Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Ne vous laissez pas abuser !

$t$ $t$ désigne la période en cours, $t=0$ $t=0$ étant le moment de la prise de décision,

Pour calculer la rentabilité brute d’un appartement locatif, divisez le loyer annuel par le prix d’achat du bien, travaux et frais de notaire inclus.

Pour obtenir la rentabilité nette, déduisez des loyers les impôts, contributions sociales et charges non récupérables sur le locataire.

Le calcul de rentabilité d’un investissement locatif est une opération complexe. Il ne s’agit pas de faire une simple soustraction «capitaux engagés – réduction d’impôt» ou autres approximations séduisantes.

Un investissement dans l’immobilier s’analyse en une succession d’encaissements et de décaissements. C’est le solde qu’il convient de calculer au titre de chacune des années de la durée de l’opération.

On doit tenir compte des loyers, de toutes les charges, des réductions d’impôt (les premières années où l’amortissement est plus important) puis des impôts à payer, ainsi que du remboursement de l’emprunt. Seule cette estimation des «flux annuels de trésorerie» (ce qui entre dans votre poche et ce qui en sort) permet de juger la rentabilité économique de l’immobilier par rapport à d’autres placements.

En outre, on doit actualiser les soldes annuels de ces encaissements et décaissements et intégrer l’effet de levier du crédit immobilier. Mais problème, ce calcul de la vraie rentabilité est difficile à faire, à moins d’être accoutumé à la mathématique financière ou de disposer d'un logiciel de calcul adapté.

Malheureusement, les promoteurs et vendeurs d’immobilier neuf de défiscalisation paramètrent leurs logiciels de façon à avoir une présentation flatteuse du rendement !

Ainsi, contrairement à ce qui peut être affirmé par ces vendeurs peu scrupuleux («votre capital va se construire pour un coût quasi nul»), il faut évidemment être en mesure de décaisser chaque année plusieurs dizaines de milliers d’euros pour réaliser un investissement dans un logement en loi Pinel. Il faut en être conscient, cela n'enlève rien à l'intérêt du placement en lui-même mais il est légitime de savoir précisément ce que vous devez prévoir en terme de trésorerie.

Pour calculer la rentabilité des capitaux investis dans l’achat d’un bien locatif, nous vous proposons la méthodologie ci-dessous. Elle s’applique à un appartement ou une maison, à une location nue comme à une location meublée, que vous payez au comptant ou à l’aide d’un prêt immobilier, pour un investissement dans le neuf ou l’ancien.

Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif est essentiel. Sans chiffres fiables impossible de réussir un investissement locatif ou de mettre fin à un mauvais investissement locatif.

Première étape : le coût réel de l’achat du logement (en euros)

Additionnez prix d'achat + frais d'agence + «frais de notaire» (7%) + travaux.

Deuxième étape : la rentabilité brute (en %)

Rapport : loyers bruts annuels hors charges / investissement initial.

Troisième étape : la rentabilité nette de charges (en %)

Additionnez charges de copropriété non récupérables, travaux de copropriété, petit entretien, taxe foncière, assurances (propriétaire non occupant et loyers impayés), frais de gestion.

Calculez le loyer annuel net de charges : loyer annuel brut charges.

Quatrième étape : la rentabilité nette de prélèvements sociaux (en %)

Base soumise aux prélèvements sociaux : loyers net de charges et d’intérêts.

Taux de prélèvements sociaux : 17,2%

Taux réel de prélèvements sociaux pour un contribuable taxé à 30% compte tenu de la déductibilité de 6,8% l’année suivante : 15,16%.

Rentabilité nette de prélèvements sociaux : loyers net de charges et de prélèvements sociaux / investissement initial.

Cinquième étape : la rentabilité nette d’impôt sur le revenu (en %)

Base imposable = loyers net de charges et d’intérêts.

Montant de l’impôt : loyers net de charges et d’intérêts X votre taux marginal d’imposition (30% pour la majorité des cadres).

Rentabilité nette après impôts : revenus net d'impôts / investissement initial.

