L'immobilier en démembrement

Un droit de propriété scindé en deux : en famille ou avec un institutionnel

1. EN FAMILLE

Le démembrement de propriété vous permet de conserver l’usufruit de votre logement (c’est-à-dire la possibilité de continuer à l’occuper ou de le louer), tout en cédant la nue propriété à vos héritiers.

Gros avantage du dispositif : les droits de donation à régler ne sont alors plus calculés selon la barème classique. Ils s’appliquent sur la seule valeur de la nue-propriété que vous transmettez, et celle-ci dépend aussi de l’âge du donateur : elle s’élève à 40% du prix du bien si vous avez moins de 51 ans au moment de la donation, à 50% si vous avez moins de 61 ans, à 60% si vous avez moins de 71 ans, à 70% si vous avez moins de 81 ans,.. Ainsi, plus vous donnez jeune la nue-propriété d’un bien, moins les droits à payer seront élevés. Et cela peut permettre même dans certains cas d’annuler l’impôt dû.

Au moment de votre décès, les nues-propriétaires récupèreront, en effet, l’usufruit sans aucune autre somme à régler aux impôts.

Attention aux pièges

Avant de vous lancer dans ce type d’opération, prenez toutefois deux précautions : d’abord ne transmettez que la part de votre patrimoine qui est superflue, car une fois donné, vous ne pourrez plus récupérer votre bien.

Ensuite, sachez que la vente globale du bien démembré nécessite l’accord conjoint de l’usufruitier et du ou des nus-propriétaires. Ainsi, en cas de conflit ultérieur, vous pourrez vous retrouver bloqué avec l’impossibilité de vendre un bien dont vous êtes usufruitier si l’un de vos enfants nue-propriétaire s’y oppose.

En revanche, le nu-propriétaire et l’usufruitier ne sont pas en indivision, en conséquence, s’ils ne s’entendent pas, aucun des deux ne peut exiger le partage du bien. C’est la raison pour laquelle il est très fortement déconseillé de transmettre une résidence principale sous cette forme.

Une répartition des charges et des impôts précise

Notez enfin que le Code Civil prévoit que les charges liées au logement soient réparties entre nue-propriétaire et usufruitier :  ainsi l’usufruitier règle les factures liées à l’entretien courant du bien, les charges de copropriété et la taxe d’habitation ; le nu-propriétaire devant, lui, payer les gros travaux de réparation (ravalement, réfaction de toiture,…) et la taxe foncière. Cela ne va pas sans difficulté en pratique, aussi est-il utile de prévoir une convention qui règle les détails de prise en charge des dépenses par chacune des deux parties.

2. ACQUISITION DEMEMBREMENT AVEC UN INSTITUTIONNEL

L'acquéreur achète la nue-propriété d’un logement assortie d'un usufruit temporaire de 15 à 20 ans constitué au profit d'un bailleur institutionnel. Au terme de l'usufruit temporaire, l'acquéreur récupérera la pleine propriété de son bien et en jouira librement.

Les avantages

L'acquéreur ne finance qu'une fraction de la valeur totale du bien (autour de 60 % de sa valeur) mais récupère 100% du bien au terme de l'usufruit. L'acquéreur ne supporte pas les contraintes et risques locatifs, les soucis de gestion et dépenses diverses.

En effet, le nu-propriétaire n'entretient aucune relation avec le locataire pour le recouvrement du loyer et ne s'occupe pas de la relocation en cas de vacance locative.

En outre, la loi ENL de 2006 (article 42) encadrant le dénouement de l'opération précise que les baux consentis par l'usufruitier sont automatiquement échus au jour de l'extinction de l'usufruit temporaire, ce qui offre une sortie sécurisée. De plus, l'usufruitier doit remettre en état le logement et les parties communes de l'immeuble.

Le nu-propriétaire a plusieurs choix de sortie qu'il pourra exprimer dans les 6 mois précédant l'extinction de l'usufruit : vendre le bien, reprendre pour occuper le bien, louer le bien.

Pour les loueurs en meublé non professionnels : les déficits subis ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes, et non sur les autres bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.

Le régime fiscal

L'acquisition d'un bien en nue-propriété est un investissement efficace pour neutraliser des revenus fonciers existants :

- L'absence d'encaissement de loyers pendant la période n'entraîne aucune augmentation de la fiscalité au titre de l'impôt sur le Revenu et des prélèvements sociaux.

- L'acquisition de la nue-propriété à crédit génère un déficit foncier qui neutralise les revenus fonciers existants et procure une économie d’impôt sur le Revenu et de prélèvements sociaux si l'usufruitier est un bailleur social.

Ce dispositif d'achat de bien immobilier n'est pas pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.

Que ce soit en famille ou avec un institutionnel, votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE saura vous assister, car il maîtrise parfaitement les subtilités de ces montages. Prenez rendez-vous avec lui sans tarder pour en discuter.

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