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Le 06/12/2018

Sommet BFM Patrimoine: La mutation du métier de conseiller en gestion de patrimoine - 05/12

Une date unique pour l’échéance des contrats d’assurance-emprunteur

Le 03/12/2018

La loi n° 2017-203 du 21 février 2017 a étendu la faculté de résiliation et de substitution du contrat d’assurance emprunteur tout au long de la durée du prêt immobilier et cette faculté peut être exercée moyennant le respect d’un préavis d’au moins deux mois avant la date d'échéance de ce contrat. Mais dans la pratique, cette faculté de résiliation se heurte à une difficulté car la plupart des contrats d’assurance-emprunteur ne comportent pas de date d’échéance.

Au terme d’une large concertation de place qui a permis de faire converger les approches des assureurs, des établissements de crédit, des intermédiaires et des consommateurs, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a adopté, à l’unanimité, une date unique pour l’échéance des contrats : la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt par l’emprunteur.

Cette date s’appliquera à tous les contrats, en cours et à venir, sauf demande du client pour une autre date, si elle existe contractuellement. Ce choix présente l’avantage d’une réelle simplification pour l’ensemble des acteurs puisque cette date peut être facilement identifiée par les prêteurs, les assureurs, les intermédiaires et par les emprunteurs. Afin de permettre à tous établissements de mettre à jour, si nécessaire, leurs systèmes d’informations, ce dispositif sera effectif au plus tard au second semestre 2019.

L’épargne est le fruit de la peur, et l’investissement, le fruit de l’optimisme,

Le 26/11/2018

En cette période gris foncé pour la Bourse et annoncée identique pour l'an prochain, il est bon de ne pas céder à la peur et de reprendre les fondamentaux :

Enquête du Revenu de Novembre 2018 que nous citons ici :

Quel est le meilleur placement sur 50 ans ?

graphiques illustrant la performance des placements sur 50 ans.

Sur 50 ans, la Bourse fait dix fois mieux que l'inflation. À l'inverse, le livret A a moins progressé que les prix sur la période. (© Le Revenu)

Depuis 1968, les actions avec dividendes ont gagné 7.517%, l’immobilier à Paris 4.353%, l’assurance vie en euros 3.445%, le Livret A 620%, soit moins que la hausse des prix (+729%).

Le classement des placements les plus rentables entre 1968 et 2018 ne surprendra pas les épargnants avertis.

L’épargne est le fruit de la peur, et l’investissement, le fruit de l’optimisme,

N'oubliez pas le bon sens populaire : la peur est mauvaise conseillère.

Contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE par mail ou au 09 81 48 61 15.

SCPI : le succès de 1960 à aujourd’hui

Le 21/11/2018

Le plus souvent appelées Pierre Papier, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) existent aujourd’hui depuis les années 60. Elles ont été créées initialement pour répondre au besoin des investisseurs d’acquérir des actifs immobiliers de type commercial et d’entreprise (bureaux, commerces, murs de magasins, locaux d’activités, parkings, etc),un investissement, qui comme on le sait, exige une mise de fonds importante.

Cette catégorie d’actifs était d’ailleurs très prisée et l’est toujours car :

- elle assure une stabilité de rendements aux investisseurs ;
- elle génère des rendements largement supérieurs à ceux générés par des actifs locatifs ;

Les SCPI ou plutôt leur création, constituaient donc une réponse à ce besoin puisque non seulement, elles y répondaient, mais apportaient en plus, des avantages non négligeables pour les investisseurs :

- plus de sécurité et de stabilité des revenus ;
- une mutualisation des risques locatifs (les SCPI comptent généralement plusieurs locataires);
- un ticket d’entrée faible ce qui les rend facilement accessibles ;
- une diversification d’actifs (les SCPI investissent sur différentes catégories d’actifs) ;

Les SCPI sont très avantageuses pour qui souhaite se positionner sur de l’immobilier commercial et d’entreprise avec plus de sécurité et d’avantages. Il faut également noter que les SCPI restent un investissement non coté en bourse.

1 - Expansion et développement des SCPI

Le développement des SCPI a débuté très tôt après leur création. En effet, dès les années 1980, le marché des SCPI a enregistré une phase de croissance du volume de collecte avec un pic à 11,5 milliards en 1990.

