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Le déficit foncier
On appelle communément déficit foncier la différence négative entre le revenu et les charges déductibles fiscalement d'un investissement immobilier.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Déduction des dépenses engagés sur les autres revenus fonciers ou sur le revenu global
Selon l'article 31 du code général des impôts, le propriétaire d’un immeuble peut déduire de ses revenus fonciers :
- Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
- Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
- Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés (les interêts d'emprunt sont à distinguer des autres charges car ils ne peuvent s'imputer que sur les revenus fonciers et non sur le revenu global).
Exemple d'imputation des charges déductibles sur les autres revenus fonciers :
Lors de la déclaration annuelle des revenus fonciers, le déficit foncier constaté sur un immeuble est imputable sur les autres revenus fonciers constatés dans l’année. L’investisseur immobilier peut en effet compenser les revenus fonciers dégagés par un immeuble par les déficits générés par un autre.
La mise en œuvre de travaux déductibles permet de « faire disparaître » tout ou partie de vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu'à 10 700 euros, en plus des autres réductions d'impôts. Si le propriétaire dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.
Par exemple, Monsieur T. a acheté un appartement en mars dernier et l'a remis à neuf :
- les intérêts d'emprunt ont été de 5 000 euros sur l'année
- les autres charges (travaux compris) ont représenté 30 000 euros
- la location de ce bien a rapporté 4 000 euros
- notre propriétaire a des revenus (autres que fonciers) imposables de 50 000 euros
Il faut d'abord retrancher aux revenus les intérêts d'emprunt, ce qui nous donne :
4 000 euros – 5 000 euros = -1 000 euros
Ces -1 000 euros d'intérêts ne peuvent pas être déduits des autres revenus. En revanche, ils pourront s'ajouter aux charges des années suivantes pour diminuer les revenus fonciers, pendant au maximum 10 ans.
Ensuite, on retranche aux autres revenus imposables le reste des charges, soit 30 000 euros, dans la limite de 10 700 euros. Ce qui donne :
50 000 euros – 10 700 euros = 39 300 euros de revenus imposables
Là encore, la différence entre le plafond de 10 700 euros de déduction et les 30 000 euros de charges pourra être déduite les 10 années suivantes. Soit 19 300 euros de charges foncières en plus pour la déclaration de revenus en année N+1.
Schema deficit foncier (153.56 Ko)
Comment produire un déficit foncier ?
Les particuliers peuvent investir en direct dans un bien immobilier avec travaux ou acheter une SCPI. Que ce soit en acquisition directe ou via une SCPI d’habitation, les principes et avantages des dispositifs fiscaux en immobilier sont identiques (Voir "les SCPI fiscales").
La différence tient :
- au ticket d’entrée, inférieur dans le cas d’un investissement via une SCPI (à partir de 5 à 10 000€) ;
- à la délégation de gestion : acheter des parts de SCPI vous exempte des tracas de la gestion de votre bien immobilier et le gestionnaire est un spécialiste du secteur ;
- à la diversification des actifs : le patrimoine d’une SCPI est composé de plusieurs actifs, situés dans des régions différentes et présentant des caractéristiques différentes.
En direct, vous avez peut-être hérité d'un bien que vous souhaitez conserver et qui nécessite beaucoup de travaux ? Vous avez besoin de conseils avant de les entreprendre ?
Ou vous envisagez d'investir dans un appartement avec travaux, mais vous avez conscience qu'en rénovant un appartement seul dans une copropriété mal entretenue, vous ne tirerez pas la quintessence de votre investissement ? Surtout si la copropriété s'oppose à toute amélioration, ce que nous voyons souvent, pour diverses raisons, mais bien souvent par manque de revenus des habitants, ce qui constitue un cercle vicieux.
Pour éviter ces aléas qui grèveront la valorisation et le rendement de votre investissement, il est plus judicieux d'investir dans des appartements où les parties communes (murs porteurs, toiture, isolation thermique et phonique, mise aux normes et révision des réseaux ....) sont entièrement refaites. Ainsi, vous bénéficiez totalement de la plus-value apportée par votre rénovation et vous louerez au mieux. Des promoteurs se sont spécialisés sur ce marché de la rénovation.
Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE a référencé les meilleurs intervenants sur le marché immobilier du déficit foncier, nous disposons du choix le plus large.
Que vous déteniez déjà de l'immobilier en direct avec travaux ou que vous en cherchiez :
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Vous souhaitez limiter le montant de votre investissement ? Il existe des SCPI « Déficit foncier »
Les SCPI dites “déficit foncier” permettent aux investisseurs de bénéficier du régime fiscal du même nom, expliqué ci-dessus.
