constituaient donc une réponse à ce besoin puisque non seulement, elles y répondaient, mais apportaient en plus, des avantages non négligeables pour les investisseurs :
- plus de sécurité et de stabilité des revenus ;
- une mutualisation des risques locatifs (les SCPI comptent généralement plusieurs locataires);
- un ticket d’entrée faible ce qui les rend facilement accessibles ;
- une diversification d’actifs (les SCPI investissent sur différentes catégories d’actifs) ;
Les SCPI sont très avantageuses pour qui souhaite se positionner sur de l’immobilier commercial et d’entreprise avec plus de sécurité et d’avantages. Il faut également noter que les SCPI restent un investissement non coté en bourse.
1 - Expansion et développement des SCPI
Le développement des SCPI a débuté très tôt après leur création. En effet, dès les années 1980, le marché des SCPI a enregistré une phase de croissance du volume de collecte avec un pic à 11,5 milliards en 1990.
Il faut noter qu’existaient alors diverses catégories de SCPI :
- les SCPI de rendement (qui ont vocation à générer des revenus) ;
- les SCPI fiscales (qui ouvrent droit à des réductions d’impôt selon le dispositif de réduction fiscale auquel elles sont adossées) ;
- les SCPI de plus value (qui créent principalement de la plus value à terme).
Le développement des SCPI ne s’est pas arrêté et continue jusqu’à présent.
De 2010 à 2016, la collecte nette sur le marché a donc connu une augmentation de près de 130 % avec en 2016, une collecte à plus de 5 milliards d’euros.
Pour rappel, il existe plusieurs types de SCPI :
- des SCPI de bureaux ;
- des SCPI de commerces ;
- des SCPI diversifiées ;
- des SCPI résidentielles
Le principe de fonctionnement des SCPI et ses performances ont donc conquis un nombre important de personnes qui ont fait le choix d’y investir. Ceci a également été favorisé par la création de nouvelles sociétés de gestion et donc de nouvelles SCPI répondant désormais à certaines spécificités.
2 - Les nouveaux moteurs des SCPI : développement durable et Europe
Les SCPI à travers les années, ont su se réinventer.
L’univers des SCPI a subi lui aussi, les effets de la crise survenue en 2008. En effet, le marché des bureaux n’a pas été épargné.
La crise économique a :
- rendu les conditions d’accès au crédit plus difficiles ;
- augmenté l’aversion au risque des investisseurs.
Ces nouveaux paramètres ont donc obligé les SCPI à réduire leurs volumes d’investissements afin de maintenir le niveau des rendements servis aux investisseurs grâce également au coussin de sécurité constitué.
Aussi, il faut savoir que les SCPI disposent d’une résistance naturelle dans leur principe de fonctionnement même.
D’une part, elles envisagent leurs investissements sur le long terme, ce qui leur permet de pouvoir lisser dans le temps, les conséquences liées aux aléas des cycles immobiliers. D’autre part, le fait qu’elles ne soient pas cotées en bourse, leur permet d’échapper aux soubresauts des marchés financiers.
Les SCPI ont donc montré leur capacité à traverser les crises et à les affronter. Dans la poursuite de leur développement, et compte tenu du nombre de SCPI qui est en croissante augmentation sur le marché, il est très tôt apparu aux sociétés de gestion, qu’il fallait se singulariser. Dès lors, les SCPI se spécialisent dans une typologie d’actifs bien précise ou sur l’un des deux moteurs suivants : l’Europe et le développement durable.
SCPI spécialisées
La grande tendance est à cette catégorie de SCPI. Elles sont considérées comme porteuses de croissance. Ainsi, nombreuses sont les SCPI qui ont choisi de se spécialiser sur une typologie d’actifs bien précise telle que les bureaux, les commerces, la santé, l’hébergement, etc.
SCPI européennes
Il s’agit de SCPI qui vont investir dans tous types d’actifs diversifiés et répartis dans plusieurs pays d’Europe ou au delà.
SCPI et le développement durable
Ce sont des SCPI de rendement qui investissent sur des actifs répondant à des normes environnementales. Elles s’inscrivent donc dans une démarche éco responsable.
Il apparaît donc que l’investissement en SCPI n’est pas à prendre à la légère. Le support de placement a prouvé au fil des années sa capacité à se réinventer sans cesse et à surmonter les crises. Leur développement en est d’ailleurs plus important plus qu’on en compte désormais sur le marché, plus de 150. Il est donc primordial avant de se lancer dans l’investissement, d’effectuer en amont une une bonne analyse des SCPI.
Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE propose à cet effet, une sélection des meilleures SCPI du marché et se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet. Contactez-le au 09 81 48 61 15
