IFI

Qui paye l'IFI ?

Qui sont ces Français qui paient l'impôt sur la fortune immobilière ?

Dans une lettre envoyée à un député, le ministre de l'Action et des Comptes publics Gérald Darmanin a dévoilé des chiffres inédits sur le profil des contribuables assujettis à l'IFI.

(LaVieImmo.com) -

"Petits riches" ou membres des classes très aisées ? Qui est vraiment soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ? On a désormais une réponse à cette question, grâce à une lettre du ministre de l'Action et des Comptes publics Gérald Darmanin envoyée au député communiste Jean-Paul Dufrègne, dont le contenu a été dévoilé par Le Figaro ce vendredi.

Globalement, l'IFI a rapporté à l'Etat 1,291 milliard d'euros en 2018 grâce aux contributions de 132.722 foyers fiscaux. Dans cette missive, le ministre indique que le contribuable assujetti à l'IFI a en moyenne 68 ans, possède un patrimoine net taxable moyen de 2,3 millions d'euros et que son foyer dispose d'un revenu fiscal de référence médian de 118.000 euros (la moitié des contribuables gagnent davantage, l'autre moitié d'entre eux ont des revenus inférieurs). On apprend par ailleurs que ces contribuables ont versé 9.730 euros en moyenne au fisc au titre de l'IFI en 2018, soit un peu plus que ce à quoi s'attendait Bercy

Pour rappel, l'IFI, qui a remplacé l'ISF en 2018, s'applique au patrimoine immobilier lorsque ce dernier dépasse 1,3 million d'euros. Mais il existe un abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale, des exonérations pour certains biens (par exemple les forêts) ainsi que divers déductions possibles (notamment les dettes). C'est pourquoi on parle de patrimoine net taxable. Comme avec l'ISF, les biens professionnels ne sont pas pris en compte.

Un peu plus de 1.000 foyers ont un patrimoine supérieur à 10 millions d'euros

Derrière les moyennes, il y a cependant des écarts de patrimoine (et donc de contributions) importants. Ainsi, 78% des foyers à l'IFI ont un patrimoine net taxable compris entre 1,3 et 2,57 millions d'euros. Ce ne sont donc pas majoritairement des grandes fortunes, même s'ils font indéniablement partie des Français les plus riches. A titre de comparaison, dans sa dernière enquête patrimoine, l'Insee notait que le patrimoine net moyen des ménages (c'est-à-dire ici net des dettes) était de 235.900 euros en 2015. Seulement 5% des Français les mieux dotés en termes de patrimoine affichaient la même année un patrimoine net supérieur à 883.900 euros. C'est donc parmi eux que l'on retrouve les assujettis à l'IFI.

Pour revenir aux chiffres dévoilés par Gérald Darmanin, parmi les contribuables qui paient l'IFI, 22% des foyers concernés déclarent donc un patrimoine net taxable supérieur à 2,57 millions d'euros. Ils sont seulement 0,86% (soit 1.139 foyers fiscaux sur les 132.722 concernés) à déclarer un patrimoine net taxable supérieur à 10 millions d'euros. Ces ménages "concentrent au total 20,534 milliards d’euros de patrimoine net taxable (6,6 % du total) et disposent d’un revenu fiscal de référence moyen de 1,218 million d’euros", détaille Gerald Darmanin. Il s'agit là ici clairement de ménages très riches.

Mais gros patrimoine ne rime pas toujours avec gros revenus. Gérald Darmanin note ainsi que 16% des foyers à l'IFI ont un revenu fiscal de référence inférieur à 52.000 euros. Et 1,8% des foyers bénéficient du plafonnement (le montant total de l'IR, des prélèvements sociaux et de l'IFI ne peut excéder 75% du revenu de référence du contribuable). Ceux-ci affichent en moyenne un revenu fiscal de 30.000 euros mais un patrimoine net taxable de 6,9 millions d'euros. Le manque à gagner lié à ce plafonnement pour le fisc est par ailleurs beaucoup plus faible qu'avec l'ISF : 91 millions d'euros, contre un milliard avec l'ancienne version de l'impôt sur la fortune.

Jean Louis Dell'Oro - ©2019 LaVieImmo

IFI, le nouveau paradigme de l'investissement

Plus d’un an après son application, que pouvons-nous retenir de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ? Quel est son impact sur le patrimoine ?

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été transformé en impôt sur la fortune immobilière (IFI). Tous les contribuables doivent désormais s’en acquitter dès que leur patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros. Et aucune possibilité de réduction de cet impôt n'existe, au contraire de l'impôt sur le revenu.

Conformément au but poursuivi lors de l'institution de cet impôt, nos clients se détournent de l’investissement immobilier. C’est un fait nouveau, les futurs investisseurs nous demandent désormais de calculer leur bénéfice net d’IFI. Ils comparent ensuite ce chiffre avec le rendement des produits financiers. Pour que l’immobilier continue d'être intéressant, il faudrait un rendement de 8 % à 10 % avant IFI !

Chez AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, nous leur proposons des fonds d’investissement Immobilier réservés aux investissements Institutionnels pour des rendements espérés supérieurs à 8 %. Par exemple, en région parisienne, l’immobilier de bureau rénové et remis au goût du jour fait un carton. Ces open spaces professionnels ne restent pas vacants très longtemps. C’est leur qualité d’usage qui fait leur valeur locative sur le marché.

Mais, cela nécessite une mise de fonds importante sans possibilité de recourir à l'emprunt. Ces investissements sont généralement réalisés lors de la perception d'un gros capital (cession d'une entreprise, héritage...).

D’autres clients disposent d’un gros patrimoine immobilier, détenu en direct. Pour eux, la donne est différente. Quand la taxation d’un bien immobilier dépasse un certain seuil, le propriétaire n'a pas vraiment d'autre choix que de s’en dessaisir. Dans le cas d’une détention en direct d’un actif immobilier pour certains clients fortunés, nous parlons de taux d'imposition entre 70 % et 80 % !

Pour nos client qui ont décidé de vendre et réalisé une partie de leurs actifs immobiliers, une bonne partie de ce cash a été réinvesti en assurance vie, sur les marchés financiers et en Private Equity.

Notre travail consiste à les accompagner de A à Z pour leur apporter une réelle sérénité. Nous les aidons à se tourner vers les investissements financiers, en les redirigeant en priorité vers le Private Equity, un placement qui n’est taxé qu’à 17,2 % et qui échappe à l’IFI.

Le Private Equity représente une excellente alternative, qui permet d'investir dans l’économie réelle, dans des entreprises de qualité, avec un horizon de croissance à 10 ans. En termes de rendements, ce n’est pas très différent d’un investissement dans la pierre acheté à crédit. En outre, nous privilégions les opérations de Private Equity qui créent de l’emploi en France.