Il faut noter qu’existaient alors diverses catégories de SCPI :

- les SCPI de rendement (qui ont vocation à générer des revenus) ;
- les SCPI fiscales (qui ouvrent droit à des réductions d’impôt selon le dispositif de réduction fiscale auquel elles sont adossées) ;
- les SCPI de plus value (qui créent principalement de la plus value à terme).

Le développement des SCPI ne s’est pas arrêté et continue jusqu’à présent.

De 2010 à 2016, la collecte nette sur le marché a donc connu une augmentation de près de 130 % avec en 2016, une collecte à plus de 5 milliards d’euros.

Pour rappel, il existe plusieurs types de SCPI :

- des SCPI de bureaux ;
- des SCPI de commerces ;
- des SCPI diversifiées ;
- des SCPI résidentielles

Le principe de fonctionnement des SCPI et ses performances ont donc conquis un nombre important de personnes qui ont fait le choix d’y investir. Ceci a également été favorisé par la création de nouvelles sociétés de gestion et donc de nouvelles SCPI répondant désormais à certaines spécificités.

2 - Les nouveaux moteurs des SCPI : développement durable et Europe

Les SCPI à travers les années, ont su se réinventer.

L’univers des SCPI a subi lui aussi, les effets de la crise survenue en 2008. En effet, le marché des bureaux n’a pas été épargné.

La crise économique a :

- rendu les conditions d’accès au crédit plus difficiles ;
- augmenté l’aversion au risque des investisseurs.

Ces nouveaux paramètres ont donc obligé les SCPI à réduire leurs volumes d’investissements afin de maintenir le niveau des rendements servis aux investisseurs grâce également au coussin de sécurité constitué.

Aussi, il faut savoir que les SCPI disposent d’une résistance naturelle dans leur principe de fonctionnement même.

D’une part, elles envisagent leurs investissements sur le long terme, ce qui leur permet de pouvoir lisser dans le temps, les conséquences liées aux aléas des cycles immobiliers. D’autre part, le fait qu’elles ne soient pas cotées en bourse, leur permet d’échapper aux soubresauts des marchés financiers.

Les SCPI ont donc montré leur capacité à traverser les crises et à les affronter. Dans la poursuite de leur développement, et compte tenu du nombre de SCPI qui est en croissante augmentation sur le marché, il est très tôt apparu aux sociétés de gestion, qu’il fallait se singulariser. Dès lors, les SCPI se spécialisent dans une typologie d’actifs bien précise ou sur l’un des deux moteurs suivants : l’Europe et le développement durable.

SCPI spécialisées

La grande tendance est à cette catégorie de SCPI. Elles sont considérées comme porteuses de croissance. Ainsi, nombreuses sont les SCPI qui ont choisi de se spécialiser sur une typologie d’actifs bien précise telle que les bureaux, les commerces, la santé, l’hébergement, etc.

SCPI européennes

Il s’agit de SCPI qui vont investir dans tous types d’actifs diversifiés et répartis dans plusieurs pays d’Europe ou au delà.

SCPI et le développement durable

Ce sont des SCPI de rendement qui investissent sur des actifs répondant à des normes environnementales. Elles s’inscrivent donc dans une démarche éco responsable.

Il apparaît donc que l’investissement en SCPI n’est pas à prendre à la légère. Le support de placement a prouvé au fil des années sa capacité à se réinventer sans cesse et à surmonter les crises. Leur développement en est d’ailleurs plus important plus qu’on en compte désormais sur le marché, plus de 150. Il est donc primordial avant de se lancer dans l’investissement, d’effectuer en amont une une bonne analyse des SCPI.

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE propose à cet effet, une sélection des meilleures SCPI du marché et se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet. Contactez-le au 09 81 48 61 15

Les Français épargnent comme s'ils avaient 60 ans

Le 21/11/2018

La France reste championne de la prudence. Une nouvelle étude d'Axa Investment Managers a montré que 75% des Français préféraient ne rien gagner plutôt que de prendre le risque de perdre de l'argent. Un comportement qui ne concorde pas avec leurs projets ambitieux et objectifs de rendement élevés.

Les Français et leur bas de laine, c'est une longue histoire marquée surtout par une grande aversion au risque. Trois quarts d'entre eux préfèrent ne rien gagner du tout plutôt que de prendre le risque de perdre de l'argent lorsqu'ils investissent. C'est ce qu'a révélé une étude d'Axa Investment Managers (IM), publiée ce mardi 20 novembre.