Sixième étape : la rentabilité corrigée après la vente, en cas de plus-value ou de moins-value

Rentabilité corrigée = rentabilité nette après impôt sur le revenu + rentabilité additionnelle due à l'éventuelle plus-value (ou moins-value, il faut savoir bien acheter !).

Septième étape : l'effet de levier de l'emprunt

Dans la rigueur des principes, nous n'avons pas intégré dans les dépenses à déduire des recettes les charges financières liées à un éventuel emprunt immobilier, telles qu'intérêt ou même mensualité complète intégrant le remboursement du capital emprunté.

Mais il ne faut pas oublier que l'investissement locatif est le seul investissement qui peut être fait à crédit et que les intérêts de l'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui en fait le seul investissement disposant d'un effet de levier (= qui démultiplie votre mise de départ).

Bien souvent, sur un plan financier, le seul intérêt de réaliser un investissement locatif est justement l'effet de levier du placement, le locataire et l'Etat vous aidant à investir plus grand et donc à parvenir plus vite à un capital plus important.

Il est donc indispensable de faire les deux simulations : avec et sans emprunt pour effectuer une comparaison avec d'autres produits, notamment financiers.

Huitième étape : le taux de rendement interne (TRI)

Les calculs ci-dessus sont statiques, ils ne tiennent pas compte des flux (on ne paye pas les charges et les impôts d'un coup, de même que l'on ne perçoit pas les loyers en une fois mais échelonnés sur plusieurs années ; amortir les frais d'entrée sur plusieurs années a un impact non négligeable : pour un an, personne n'achèterait de l'immobilier !).

Il faut donc actualiser ces flux entrants et sortants sur la durée envisagée du placement.

Voici la formule :

$V_{ActuelleNette}=0=\sum _{p=1}^{p=N}{\frac {FT_{p}}{(1+TRI)^{p}}}-I$ $V_{ActuelleNette}=0=\sum _{p=1}^{p=N}{\frac {FT_{p}}{(1+TRI)^{p}}}-I$

Avec

$FT_{p}$ $FT_{p}$ montant du p-ième flux de trésorerie,
p le numéro du $FT_{p}$ $FT_{p}$ encaissé,
N le nombre de FT (hors investissement),
I investissement initial (à la date 0)
et TRI le taux de rentabilité interne recherché.

Le TRI ne permet pas encore de comparer les deux investissements, mais il permet de s’assurer de la qualité intrinsèque de l’investissement.

Neuvième étape : la comparaison avec d'autre placements : la valeur actuelle nette (VAN)

Il faut appliquer un “taux d’actualisation” aux cash-flow futurs pour bien prendre en compte la dévalorisation de l’argent au cours du temps.

Alors que le TRI recherche un taux, la VAN cherche à déterminer la valeur actuelle (valeur en date d’aujourd’hui) d’une série de flux futurs.

Ce n'est évidemment pas la même chose de placer en une fois 100 000 €, ou de verser 10 000 € par an sur 10 ans, ou encore de rembourser un crédit 10 000 € par an pendant 10 ans ...!

Vous aimez les maths puisque vous êtes arrivés jusqu'à ce point dans votre lecture, voici la formule :

$VAN=\sum \limits _{t=0}^{T}{C{{F}_{t}}{{\left(1+k\right)}^{-t}}}$ $VAN=\sum \limits _{t=0}^{T}{C{{F}_{t}}{{\left(1+k\right)}^{-t}}}$

où :

$T$ $T$ désigne la dernière période, dite horizon

$C{{F}_{t}}$ $C{{F}_{t}}$ est le flux net de trésorerie pour la période $t$ $t$ : recettes moins dépenses.

${\displaystyle k$ $k$ est le taux d'actualisation choisi.

Variante : si vous possédez déjà l'investissement locatif

Dans l'hypothèse où vous n'envisagez pas d'acheter mais où vous vous demandez s'il est judicieux de conserver un investissement locatif : il faut calculer le rendement d’un investissement locatif en comparant le loyer annuel non pas au prix d’achat du bien mais au prix actuel que vous pourriez tirer du bien.

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