Qui sont les loueurs en meublé qui doivent obligatoirement s’inscrire à l’Urssaf ?
Depuis le 1er janvier 2021 sont soumis aux cotisations sociales (en lieu et place des prélèvements sociaux) :
- Tous les loueurs en meublé professionnels (LMP), en rappelant que depuis le 1er janvier 2020 est obligatoirement LMP celui qui retire de l’activité de location meublée des recettes annuelles supérieures à 23.000 euros et que ces recettes excèdent ses autres revenus d’activité ;
- Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) retirant plus de 23.000 euros de recettes annuelles d’une activité de location meublée de courte durée (sauf à se prévaloir de la réponse ministérielle PELLOIS du 10/07/2018 qui prévoit que l’obligation d’assujetissement aux charges sociales ne s’applique pas aux LMNP qui confient un mandat de gestion à un professionnel de l’immobilier). En cas d’affiliation, les loueurs en meublé peuvent opter pour une affiliation au régime général si leurs recettes ne dépassent pas 72.600 euros.
ATTENTION : Le loueur en meublé peut être LMNP ou LMP selon les années. Sa qualification fiscale dépend de ses autres revenus et de ceux des autres membres de son foyer fiscal. Ses autres revenus, voire les autres revenus des membres de son foyer fiscal, peuvent évoluer en fonction d’aléas qu’il ne maîtrise pas forcément (une rémunération variable, une prime octroyée ou non, une situation de chômage, une longue maladie, une reconversion professionnelle, une pandémie ou les gilets jaunes qui font chuter le CA du commerçant, une séparation, un divorce, un mariage…). Cela ne va pas être simple, d’autant que la véritable qualification fiscale du loueur en meublé (LMP ou LMNP) ne peut être connue qu’en fin d’année dans la mesure où elle dépend des autres revenus qui ne sont précisément connus qu’au 31 décembre. Il faudra donc assujettir aux charges sociales notre loueur en meublé, en début d’année N+1, au titre de l’année N…
Et donc, pour l’année d’après, s’il devient à nouveau LMNP, il faudra le radier de la SSI rétroactivement et demander un remboursement des cotisations versées… Pas simple...
A CONTRARIO, on ne sait pas encore si l’assujettissement aux cotisations sociales pourrait être considéré comme définitif, même si le seuil d’affiliation n’était plus atteint les années suivantes. Ainsi un loueur en meublé qui ne remplirait plus les critères pour avoir le statut LMP devrait tout de même rester affilié à l'Urssaf.
Précisions et modalités de paiement de ces nouvelles contraintes fiscales sont attendues dans un décret à paraître
Taux moyen : 35% des bénéfices
Le taux global de cotisation est généralement de l’ordre de 35% des bénéfices réalisés. Attention, nous parlons bien de bénéfices et non pas de revenus locatifs ! L’intérêt du statut de LMP consiste à déduire les charges réelles et à amortir le bien par composant, permettant souvent d’obtenir un résultat déficitaire. Si l’activité de location meublée n’est pas bénéficiaire, le forfait minimum de cotisation s’élève à 1.145 euros.
Quoi qu’il en soit, cotiser à la SSI donne accès à une couverture sociale, qui était parfois négligée jusqu’ici. Et côté retraite, la SSI permet de valider 3 trimestres par an.
Plus-values
Pour rappel, le bailleur au statut LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles, le bailleur en LMNP à celui des plus-values de particuliers. Or à partir de 2021, la fiscalité des plus-values pour les vendeurs au régime LMP va être alourdie.
Attention, les conséquences financières pour les LMP peuvent être lourdes en cas de vente d’un logement meublé ou d’une cessation complète d’activité. En effet, les plus-values à court terme (amortissements déduits fiscalement depuis le début de l’activité de location meublée) seront alors soumises aux cotisations sociales d’environ 35% (contre 17,2% pour les prélèvements sociaux).
Le prix à payer serait parfois moins avantageux que la taxation des plus value des particuliers.
Décret à venir
A défaut de précisions dans la LFSS sur leur entrée en vigueur, ces modifications s’appliqueraient au 1er janvier 2021. Et non pas, de manière rétroactive, aux revenus 2020. Un décret est toutefois attendu, permettant d’éclaircir ce point. Au passage, il pourrait lever quelques autres zones d’ombre, notamment le cas de la détention du bien par plusieurs personnes. Enfin, une porte de sortie pourrait voir le jour : les locations effectuées par le biais de personnes morales, c’est-à-dire des sociétés, pourraient être exemptes de cotisations sociales.
Devront être également précisées, les modalités déclaratives et de paiement de ces cotisations sociales.
Qui gagne, qui perd ?
Le dispositif n’est pas inintéressant pour les très gros loueurs en meublé, dont les recettes dépassent les plafonds de la Sécurité sociale. En revanche, les « petits », c’est-à-dire ayant des revenus proches des 23.000 euros et dégageant des bénéfices peu élevés, risquent d’être pénalisés
Le cas des non-résidents devenus LMP
Cette modification apportée pour 2021 va concerner la plupart des expatriés dont les revenus (en dehors de ceux tirés d’une location meublée en France) sont généralement non imposables en France.
Depuis la suppression de la condition d’inscription au RCS, ils sont en effet nombreux à remplir les conditions pour devenir LMP. Il leur suffit par exemple de louer leur ancienne résidence principale en meublé 2.000 euros par mois.
Tous ces expatriés seront donc désormais contraints de s'affilier à la Sécurité sociale des indépendants pour leur activité de location meublée, alors qu'auparavant, dans la mesure où ils ne faisaient pas la démarche de s'inscrire au RCS ils n'avaient pas cette obligation.
Toutefois, pour les non-résidents européens, cette affiliation rentre en conflit avec l’application du droit européen en matière de régime social, qui prévoit que chaque contribuable est soumis aux cotisations d’un seul régime de sécurité sociale (celui du pays de résidence et de l’activité principale).
D’ailleurs, depuis le 1er janvier 2019, les non-résidents relevant du régime de sécurité sociale d’un autre État de l’EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) sont exonérés de la CSG et de la CRDS, mais restent redevables du prélèvement de solidarité (taux 7,5%).
Le décret à venir devrait préciser si les revenus des non-résidents seront effectivement soumis aux cotisations sociales ou à défaut aux prélèvements sociaux.
En matière de retraite et en cas de cumul de cotisations à deux régimes distincts (Caisse des français à l’étranger et Sécurité Sociale des Indépendants, par exemple), le nombre de trimestres est cumulable dans la limite de 4 trimestres par an. En revanche, les droits à pension de retraite sont eux cumulables sans limitation.
En l’absence de bénéfices fiscaux sur l’activité de location meublée, les cotisations minimum sont dues (forfait minimum de 1.145 euros à régler à l’Urssaf) et permettent de valider 3 trimestres de retraite.
Précisions et modalités de paiement de ces nouvelles contraintes fiscales sont attendues dans un décret à paraître. A SUIVRE donc (écrit le 31 décembre 2020)