Cette prudence serait perceptible dès l'âge de 30 ans, selon l'enquête (*).

« La prudence des Français en matière d'investissement freine l'atteinte de leurs objectifs ambitieux sur le long terme. De plus, leur portefeuille type évolue peu au fil des années », détaille la filiale de gestion d'actifs du groupe Axa, qui ajoute : « Prudents dès l'âge de 30 ans, les Français investissent comme s'ils en avaient 60. »

Une très grande majorité, quelle que soit la génération, choisit des produits d'épargne très peu risqués. Les placements préférés des Français restent le compte courant (pour 94% des personnes interrogées), qui ne rapporte aucun intérêt et s'apparente aux liasses sous le matelas, le compte d'épargne (79%), incluant le livret A (dont la rémunération est à son plus bas historique, 0,75%), et le PEL (au taux de 1%), suivi de l'assurance vie en fonds euros (36%), au rendement moyen de 1,80%.

Inversement, les titres détenus en direct comme les actions (9%), l'assurance vie en unités de comptes (6%) ou encore le bitcoin et les autres crypto-monnaies (3% tout de même), tous perçus comme des placements trop risqués, sont délaissés.

[Les Français privilégient les produits peu risqués. Crédits : Axa IM.]

Des objectifs de rendement ambitieux

Ce choix de la prudence n'est pas forcément cohérent avec les objectifs que se fixent les Français. Selon l'étude, 29% des Français affirment épargner en vue de préparer leur retraite, il s'agit donc d'argent qui pourrait être immobilisé sur des placements plus rémunérateurs à long terme. Toutefois, 30% des personnes interrogées ont pour priorité la constitution d'un filet de sécurité pour faire face aux imprévus de la vie, 24% veulent mettre de côté pour leurs vacances et 20% en vue d'un projet d'achat immobilier.

[30% des Français ont pour priorité de se constituer un filet de sécurité pour les imprévus. Crédits : Axa IM.]

« Il est tout à fait compréhensible que les Français soient prudents avec leur argent. Mais la façon dont ils le gèrent aujourd'hui n'est pas alignée avec leurs objectifs de long terme », a commenté Bettina Ducat, responsable du développement et de l'offre chez Axa IM, citée dans un communiqué.

Même chose pour les objectifs de rendement : 70% d'entre eux espèrent obtenir une performance annuelle moyenne de leurs placements d'au moins 5%. Ils sont même 30% à vouloir attendre un gain annuel de 10% ou plus. Mais selon l'étude, l'allocation moyenne des Français ne leur permettrait pas d'atteindre ces objectifs, « la part des actifs considérés comme risqués, tels que les actions, restant faible quelles que soient les générations ». Axa IM observe d'ailleurs que l'allocation du portefeuille type n'évolue « pas beaucoup en fonction de l'horizon d'investissement » : un Français de 31 à 39 ans affiche en moyenne une performance de +3,23% par an sur dix ans de son portefeuille, à peine mieux que celle des plus de 55 ans (+2,89%).

Une autre étude, réalisée par Air Liquide avec le salon Actionaria, montre également que les Millenials (25 à 34 ans) et les "Xennials" (35 à 41 ans) épargnent pour des projets de moyen ou long terme, tels que la constitution d'un patrimoine ou en vue de la retraite, tout en privilégiant des placements de court terme à la faible rentabilité. Un comportement paradoxal que les auteurs de l'étude expliquent par le manque d'informations et de conseils.

[Les Français, toutes générations confondues, affirment manquer de connaissances financières. Crédits : Axa IM.]

Méfiance envers les robots-conseillers

En matière d'information justement, les Français privilégieraient largement encore le professionnalisme des conseillers financiers, plutôt que le recours à un robot-conseiller (robo-advisor), à un algorithme : 84% d'entre eux sollicitent les conseils d'un expert selon l'enquête d'Axa IM.

« Le rôle du conseiller financier devrait rester prépondérant dans les années à venir, puisque même chez les 16-24 ans, pourtant plus familiers aux usages d'Internet, il demeure la source d'information privilégiée », prédit l'étude.

Seulement 13% des Français interrogés, de tout âge, disent souscrire à des produits financiers via une plateforme d'investissement en ligne, sur laquelle ils effectuent leurs propres placements sans être conseillés. Ils sont 19% à vouloir le faire à l'avenir.

