Contexte et enjeux

Le Pacte Dutreil est un dispositif fiscal phare pour les chefs d’entreprise et les actionnaires souhaitant transmettre leur patrimoine professionnel en limitant l’impact des droits de donation ou de succession. La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, durcit certaines conditions pour éviter les abus et recentrer le dispositif sur son objectif initial : favoriser la transmission des outils de travail.

Pourquoi ces changements ?

L’État souhaite éviter que des actifs non professionnels (biens somptuaires) bénéficient d’une exonération partielle, et renforcer la stabilité des transmissions en allongeant la durée de conservation des titres.

Si vous louez un meublé de tourisme ou des chambres d'hôtes, préparez-vous à des changements fiscaux importants. Pour les revenus perçus en 2025 et imposés en 2026, le régime micro-BIC devient beaucoup moins avantageux : l'abattement passe de 50% à 30% pour les meublés non classés, et de 71% à 50% pour les meublés classés et chambres d'hôtes.

Les principaux changements :

• Plafonds divisés par cinq : de 77 700€ à seulement 15 000€ pour les meublés non classés
• Pour les biens classés et chambres d'hôtes : plafond maintenu à 77 700€ mais avec un abattement réduit à 50% 

Une mesure prolongée : L'exonération jusqu'à 760€ de recettes annuelles pour les chambres d'hôtes dans votre résidence principale est maintenue jusqu'à fin 2026.

[Tribune] Régime micro-BIC et réintégration des amortissements : attention au piège pour les LMNP

Lundi 10 mars 2025 - 10:16 

|  Par Baptiste Bochart, Juriste chez Jedéclaremonmeublé.com (JD2M)

Depuis la promulgation de la loi de finances 2025, les amortissements déduits dans le cadre d’une activité de location meublée seront réintégrés au calcul de la plus-value en cas de vente. Et contrairement à ce que certains loueurs en meublé non professionnels (LMNP) pourraient penser, le régime fiscal choisi n’a aucun impact sur l’application, ou non, de cette mesure.

En principe, lorsque l’on parle d’amortissement en location meublée, le premier réflexe est de penser au régime réel d’imposition, qui permet aux loueurs de déduire chaque année de leur montant imposable l’intégralité des charges afférentes à leur activité de location meublée, ainsi qu’une partie de la valeur de leur bien, des travaux, et du mobilier qui le compose, sous forme d’amortissement.

Lors de la promulgation de la loi de finances 2025, nombreux sont ceux qui ont alors été amenés à penser que seuls les loueurs relevant du régime réel seraient concernés, poussant ainsi certains loueurs à considérer un passage à l’autre régime accessible en location meublée : le régime micro-BIC.

Pourquoi les LMNP au régime micro-BIC sont-ils concernés par la réintégration des amortissements ?

Toutefois, et contrairement à ce qu’il serait possible de penser au premier abord, le régime micro-BIC est également concerné par la réintégration des amortissements. En effet, au régime micro-BIC, le système de la déduction des charges et de l’amortissement pour leur valeur réelle est remplacé par un taux d’abattement forfaitaire dont le montant varie selon le type de location pratiquée.

Or, en se penchant plus en détail sur la rédaction de l’article 50-0 du Code général des impôts, qui encadre le régime micro-BIC, il est possible d’y trouver ce passage : « Les plus-values ou les moins-values mentionnées au sixième alinéa sont déterminées et imposées dans les conditions prévues aux articles 39 duodecies à 39 quindecies, sous réserve de l'article 151 septies. Pour l'application de la première phrase du présent alinéa, les abattements mentionnés au sixième alinéa du présent 1 sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire. »

En clair, cela veut dire que l’abattement opéré dans le cadre du régime micro-BIC tient à la fois compte des charges, mais aussi de la valeur de l’amortissement du bien. Ce qui signifie qu’en cas de vente, une somme correspondant à l’amortissement déduit grâce à l’abattement du régime micro-BIC sera réintégrée à la plus-value. Pire encore, ce sera alors l’intégralité de la valeur théorique de l’amortissement qui sera prise en compte, et non l’amortissement qui aurait effectivement été déduit, puisqu’il arrive souvent que les loueurs qui relèvent du régime réel n’utilisent pas l’intégralité de leur stock d’amortissement en raison de la déduction des charges, qui intervient en premier.

En conséquence, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, loin de ne concerner que les loueurs relevant du régime réel, vient même frapper plus durement les loueurs relevant du régime micro-BIC qui risquent de voir une partie importante des déductions dont ils auront bénéficié réintégrées dans le calcul de leur plus-value, réduisant ainsi la part des déductions censée tenir compte de leurs charges pendant l’activité et qui, elles, ne sont pas prises en compte dans le calcul de la plus-value.

Quels sont les recours pour les loueurs qui relèvent du régime micro-BIC ?

L’une des options possibles peut bien évidemment être d’envisager un passage au régime réel d’imposition dès cette année. En effet, changer de régime fiscal est particulièrement simple en location meublée. Il suffit d’adresser un courrier de levée d’option à l’administration fiscale, avant une date butoir fixée aux alentours de la fin du mois de mai pour que le changement de régime soit effectif pour les revenus perçus en 2025, qui seront imposés en 2026.

