Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier (tous vos actifs immobiliers détenus directement ou indirectement) dépassait 1,3 million d’euros au 1er janvier, vous êtes redevable de l’Impôt sur la fortune immobilière. Voici comment évaluer et déclarer vos actifs immobiliers au plus juste.

Il va vous falloir remplir une déclaration 2042-IFI très détaillée.

Vous devez aussi retenir vos titres de sociétés pour la valeur représentative des actifs immobiliers qu’elles détiennent (voir ci-dessous). Par contre, vos autres actifs échappent à l’IFI (espèces, avoirs sur des comptes bancaires, meubles, voitures, bijoux etc.).

Attention, sous réserve des conventions internationales, si vous êtes fiscalement domicilié en France, tous vos actifs immobiliers situés en France ou à l’étranger sont taxables. Par contre, si vous êtes domicilié à l’étranger, seuls ceux situés en France le sont.

2. Évaluez vos biens au plus juste

Une fois vos biens taxables recensés, il vous faut les évaluer. Une tâche délicate qui mérite toute votre attention, surtout pour l’immobilier «physique».

Vos biens doivent être évalués à leur valeur vénale au 1er janvier dernier (c’est-à-dire le prix auquel vous auriez pu les vendre).

La méthode à utiliser en priorité est celle par comparaison. Pour appréhender le marché immobilier, appuyez-vous sur plusieurs sources d’information (annonces immobilières, statistiques des notaires…) et recoupez-les entre elles.

Vous pouvez aussi accéder librement et gratuitement à la base de données «Demandes de valeurs foncières», ou DVF, sur le site https://cadastre.data.gouv.fr/dvf. Si besoin, faites-vous assister d’un professionnel de l’immobilier.

Votre évaluation doit être affinée en fonction de critères extérieurs (proximité des transports, commerces ou écoles) et des caractéristiques intrinsèques du bien.

Par exemple, elle peut être corrigée à la baisse en cas de vis-à-vis, d’étage bas, de travaux importants à réaliser... Mais il faut pouvoir en justifier.

3. Faites le plein des abattements et décotes

La nature ou la situation juridique de votre bien vous autorise la pratique d’un abattement ou d’une décote sur sa valeur vénale.

Votre résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% fixé par la loi (n’indiquez donc que 70% de sa valeur sur votre déclaration), mais uniquement si vous la détenez directement.

D’autres décotes peuvent, selon la jurisprudence, être pratiquées. Mais il faut les manier avec prudence et bien les documenter.

Par exemple, une décote de 10 à 40% pour un bien donné en location, ou de 10 à 30% s’il est détenu en indivision.

En revanche, aucun abattement n’est autorisé au titre d’un démembrement de propriété.

Si le bien est logé dans une SCI, la valeur des parts peut être décotée de 10 à 20%, car elles sont plus difficiles à négocier que l’immeuble qu’elles représentent.

4. Faites la chasse aux exceptions

Des règles spécifiques s’appliquent à certains biens, ce qui vous autorise à ne pas les déclarer.

Par exemple, lorsque la propriété d’un bien est démembrée, l’usufruitier doit en principe le déclarer à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété.

Il existe une exception majeure lorsque le démembrement résulte de l’usufruit légal réservé au conjoint survivant.

L’usufruitier et le nu-propriétaire sont alors imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs, déterminée par application du barème fiscal de l’article 669 du CGI en fonction de l’âge de l’usufruitier au 1er janvier dernier.

Conséquence : le conjoint survivant n’est plus le seul à supporter l’IFI, mais les enfants nus-propriétaires peuvent basculer dans l’IFI s’ils franchissent le seuil de 1,3 million d’euros.

Vous devez en principe déclarer la valeur des unités de compte (UC) de vos contrats d’assurance vie ou de capitalisation rachetables qui sont investies dans des actifs immobiliers (celle-ci vous est communiquée par l’établissement auprès duquel vous avez souscrit votre contrat).

Cependant, vous échappez à l’IFI si votre foyer fiscal détient moins de 10% des droits dans les fonds d’investissement ou organismes de placement collectif compris dans l’UC, dès lors que ceux-ci détiennent moins de 20% de leurs actifs en biens et droits immobiliers taxables à l’IFI.

5. Profitez des exonérations

Vos titres de sociétés sont taxables à l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers (la société dont vous détenez des titres doit vous fournir cette information).

Toutefois, ils échappent à l’IFI si votre participation est minoritaire (moins de 10% du capital et des droits de vote d’une société dite «opérationnelle» ou moins de 5% pour une Siic).

Vos titres d’organismes de placement collectif ou de fonds d’investissement sont exclus de l’IFI si votre participation est inférieure à 10% et si l’entité détient moins de 20% de son actif en biens immobiliers taxables à l’IFI.

À signaler aussi que, à des conditions très précises, les immeubles nécessaires à votre entreprise individuelle et les titres de la société que vous dirigez sont susceptibles d’être exonérés d’IFI comme biens professionnels.

Enfin, sous réserve de prendre certains engagements, les bois, forêts et parts de groupement forestier peuvent être exonérés à 100% en tant que biens professionnels ou sinon pour 75% de leur valeur.

Pour les biens ruraux, parts de groupement foncier agricole (GFA) ou de groupement agricole foncier (GAF), l’exonération peut aussi être totale ou partielle (75% jusqu’à 101.897€, puis 50% au-delà). 

6. Diminuer votre base imposable en déduisant vos dettes

Comme pour l’ISF, vous pouvez déduire vos dettes de votre actif taxable, mais pas n’importe lesquelles.

Seules sont déductibles les dettes à votre charge existantes au 1er janvier, certaines dans leur principe et leur montant et afférentes à des actifs imposables.