(*) L'enquête a été réalisée par le cabinet Gfk en juin dernier, auprès d'un échantillon représentatif de 1.009 personnes âgées de 16 à 55 ans et plus (50% de femmes et 50% d'hommes). Axa IM a également interrogé 120 enfants, âgés de 8 à 15 ans, des personnes sondées.

* * *

Communiqué de presse du rapport d'Axa IM :

Dans ce rapport, nous examinons l’attitude des Français en matière d’épargne et d’investissement afin de mieux comprendre comment les aider à atteindre leurs objectifs financiers et à préparer l’avenir…

La dernière décennie a été pour le moins mouvementée. Conséquence d’une politique monétaire ultra-souple, les épargnants ont vu les taux d’intérêt s’effondrer, et avec eux les rendements de leur livret A et de leur assurance-vie. L’environnement réglementaire a également considérablement évolué, et les Français doivent s’adapter à de nombreuses nouveautés fiscales.

Plus que jamais se pose la question de la manière de dynamiser son épargne pour faire face à des problématiques de long terme aussi importantes que la retraite. Alors que la page des placements financiers sans risque qui rapportent se tourne pour de bon, les Français restent avant tout des épargnants et passent difficilement le cap de l’investissement.

L’enquête révèle cependant qu’à l’heure d’Internet et de l’information illimitée, les Français comptent toujours sur leur conseiller financier pour les orienter et les aider à trouver les meilleurs placements pour investir leur argent. Un conseiller « augmenté », avec les possibilités de personnalisation qu’offre le digital.

Enfin, les mentalités changent à la suite de la COP 21 et les épargnants sont de plus en plus sensibles aux enjeux de développement durable. Un phénomène qui modifie progressivement les comportements et les attentes et doit amener les acteurs de l’industrie à repenser leurs offres.

En juin 2018, nous avons interrogé plus de 1 000 personnes, en ciblant un échantillon représentatif de la population d’épargnants français (50 % de femmes et 50 % d’hommes), ainsi que 120 enfants, âgés de 8 à 15 ans. Notre objectif : mettre en lumière ce que ces Français et leurs enfants ressentent et décident en matière d’épargne et d’investissement pour concrétiser leurs besoins d’aujourd’hui et de demain.

Ces gros clients retail à qui l’on vend massivement du monétaire

Le 21/11/2018

Ces gros clients retail à qui l’on vend massivement du monétaire (Harvest) :

Ecoutez attentivement, notre cabinet utilise les produits Big, 02S et Money Pitch de HARVEST.

Cliquez sur l'image pour lire la vidéo

Les députés prorogent le dispositif "Censi-Bouvard" jusqu’en 2021

Le 19/11/2018

L’article 199 sexvicies du CGI prévoit une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle (dispositif dit "LMNP" ou "Censi-Bouvard").

Cette réduction d’impôt s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée exercée à titre non professionnel.

Les logements éligibles doivent être situés dans l’une des structures limitativement énumérées, à savoir des établissements d’hébergement pour personnes âgées ou handicapées, des résidences avec services pour étudiants et, pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2016, sous réserve de dispositions transitoires pour les opérations engagées au plus tard le 31 décembre 2016, des résidences de tourisme classées.

L’avantage fiscal, réservé aux contribuables qui ont la qualité de loueurs non professionnels, concernait initialement les acquisitions de logements éligibles réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012.

Ce mécanisme prévoit une réduction d’impôt correspondant à 11 % de l’investissement (plafonné à 300 000 € HT), sur 9 ans.

L’article 77 de la loi de finances pour 2013 a prorogé de quatre années sa période d’application, soit jusqu’au 31 décembre 2016.

L’article 69 de la loi de finances pour 2017 ont prorogé d’une année supplémentaire, soit du 1er janvier au 31 décembre 2017, la période d’application de la réduction d’impôt, à l’exception, sous réserve de dispositions transitoires pour les opérations engagées au plus tard le 31 décembre 2016, des acquisitions de logements situés dans une résidence de tourisme classée. En effet, le législateur a abrogé la réduction d’impôt sur le revenu accordée pour les logements compris dans une résidence de tourisme classée.

Enfin, l’article 78 de la loi de finances pour 2018 a prorogé d’une année supplémentaire, soit du 1er janvier au 31 décembre 2018, la période d’application de la réduction d’impôt, et ce, à champ constant, soit pour les acquisitions de logements situés dans des établissements d’hébergement pour les personnes âgées ou handicapées et des résidences avec services pour étudiants.

