Depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer des « passoires thermiques », autrement dit des logements qui ont une consommation énergétique excessive et/ou qui sont mal isolés. Leurs loyers étaient déjà gelés depuis le 24 août 2022. De nombreux bailleurs devront donc effectuer des travaux pour se conformer à la loi s’ils veulent continuer à louer leur bien.

Le nouveau DPE. Crédit : Ministère de la Transition écologique

Depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer un bien qui serait considéré comme une « passoire thermique », c’est-à-dire qui consomme plus de 450 kWh/m2/an d’énergie finale (article 1 du décret n°2021-19 du 11 janvier 2021). Cette interdiction s’applique aux baux conclus à compter de cette date.

Par conséquent, les bailleurs n’ont pas d’obligation pour les baux qui ont été conclus avant et qui sont en cours.

Mais, en cas de départ du locataire en place ou de renouvellement de son bail, ils devront mettre le logement aux normes.

Cette interdiction va s’alourdir dans le temps, puisqu’elle concernera l’ensemble des logements de :

- classe G à partir du 1er janvier 2025,

- classe F dès le 1er janvier 2028,

- classe E le 1er janvier 2034 (article 160 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021).

Les logements qui ne respectent pas ces normes seront considérés comme non décents au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le locataire pourra demander une baisse de loyer ainsi que la condamnation du bailleur à réaliser des travaux.

Mieux vaut refaire un DPE selon les nouveaux critères

Pour établir la performance énergétique d’un logement, les bailleurs doivent, lors de la conclusion du bail, fournir au locataire un diagnostic de performance énergétique (DPE). Celui-ci est annexé au contrat de location au moment de sa conclusion, sauf pour les baux ruraux et de location saisonnière (article L 126-29 du Code de la construction et de l’habitation, ou CCH). Depuis le 25 août 2021, le locataire peut se prévaloir de son contenu à l’encontre du bailleur (les recommandations de travaux inscrites dans le DPE ne sont, elles, pas opposables). Attention, depuis le 1er juillet 2021, les critères retenus pour effectuer un diagnostic ont été modifiés. Pour tout nouveau bail, il est donc préférable d’en refaire établir un (article R 126-16 du même code).

Concernant les anciens DPE, ceux qui ont été réalisés entre le 1 janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2022 ; quant à ceux qui ont été effectués entre le 1 janvier 2018 et le 30 juin 2021, s’ils sont valables jusqu’au 31 décembre 2024 (article D 126-19 du même code), ils restent établis selon d’anciens critères et risquent donc d’être sujets à discussion.

Des travaux listés pour sortir du statut de passoire

Les travaux à effectuer dépendront de ce qui aura été constaté dans le DPE. Ce document détaille les différents points permettant de classer énergétiquement le logement (matériaux, isolation, vitrage, système de chauffage et de production d’eau), attribue une étiquette (article L 173-1-1 du Code de la construction) et liste également des préconisations pour améliorer la situation. Parmi elles, l’isolation est prioritaire (toits, murs, fenêtres). A savoir : vous pouvez bénéficier d’aides de l’Etat si vous engagez des travaux dans un bien qui ne constitue pas votre résidence principale si vous le louez.

Audit obligatoire pour les ventes de logements classés de F à D

Les propriétaires qui préféreraient vendre plutôt que de faire des travaux importants devront à compter du 1er avril 2023, en plus du DPE, faire réaliser un audit énergétique pour vendre un bien individuel classé F et G.

Idem à partir du 1er janvier 2025, pour un bien de classe E et à compter du 1er janvier 2034 pour l’étiquette D (article L 126-28-1 du CCH et article 3 du Décret n°2022-780 du 4 mai 2022).

Contrairement aux idées reçues, tous les logements classés G - la pire lettre du diagnostic de performance énergétique - ne seront pas interdits à la location dès janvier 2023. En réalité, pour savoir si un bien pourra être loué l'an prochain, il faut scruter son DPE de plus près.

L'indécence énergétique se déclenche à 450 kWh/m2 par an

Actuellement, en regardant l'étiquette DPE d'un logement, il peut être indiqué qu'il consomme plus de 450 kWh/m2/an. Mais attention, car sur la 1ère page de l'étiquette, seul le volume d'énergie primaire utilisé pour le bien est mentionné. Certes, la consommation d'énergie finale (celle qui compte pour savoir si le seuil de 450 kWh/m²/an est dépassé) figure sur le DPE, mais elle se trouve sur les autres pages du diagnostic. En outre, elle est définie en valeur annuelle, ce qui complique la lecture.

Différence entre l'énergie primaire et l'énergie finale

L'énergie finale est celle qui est livrée chez les consommateurs, sous forme de gaz, fioul, bois ou électricité.L'énergie primaire correspond à la matière exploitable et transformable directement après son extraction.

Aussi, pour faciliter l'information du public, la quantité totale d'énergie finale rapportée au mètre carré de surface habitable sera également mentionnée sur la première page des DPE réalisés à compter du 1er janvier 2023. Cela permettra aux propriétaires de savoir en un coup d'œil s'ils peuvent conclure ou pas un nouveau bail d'habitation pour un logement classé G.

Si le bien présente une consommation en énergie finale inférieure à 450 kWh/m²/an, il pourra alors le louer jusqu'en 2025, soit pendant 2 ans de plus.

En divisant ces valeurs par la surface habitable, on obtient 819 kwh/m2/an en énergie primaire (c'est le DPE) et
356 kwh/m2/an en énergie finale, donc en dessous de 450 et parfaitement louable

Prenons à titre d'exemple cet appartement de 29,42 m² avec un DPE apparent à 819. En page 3, on retrouve en page 3, le montant d'énergie primaire (24 119 kWh) et le montant d'énergie finale (10 487 kWh é.f.)

Quand on divise ces valeurs par la surface habitable :
24 119 kWh / 29,42m2 = 819 kwh/m2/an en énergie primaire (c'est le DPE)
10 487 kWh / 29,42m2 = 356 kwh/m2/an en énergie finale, donc en dessous de 450 donc parfaitement louable.

Calcul pour savoir si le seuil de 450 kwh/m²/an est atteint

En pratique, il faut se reporter à la page n°3 du DPE pour retrouver le montant d'énergie primaire. Une fois le bon chiffre trouvé, il faut le diviser par la surface habitable du logement (pas la surface Carrez, qui ne tient compte que des espaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre).

Une interdiction de tous les logements en classe G en 2025

Même si les propriétaires de logements G avec un DPE en dessous du seuil de performance minimal pourront conclure de nouveaux baux d'habitation en 2023, et ce pendant 2 ans, ce délai doit les inviter à faire des travaux pour rénover leurs «passoires énergétiques ».

Dès 2025, les choses seront très simples : tous les logements qui présenteront un DPE de classe G seront déclarés indécents - et donc interdits à la location.

Les biens notés « F » (« très peu performants ») suivront le 1er janvier 2028, puis les « E » (« peu performants ») en 2034.

Après cette date, seuls les logements présentant une étiquette comprise entre A et D pourront être loués.