Il s’agit de dettes contractées pour leur acquisition ou pour le financement de travaux (emprunt par exemple) ou de certains impôts (IFI théorique, taxe foncière).

La dette relative à votre habitation principale est déductible en totalité à hauteur de la valeur imposable du bien (soit 70% de sa valeur vénale).

Le montant des dettes déductibles est plafonné si la valeur des actifs taxables dépasse 5 millions d'euros.

7. Réduisez la note à payer

Il n’est pas trop tard pour réduire le montant de votre IFI en faisant preuve de générosité. Vos dons à certains organismes d’intérêt général ouvrent droit à une réduction d’IFI de 75% de leur montant (plafond annuel de 50.000 euros).

Pour être pris en compte au titre de l’IFI 2020, votre versement doit intervenir au plus tard à la date limite de dépôt de votre déclaration.

Prenez la précaution de vérifier que l’organisme bénéficiaire est bien éligible à la réduction IFI et réclamez un justificatif.

Enfin, vous pouvez demander à faire jouer le plafonnement de l’IFI si la somme de l’IFI, de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à payer en 2020 excède 75% de votre revenu imposable de 2019.

Le fisc déduira alors l’excédent de votre IFI 2020 (annexe 5 à remplir).

« C’est un milliard de plus qu’en 2017 et 2018, donc un milliard de moins dans la poche de ceux qui ne respectent pas la loi», a expliqué le chef du gouvernement Édouard Philippe, reçu lundi 17 février 2020 par le ministre de l'Action et des Comptes publics, soit une augmentation de 130 % par rapport à 2018.

Grâce aux opérations de contrôles fiscaux, l’État a récupéré près de 10 milliards d’euros en 2019 après des contrôles fiscaux, des redressements et des pénalités liés à des fraudes fiscales. Les services des impôts ont ainsi empêché le remboursement indu de crédits d’impôt en 2019, à hauteur de 1,8 Md€ (dont 1,7 Md€ de rejet de demande de remboursement de crédits de TVA), en hausse de 8,4 % par rapport à 2018.

Nouvelle arme à disposition de l’administration fiscale : le big data

Outre le renforcement de la police fiscale, l’administration fiscale multiplie ces sources d’information, notamment grâce au «data mining», une technique qui permet de croiser les données des contribuables, entreprises et particuliers, via l’utilisation d’un algorithme qui examine de larges bases de données et permet de repérer des irrégularités dans certains dossiers de contribuables français. Le traitement automatique de données massives a ainsi permis de transmettre 100 000 dossiers aux contrôleurs fiscaux selon le ministre de l'Action et des Comptes publics. C’est 16 % de plus qu’en 2018. Le nombre de dossiers transmis à la justice a également doublé (1 678 dossiers en 2019).

Dans le cadre de la lutte contre la fraude fiscale, l’administration fiscale avait réalisé, en octobre 2018, un investissement de 20 millions d’euros dans le dispositif de data mining mis en place initialement en 2014 sous le nom de « CFVR » (ciblage de la fraude et valorisation des requêtes).

Testé dans un premier temps auprès des contribuables professionnels (entreprises), ce fichier a été enrichi en 2017 des données de 37 millions de contribuables personnes physiques.

Qui a dit que l’administration fiscale n’évoluait pas avec les nouvelles technologies disponibles de son temps ?!

Mesures d’expérimentation pendant 3 ans : administration fiscale et réseaux sociaux

La loi de Finances pour 2020 autorise les administrations fiscales et douanières, à titre expérimental pour une durée de trois ans, à collecter et exploiter les données publiées par les internautes sur Internet (airirbnb, LeBonCoin,…) et les réseaux sociaux (Facebook, Instagram...).

Par précaution et transparence, le gouvernement souligne qu’elle n’utilisera pas de pseudonyme et ne s’infiltrera pas dans des cercles restreints de personnes pour les recueillir. Sic...

Et inutile de dire que ces données sont privées. L’utilisateur décide de lui-même de les mettre sur les réseaux sociaux, il accepte de fait que celles-ci soient publiques et accessibles à tous, y compris après leur suppression (cf Conditions générales d’utilisation).

Une personne physique déclarant à l’administration fiscale française qu’elle est non-résident fiscal pourra voir sa résidence fiscale à l’étranger remise en cause selon les données, informations qu’elle pourrait publier sur les réseaux sociaux concernant son/ses séjours en France et leur durée - ces données constituant un faisceau d’indices permettant de déclencher un contrôle plus spécifique.

Conclusion de convention judiciaire

Les amendes pénales, dans le cadre de la convention judiciaire d’intérêt public (CJIP) mise en place à compter du 9 décembre 2016 (loi Sapin 2) permet à une société de négocier une amende sans passer par un procès ou par la procédure de "plaider coupable".
Cette procédure a permis de rapporter 530 millions à l'État en 2019, Google a versé 500 millions d'euros dans ce cadre, en plus des 465 millions déjà recouvrés par le fisc, et Carmignac Gestion 30 millions d'euros. En 2020, Airbus SE a déjà versé 2 milliard d’euro, et Bank of China 3 millions d’euros dans le cadre de cette procédure.

L’année 2020 s’annonce déjà belle, sans oublier l’entrée en vigueur du mini abus de droit applicable à compter du 1er Janvier 2020.

Qui sont ces Français qui paient l'impôt sur la fortune immobilière ?

Dans une lettre envoyée à un député, le ministre de l'Action et des Comptes publics Gérald Darmanin a dévoilé des chiffres inédits sur le profil des contribuables assujettis à l'IFI.

Jean Louis Dell'Oro - ©2019 LaVieImmo

Plus d’un an après son application, que pouvons-nous retenir de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ? Quel est son impact sur le patrimoine ?