Ce dispositif arrive à échéance au 31 décembre 2018.

« Pour répondre à l’accroissement de la demande de logements en résidences avec services pour étudiants et pour personnes âgées ou handicapées, dû d’une part à l’augmentation importante des populations ayant accès à l’enseignement supérieur (+ 300 000 par an) et d’autre part à la transition démographique se traduisant par une population de personnes âgées de 60 ans et plus, de l’ordre de 22,3 millions en 2060, avec un pic en 2035, » les députés ont adopté un amendement prorogeant le dispositif Censi-Bouvard pour une durée de trois années, soit jusqu’au 31 décembre 2021.

L’auteur de l’amendement M. Giraud, rapporteur général au nom de la commission des finances proposait même une diminution progressive du taux de la réduction d’impôt, de 9 % en 2019, de 7 % en 2020 et de 5 % en 2021.

Le Gouvernement, s’il partage le souhait de proroger ce dispositif pour trois ans, s’est montré opposé à une diminution progressive du taux de la réduction d’impôt.

Il a donc déposé un amendement visant a supprimer les alinéas prévoyant cette diminution.
Les députés ont adopté les deux amendement (N°2624 et 2001). Partant le dispositif d’incitation fiscal sera bien prorogé pour trois ans mais sans réduction de de son taux qui demeurera le même.

Il est peut-être temps d'arbitrer vos actifs immobiliers

Le 11/11/2018

La période est propice pour procéder à des arbitrages sur vos actifs immobiliers.

Le passage au prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu au 1er janvier 2019 peut se révéler propice à certains arbitrages.

Tout d'abord, vos revenus fonciers courants de l'année 2018 bénéficieront des effets de « l'année blanche » grâce à l'octroi du crédit d'impôt pour la modernisation du recouvrement (CIMR) : ces revenus ne supporteront donc ni l'impôt sur le revenu, ni les prélèvements sociaux. Mais la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3 % ou 4 % demeurera éventuellement due.

De ce point de vue, conserver les biens locatifs jusqu'à la fin de l'année 2018 vous permet de profiter pleinement de revenus défiscalisés.

La cession de ces actifs à la fin de l'année 2018 (voire au début de 2019) aura, quant à elle, un impact sur votre imposition de 2019.

En effet, vos revenus fonciers de 2019 vont diminuer voire être supprimés : vous serez alors en situation de demander une modulation à la baisse du prélèvement à la source applicable à vos revenus de 2019.

En l'absence d'autres revenus prévisionnels, cette modulation pourra même conduire à un taux de 0 % (en pratique, le délai de prise en compte de cette demande de baisse sera compris entre un et trois mois).

A cet avantage - normal - s'ajoutera une baisse de l'assiette de votre impôt sur la fortune immobilière (IFI), et ce dès 2019 si la vente intervient avant le 1er janvier 2019.

Les contribuables menacés par le déplafonnement technique de l'IFI en 2019 lié au passage au prélèvement à la source apprécieront tout spécialement cette perspective.

Le jeu des abattements pour durée de détention

Enfin, l'optimisation sera complète si les plus-values de cession des immeubles ne sont pas elles-mêmes imposées, notamment par le jeu des abattements pour durée de détention. Rappelons que les barèmes des abattements sont différents pour l'impôt sur le revenu et la taxe sur les plus-values immobilières élevées d'une part et les prélèvements sociaux d'autre part, et permettent une exonération totale après respectivement 22 et 30 ans de détention.

Cet « alignement des planètes fiscales » est sans doute inédit et constitue donc une fenêtre de tir particulièrement favorable à la vente de biens immobiliers.

En outre, en vous allégeant dans la pierre, vous pourrez repenser votre organisation patrimoniale et redessiner les contours de votre fiscalité personnelle.

Ce sera l'occasion de diversifier votre patrimoine vers des actifs à la fois plus simples à gérer, plus liquides et plus faiblement taxés : typiquement, de l'assurance-vie ou un portefeuille-titres.

Notons qu'un réinvestissement dans l'immobilier ne sera pas, par principe, exclu : il ne pourra néanmoins se concevoir que dans le cadre d'une structuration adéquate.

N'hésitez pas à contacter votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE pour faire un bilan personnalisé.