Le vendeur a intérêt à réunir lui-même le maximum de documents afin d'accélérer les choses. À cet égard, deux grandes contraintes pèsent sur lui : rassembler des diagnostics et informer l'acheteur des conséquences financières de la vente d'un logement en copropriété.
Les diagnostics à prévoir.
En règle générale, le vendeur doit fournir un " dossier technique " réunissant plusieurs diagnostics, selon la date de l'immeuble et sa situation.
Pour mémoire :
- exposition au plomb (immeuble datant d'avant le 1er janvier 1949) ;
- présence d'amiante (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997) ;
- état de l'installation électrique, de celle du gaz, présence de termites et de mérules (zones géographiquement concernées) ;
- superficie loi Carrez (pour tout lot de copropriété, hors garage, parking, cave et local de moins de 8 m2) ;
- risques naturels ou technologiques (zones couvertes par un plan de protection et zones à risque sismique), performance énergétique.
- présence de mérule et/ou de termites selon les zones définies par arrêté préfectoral.
Ces diagnostics ont une durée de vie variable (voir encadré). Certains sont effectués par le vendeur lui-même sous sa responsabilité, d'autres nécessitent un spécialiste. Dès que la décision de vendre est prise, il faut commencer à réunir ces diagnostics.
C'est le cas également, pour les maisons individuelles ayant un assainissement autonome (non raccordement au tout-à-l'égout), pour lesquelles, lors d'un contrôle du SPANC, il faut demander un certificat détaillé de conformité de l'installation et conserver ensuite précieusement les attestations de vidange tous les cinq ans.
Informer l'acquéreur de ses futurs dettes
Il faut se rappeler que si le vendeur est débiteur des charges exigibles (appels de fonds, provisions sur travaux...) au jour de la vente, c'est l'acquéreur qui va payer les charges non encore exigibles (travaux votés en assemblée générale, suivi de contentieux, engagements divers, appels de fonds à venir...). Ces sommes peuvent être conséquentes et renchérir le montant de l'achat.
C'est le notaire qui annexe ces documents au contrat, sous sa responsabilité ; il va les demander au syndic, ce qui à l'évidence va prendre du temps. Afin d'aller vite, le vendeur a intérêt à réunir lui-même le plus de documents possibles et à s'adresser directement à son syndic. Car la sanction de l'absence de ces informations est redoutable : tant que le dossier n'est pas complet, l'acheteur peut se dédire, sans contrainte ni pénalité.
Une liste précise
Les documents à fournir sont les suivants :
- Règlement de copropriété à jour (éventuellement document d'origine et actes modificatifs)
- L'état descriptif de division et modificatifs (répartition parties privatives/parties communes)
- Procès-verbaux des trois dernières assemblées générales
- État financier de la copropriété dont :
. Montant des charges courantes (budget prévisionnel)
. Montant des charges payées par le vendeur au cours des deux derniers exercices (hors budget prévisionnel pour l'année en cours)
. Sommes restant dues par le vendeur
. Sommes restant à la charge de l'acquéreur après la vente
. État global des impayés de charges dans la copropriété et dettes aux fournisseurs
Nombre de ces documents sont déjà en possession du vendeur ou peuvent l'être rapidement. Il n'en reste pas moins que, par prudence, le notaire demande directement au syndic un " état daté " se rapportant au lot en vente (provisions exigibles et charges différées, retards de paiements, existence d'un emprunt collectif, procédures judiciaires en cours...). Les frais de cet état daté sont à la charge du vendeur qui a tout intérêt à veiller à ce que le syndic aille vite.
Enfin, pour percevoir rapidement l'argent de la vente, le vendeur doit réclamer au syndic un certificat datant de moins d'un mois attestant qu'il ne doit plus rien à la copropriété. À défaut c'est le notaire qui notifiera la vente au syndic et attendra sa réponse !
On voit bien que le vendeur a intérêt à s'investir dans la composition du dossier, plutôt que de tout laisser au notaire, pas toujours pressé, et au syndic, pas toujours motivé...
Durée de validité des diagnostics
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* Permanente :
- Attestation de superficie privative (loi Carrez) par le vendeur (un professionnel est vivement conseillé)
- Absence ou présence d'amiante (diagnostiqueur certifié).
- Absence de plomb (diagnostiqueur certifié)
* 10 ans : performance énergétique (utile à refaire en cas de travaux d'isolation).
* 3 ans : état de l'installation intérieure de gaz et d'électricité (diagnostiqueur certifié)
* 1 an : présence de plomb et état des revêtements (vieilles peintures)
* 6 mois : risques naturels ou technologiques (vendeur, sur imprimé disponible en mairie), état parasitaire des termites et de mérule en zones infectées (diagnostiqueur certifié).
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