Le déficit foncier
On appelle communément déficit foncier la différence négative entre le revenu et les charges déductibles fiscalement d'un investissement immobilier.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Déduction des dépenses engagés sur les autres revenus fonciers ou sur le revenu global
Selon l'article 31 du code général des impôts, le propriétaire d’un immeuble peut déduire de ses revenus fonciers :
- Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
- Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
- Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés (les interêts d'emprunt sont à distinguer des autres charges car ils ne peuvent s'imputer que sur les revenus fonciers et non sur le revenu global).
Exemple d'imputation des charges déductibles sur les autres revenus fonciers :
Lors de la déclaration annuelle des revenus fonciers, le déficit foncier constaté sur un immeuble est imputable sur les autres revenus fonciers constatés dans l’année. L’investisseur immobilier peut en effet compenser les revenus fonciers dégagés par un immeuble par les déficits générés par un autre.
La mise en œuvre de travaux déductibles permet de « faire disparaître » tout ou partie de vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu'à 10 700 euros, en plus des autres réductions d'impôts. Si le propriétaire dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.
Par exemple, Monsieur T. a acheté un appartement en mars dernier et l'a remis à neuf :
- les intérêts d'emprunt ont été de 5 000 euros sur l'année
- les autres charges (travaux compris) ont représenté 30 000 euros
- la location de ce bien a rapporté 4 000 euros
- notre propriétaire a des revenus (autres que fonciers) imposables de 50 000 euros
Il faut d'abord retrancher aux revenus les intérêts d'emprunt, ce qui nous donne :
4 000 euros – 5 000 euros = -1 000 euros
Ces -1 000 euros d'intérêts ne peuvent pas être déduits des autres revenus. En revanche, ils pourront s'ajouter aux charges des années suivantes pour diminuer les revenus fonciers, pendant au maximum 10 ans.
Ensuite, on retranche aux autres revenus imposables le reste des charges, soit 30 000 euros, dans la limite de 10 700 euros. Ce qui donne :
50 000 euros – 10 700 euros = 39 300 euros de revenus imposables
Là encore, la différence entre le plafond de 10 700 euros de déduction et les 30 000 euros de charges pourra être déduite les 10 années suivantes. Soit 19 300 euros de charges foncières en plus pour la déclaration de revenus en année N+1.
Schema deficit foncier (153.56 Ko)
Comment produire un déficit foncier ?
Les particuliers peuvent investir en direct dans un bien immobilier avec travaux ou acheter une SCPI. Que ce soit en acquisition directe ou via une SCPI d’habitation, les principes et avantages des dispositifs fiscaux en immobilier sont identiques (Voir "les SCPI fiscales").
La différence tient :
- au ticket d’entrée, inférieur dans le cas d’un investissement via une SCPI (à partir de 5 à 10 000€) ;
- à la délégation de gestion : acheter des parts de SCPI vous exempte des tracas de la gestion de votre bien immobilier et le gestionnaire est un spécialiste du secteur ;
- à la diversification des actifs : le patrimoine d’une SCPI est composé de plusieurs actifs, situés dans des régions différentes et présentant des caractéristiques différentes.
En direct, vous avez peut-être hérité d'un bien que vous souhaitez conserver et qui nécessite beaucoup de travaux ? Vous avez besoin de conseils avant de les entreprendre ?
Ou vous envisagez d'investir dans un appartement avec travaux, mais vous avez conscience qu'en rénovant un appartement seul dans une copropriété mal entretenue, vous ne tirerez pas la quintessence de votre investissement ? Surtout si la copropriété s'oppose à toute amélioration, ce que nous voyons souvent, pour diverses raisons, mais bien souvent par manque de revenus des habitants, ce qui constitue un cercle vicieux.
Pour éviter ces aléas qui grèveront la valorisation et le rendement de votre investissement, il est plus judicieux d'investir dans des appartements où les parties communes (murs porteurs, toiture, isolation thermique et phonique, mise aux normes et révision des réseaux ....) sont entièrement refaites. Ainsi, vous bénéficiez totalement de la plus-value apportée par votre rénovation et vous louerez au mieux. Des promoteurs se sont spécialisés sur ce marché de la rénovation.
Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE a référencé les meilleurs intervenants sur le marché immobilier du déficit foncier, nous disposons du choix le plus large.
Que vous déteniez déjà de l'immobilier en direct avec travaux ou que vous en cherchiez :
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