En premier lieu, ce produit permet, par sa politique d'investissement concentrée sur les immeubles anciens situés dans des centre-ville et nécessitant des travaux, d’imputer sur ses revenus fonciers et ses revenus globaux - dans la limite de 10 700 euros pour ces derniers, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes - la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration entrepris par la société́ - asset manager - sur les immeubles qu’elle détient.
En second lieu, si l’investisseur acquiert ses parts à crédit, il pourra alors imputer le déficit lié aux intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers uniquement.
En contrepartie, les parts doivent être conservées au moins 3 ans (et l’asset manager doit louer les biens au moins 3 ans lui aussi), mais dans les faits, la durée de vie d’une SCPI de ce type avoisine les 20 années.
Point fort : l’économie d’impôt qu’elle permet de réaliser n’est pas prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.
Exemple d'Investissement SCPI déficit foncier
Votre foyer fiscal est soumis à une tranche marginale d’imposition de 30 %, dispose de revenus fonciers pré-existant de 10 000 € et souscrit à 35 000€ de parts de la SCPI "déficit foncier" proposée : la quote-part cible des travaux s’élève à 54% du montant de l’investissement, soit une proportion élevée.
La part du déficit foncier générée par les travaux est répartie sur deux années. Ce déficit est reportable sur 10 ans.
Quote-part cible de travaux sur le total souscrit : 18 900 €
2022 | 2023 | TOTAL | |||
Quote-part travaux |
27 % | 9 450 € | 27% | 9 450 € | 18 900 € |
Économie fiscale IR |
30 % | 2 835 € | 30 % | 2 835 € | 5 670 € |
Économie fiscale PS* |
17,20 % | 1 625 € | 17,20 % | 1 625 € | 3 250 € |
Économie fiscale totale |
4 460 € | 4 460 € | 8 920 € |
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*
Attention, cet article a une visée informative, il ne s'agit pas d'une incitation, ni d'une publicité. Si le législateur impose que la commercialisation des SCPI, fiscales ou non, soit effectuée par un Conseil en Investissements Financiers dûment enregistré en tant que tel auprès de l'ORIAS, comme l'est votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, c'est qu'il faut vérifier que ce type de placements est adapté à votre situation financière, à votre profil et de risque et à votre horizon de placement. Lui seul est à même d'effectuer un conseil personnalisé.
2023 - un bonus fiscal doublé pour les bailleurs qui rénovent leurs locations
Bonne nouvelle pour les bailleurs qui effectuent des travaux de rénovation énergétique dans les logements qu'ils louent. Le montant maximal du déficit foncier déductible du revenu global est doublé en 2023.
Lorsque les charges déductibles pour un logement mis en location sont supérieures aux loyers perçus, cela génère un "déficit foncier", déductible du revenu global imposable.
Afin d'inciter les bailleurs à rénover les biens qu'ils donnent en location tout en bénéficiant d'un allégement d'impôt, la loi de finances rectificative pour 2022 a doublé, à titre temporaire, le montant maximal de ce dispositif en cas de réalisation de travaux de rénovation énergétique dans une passoire thermique.
Auparavant limité à 10 700 euros par an, le plafond du déficit foncier est rehaussé à 21 400 euros en 2023.
Des travaux en vue d'atteindre les classes A, B, C ou D
Pour bénéficier du doublement du plafond d'imputation des déficits fonciers, le contribuable doit effectuer des travaux de rénovation énergétique permettant au bien loué de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025.
La mesure s'applique au titre des dépenses pour lesquelles un devis a été accepté à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Même si le décret fixant la liste exacte des travaux concernés n'est pas encore paru, il s'avère que seules les opérations de réparation et d'amélioration sont éligibles au dispositif du déficit foncier. Les travaux de reconstruction ou d'agrandissement qui affectent le gros œuvre d'un immeuble en sont donc exclus.
Pas de nouveau classement, pas de doublement
Pour attester du changement de classe au diagnostic de performance énergétique, le propriétaire doit réaliser deux DPE, avant et après travaux, et au plus tard le 31 décembre 2025.
En l'absence de modification du classement, le revenu foncier et le revenu global des années de déduction de ces dépenses de travaux seront reconstitués.
Concrètement, le déficit indûment imputé sur le revenu global sera uniquement imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes dans les conditions de droit commun, c'est-à-dire à hauteur de 10 700 € (ou 15 300 euros pour le dispositif Périssol ou Cosse).
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