La plupart des investisseurs particuliers achètent des parts de SCPI de rendement qui offrent une belle rentabilité. Mais ce placement existe aussi sous une autre forme.
A côté des sociétés civiles de placement dans l'immobilier de rendement, qui investissent dans l'immobilier professionnel (bureaux, murs de commerce, hôtels,...) pour rechercher la rentabilité maximale, il existe une autre catégorie de SCPI dites "fiscales". Principal avantage : elles permettent de faire des économies d'impôts calculées sur une partie du montant du prix de leurs parts, mais si elles sont aussi soumises à des contraintes. Mode d'emploi.
Un fonctionnement simple
Les SCPI "fiscales" sont de différentes formes selon les biens dans lesquels elles investissent. Seul point commun : elles achètent de l'immobilier résidentiel (ancien à rénover ou neuf en construction ou livré) et le louent à des particuliers en répondant aux contraintes fixées par des dispositifs fiscaux.
Attention, contrairement aux SCPI classiques, les SCPI fiscales ont une durée de vie limitée. Au terme de la période fiscale, de huit à quinze ans en général, elles revendent leur parc immobilier, remboursent tous leurs porteurs de parts et sont dissoutes.
Pour les particuliers, elles ont de nombreux atouts : le ticket d'entrées est bien moins élevé qu'un investissement en direct car il est possible d'investir seulement quelques milliers d'euros pour acheter des parts. Ensuite, la SCPI gère le parc locatif, il n'y a donc aucun souci de gestion.
Mais elles présentent aussi des inconvénients : la réduction ou déduction d'impôt ne profite qu'au premier acheteur. Les parts de SCPI fiscales sont donc quasiment impossibles à revendre avant la fin de leur période de conservation. En moyenne, il faut attendre 15 ans, jusqu'à la liquidation du parc immobilier, pour récupérer le capital investi au départ. Enfin, leur rendement est largement inférieur à celui des SCPI classiques, puisque l'immobilier d'habitation affiche des rentabilités nettement plus faibles que celles de l'immobilier professionnel.
Les SCPI Pinel
Les SCPI Pinel offrent une réduction identique à celle d'un investissement en direct. A savoir 12, 18 ou 21% de réduction d'impôts (selon les SCPI) du prix des parts, pour un montant global d'investissement plafonné à 300 000€/an. L'investissement est diversifié, car ces SCPI investissent dans plusieurs programmes et différentes villes.
A savoir : contrairement à un investissement en direct, la réduction d'impôts est réalisée en une seule fois, l'année de la souscription, et non étalée dans le temps.
Revers de la médaille : le rendement de ce type de SCPI est assez médiocre puisque les loyers sont plafonnés. Il tourne autour de 1,5 et 2% brut (hors avantage fiscal). Autre point noir : la réduction d'impôts est intégrée dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
Les SCPI Malraux
Les particuliers davantage imposés ont plutôt intérêt à acheter des parts de SCPI Malraux, pour profiter d'une réduction d'impôts supérieure. Avec ce dispositif, la SCPI investit dans de l'immobilier ancien dans des zones géographiques où le patrimoine est de grande qualité architecturale, mais pas suffisamment pour être répertorié Monuments et en très mauvais état. Ensuite, elle rénove intégralement les biens achetés puis les louent pendant au moins neuf ans.
La réduction d'impôts offerte par le dispositif Malraux est de 30% du montant des travaux. Comme les rénovations sont très lourdes, elles représentent, en général, 60% du coût total de l'opération. La réduction d'impôts totale pour un investisseur en parts de SCPI Malraux correspond donc à 18% du montant de l'investissement (60% x 30%).
L'avantage est que la réduction n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000€. Malgré tout, attention, car hors économies d'impôts, la rentabilité de ces SCPI oscille entre 0,5 et 1,5% brut.
Les SCPI de déficit foncier
Cette dernière piste s'adresse plutôt aux contribuables dont la tranche marginale d'imposition est très élevée, ou ceux qui touchent beaucoup de revenus fonciers (tirés d'un patrimoine existant). L'objectif d'une SCPI de déficit foncier est d'acheter des logements anciens en très mauvais état et de les rénover. En moyenne avec ce type d'opération, les rénovations pèsent pour 50% du coût total de l'opération. Comme tous les travaux sont déductibles, les premières années, un déficit foncier est dégagé. Ce dernier est reportable sur les revenus fonciers, ce qui permet aux acheteurs de parts de SCPI de minorer leur base taxable et donc leurs impôts. Si le montant de leurs revenus fonciers est insuffisant, le déficit foncier est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700€/an.
A savoir : cet avantage fiscal n'entre pas dans le plafond des niches fiscales de 10 000€. Il faut en revanche conserver les parts entre dix et quinze ans à partir de la fin de la période de commercialisation de la SCPI, et deux à trois ans de plus pour récupérer l'intégralité du capital, une fois le patrimoine immobilier revendu. Attention, en moyenne, la rentabilité de ces SCPI oscille entre 0,5 et 2% brut, avant avantage fiscal.
Il n'y a pas de moutons à 5 pattes donc, mais ce sont des outils qui peuvent être ponctuellement intéressants.
N'hésitez pas à en parler à votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE !
