Dispositif Denormandie

Jusqu'à 63.000 € de réduction fiscale

Depuis le 1er janvier 2019, le contribuable qui achète un bien ancien, le rénove et le met en location bénéficie d'une réduction fiscale de 12 % (pour une location pendant six ans), de 18 % (neuf ans) ou de 21 % (douze ans) du prix d'achat, dans la limite de 63.000 € de réduction fiscale totale (300.000 € d'investissement).

Les travaux réalisés doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Alors que, pour bénéficier du « Pinel dans l'ancien », sur lequel est calqué ce nouveau dispositif, il faut engager des travaux de gros oeuvre, qui doivent remettre le logement « à neuf ». Une contrainte qui, pour le ministre, explique son échec (alors que le Pinel classique a dopé le marché du neuf). « Jusqu'à présent, le Pinel dans l'ancien ne pouvait concerner que des taux de travaux très importants, ce qui, dans nombre de territoires, a joué un rôle dissuasif », a-t-il en effet expliqué lors du débat sur la loi de finances à l'Assemblée.

Pour le « Denormandie », les travaux de rénovation concernés sont ceux ayant pour objet la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables, la réalisation d'économies d'énergie ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l'aménagement des annexes. En outre, les travaux réalisés doivent permettre d'améliorer de 30 % minimum l'efficacité énergétique du logement (20 % dans un immeuble). Le contribuable doit justifier d'une consommation en énergie primaire du logement rénové inférieure à 331 kWh/m²/an. A noter que ces travaux devront obligatoirement être réalisés par une entreprise.

Ce dispositif devrait aussi être davantage à la portée du portefeuille des particuliers que la réduction fiscale Malraux, qui vise des biens immobiliers de caractère nécessitant, qui plus est, une réhabilitation totale.

Plus de 200 villes visées

Enfin, le logement doit être situé dans certaines villes aux besoins importants de réhabilitation (par exemple, Avignon, Colmar, Laval, Saint-Nazaire, voir carte ci-desssus) :

Dispositif « Denormandie » : une nouvelle réduction fiscale dans la panoplie du contribuable

Sont ainsi concernées les 222 villes du plan Action coeur de ville et toutes celles qui ont conclu une opération de revitalisation du territoire (ORT), une nouveauté issue, elle, de la loi Elan (Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique), parue fin novembre 2018. Un arrêté à paraître répertoriera les communes concernées.

Loyers plafonnés

En dehors de la proportion et de la nature imposée des travaux, il faudra aussi respecter les mêmes conditions de location que pour le dispositif Pinel : des plafonds de loyer (de 8,82 €/m2 à 16,96 €/m2 selon la zone), des plafonds de revenus du locataire (assez élevés au demeurant) et une durée de location entre six et douze ans. 

 

 Dispositifs locatifs immobiliers : une belle panoplie au choix du contribuable :

 Dispositifs locatifs immobiliers : une belle panoplie au choix du contribuable

Une liste des communes évolutive, comme prévu

La liste  ci-dessus devrait être allongée prochainement avec d'autres communes : d'après le Ministère de la cohésion des territoires, « tout territoire qui souhaite engager un projet de revitalisation ». Il leur faudra dès alors prendre l'initiative de mettre en place une « Opération de Revitalisation du Territoire » (ORT).

Des communes d'Ile-de-France et de grandes métropoles pourraient ainsi prochainement devenir éligibles à la loi Denormandie. Le ministère confirme d'ailleurs que le processus sera facilité pour toutes les villes qui font l'objet d'une politique prioritaire de la ville, qu'elles soient reconnues comme ayant un quartier ancien dégradé (zone PNRQAD), ou une zone de renouvellement urbain (NPNRU).

Nice, Bordeaux, Toulouse, Nantes, ou en région parisienne Montreuil, Bagnolet, Clichy ou Nanterre pourraient par exemple être concernées dans les mois qui viennent. A ce jour toutefois, seules 222 villes du programme national « action cœur de ville » sont éligibles, ce que confirme un des décrets.

Les travaux éligibles à la loi Denormandie

D'après les décrets, sont éligibles tous les travaux qui ont pour objectif « la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables, la réalisation d'économies d'énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l'aménagement des surfaces annexes. »

Autre bonne nouvelle : la transformation de surfaces annexes en habitation pourra également ouvrir droit à la réduction d'impôts (par exemple les combles ou les garages dans le cas des maisons individuelles). Par rappel, les habitations qui sont issues de la transformation de bureaux en logements sont également éligibles.

Attention néanmoins, la rénovation sera soumise à une contrainte de performance énergétique. Les propriétaires devront justifier que les travaux ont permis une réduction de 30% des consommations pour les maisons et de 20% pour les appartements. Ces économies seront appréciées pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le rafraîchissement.

Par ailleurs, les consommations d'énergie dite « primaire » devront être inférieures au seuil de 331 kWh/m2/an. A titre de comparaison, les immeubles neufs doivent respecter un plafond de seulement 50kwh/m2/an.

Les justificatifs à fournir

Pour démontrer l'éligibilité de leurs travaux à la loi Denormandie, les particuliers qui procèdent à un investissement locatif devront pouvoir fournir à l'administration fiscale certains documents, dont notamment :

- 2 diagnostics de performance énergétique (DPE), l'un avant travaux et l'autre après travaux, démontrant la réduction des consommations d'énergie. Ceux-ci seront établis par des professionnels.
- Les factures mentionnant la description des travaux effectués.

Dans le cas d'un achat immobilier en loi Denormandie auprès d'un promoteur immobilier, c'est ce dernier qui devra vous fournir les documents justificatifs. Mais si vous procédez vous-même à la rénovation, assurez-vous de bien conserver les documents en votre possession.

Les décrets sont entrés en vigueur le 28 mars 2019.

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