Une autre possibilité, qui concerne d’ailleurs tous les loueurs quel que soit leur régime fiscal, est de vérifier qu’ils ne relèvent pas de l’un des cas d’exonération de la plus-value prévus par la loi, comme le fait de transmettre leur bien par donation ou succession, d’occuper le bien précédemment loué quelques années en tant que résidence principale avant de le vendre, ou encore de réutiliser le produit de la vente du bien loué pour acheter ou faire construire leur propre résidence principale. Attention toutefois dans ce dernier cas, des conditions strictes s’appliquent.

Au-delà de ces cas de figure, il est important de noter que la loi de finances exclut du champ d’application de la réintégration des amortissements les résidences gérées, sauf celles de tourisme. Ainsi, les investissements dans les Ehpad, les résidences séniors ou encore étudiantes ne seront pas concernés.

Enfin, les abattements applicables à la plus-value imposable en fonction de la durée de détention contribueront à réduire progressivement, jusqu’à invisibiliser, les effets de la réintégration des amortissements. En effet, à partir de la cinquième année de détention, des abattements s’appliquent au montant de plus-value soumis à l’impôt sur la plus-value (19%), ainsi qu’à celui soumis aux prélèvements sociaux (17,2%), permettant d’atteindre l’exonération sur le premier au bout de 22 ans, et au bout de 30 ans pour le second.

Le simulateur officiel de l’impôt 2021 portant sur les revenus 2020 est en ligne. Vous pouvez d’ores et déjà anticiper son montant annuel, tout en gardant à l’esprit que vous réglez déjà cet impôt chaque mois via le prélèvement à la source.

La Direction générale des Finances publiques (DGFiP) a mis en ligne le simulateur officiel 2021 de l’impôt sur le revenu le 15 janvier.

Pour rappel, la DGFiP liste sur sa page « simulateurs » l’ensemble des outils officiels, avec leur date de mise à jour, parmi lesquels celui portant sur la réforme de la taxe d’habitation en 2021 et donc l’outil annuel de calcul de l’impôt sur le revenu.

Cette nouvelle version prend en compte la revalorisation du barème progressif de l’impôt, entré en vigueur avec la loi de finances pour 2021. Comme chaque année, l’administration fiscale propose une version simplifiée ainsi qu’un « modèle complet » reprenant la déclaration de base et certaines annexes spécifiques pour les contribuables perçant des revenus indépendants, libéraux, agricoles, pour les associations de sociétés, etc.

Le simulateur actualisé au barème 2021 (pour l’imposition des revenus 2020) vous permet d’anticiper le montant annuel de l’impôt à régler cette année, mais aussi d’estimer votre taux marginal d’imposition ou le taux de prélèvement à la source applicable lors de la prochaine mise à jour automatique en septembre 2021.

Pour rappel : le prélèvement à la source réalisé courant 2020 est une « avance » sur votre futur impôt 2021 sur les revenus 2020. Vous avez donc payé la majeure partie de votre impôt 2021. Le solde à payer (ou le trop-perçu qui sera remboursé par la DGFiP) sera régularisé à l’été 2021 suite à la déclaration annuelle des revenus, au printemps 2021. Le simulateur en ligne permet d’anticiper les montants obtenus à l'occasion de cette déclaration annuelle.

Une fois cet impôt estimé, rendez-vous sur nos pages "Défiscalisation".

Vous pensiez n'avoir aucun impôt à payer sur vos revenus de 2018 car l'année dernière vous n'avez perçu que des revenus entrant dans le champ d'application du CIMR, le crédit d'impôt pour la modernisation du recouvrement. Ce dispositif a permis d'effacer l'impôt dû au titre des revenus courants de 2018 (salaires, retraites, revenus de remplacement…) et d'éviter une double imposition en 2019, année de la mise en place de l'impôt à la source. Et pourtant vous voilà avec un avis d'imposition salé.

Comment est-ce possible ? Pour éviter que des contribuables profitent de l'année blanche pour gonfler leurs revenus de 2018 et payer moins d'impôts, l'Administration fiscale a mis en place un dispositif anti-optimisation… Or, certains revenus, malgré leur caractère récurrent, peuvent vous valoir aujourd'hui une imposition inattendue.

Si le montant des revenus injustement considérés comme exceptionnels de 2019 est supérieur ou égal au montant déclaré cette année au titre de 2018, le fisc régularisera automatiquement

C'est le cas, notamment, des revenus tirés de la location meublée et imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ceux-ci sont considérés comme courants dans la limite du bénéfice le plus élevé des 2015, 2016 et 2017. Si vous n'avez mis en place cette activité de location meublée qu'en 2017, les revenus issus de la location meublée que vous avez perçus en 2018 sont considérés comme courants, et donc non imposables, dans la limite de ce que vous avez gagné en 2017. Alors si vous n'avez commencé votre carrière de bailleur que fin 2017, le montant de l'impôt qui vous a été réclamé dans votre avis d'imposition 2019 a pu être conséquent.

Reste que les revenus sur lesquels il porte ne sont pas exceptionnels, ni par leur nature, ni par leur montant, comme le prouvera le montant des recettes issues de la location meublée que vous déclarerez au printemps 2020. Si celui-ci est supérieur ou égal au montant déclaré en 2019 au titre de 2018, l'administration fiscale fera automatiquement le rapprochement. Les contribuables percevront en septembre 2020 la restitution du trop versé. Les revenus imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) et celle des bénéfices agricoles (BA) sont eux aussi concernés par ce mécanisme.