Les sociétés civiles immobilières, comme les autres sociétés de personnes mentionnés à l'article 206, 3 du CGI, qui n'entrent pas en principe dans le champ d'application de l'impôt sur les sociétés (IS), peuvent opter pour leur assujettissement à cet impôt.
Jusqu'au 1er janvier 2019, une fois exercée, l'option pour l'impôt sur les sociétés était irrévocable. Or, l’option pour l’IS peut s’avérer inadaptée dans le temps.
Afin de ne pas pénaliser les sociétés de personnes le législateur, dans l’article 50 de la Loi de finances pour 2019 a instauré un droit temporaire de renonciation à l’IS.
En effet, pour les exercices clos depuis le 31 décembre 2018, les sociétés civiles immobilières (SCI), comme les autres sociétés mentionnées à l'article 206, 3 du CGI peuvent revenir sur leur option jusqu’au 5ème exercice suivant celui au titre duquel celle-ci a été exercée. La renonciation devient alors définitive.
Comment exercer l’option
La renonciation à l'option doit être notifiée à l'administration fiscale avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'IS de l'exercice au titre duquel s'applique la renonciation.
Un décret du 27 juin 2019 prévoit que la renonciation à l’option pour l’IS doit être adressée au service des impôts auprès duquel est souscrite la déclaration de résultats.
Sur le plan formel, cette renonciation doit contenir les éléments suivants :
- La dénomination sociale de la société ;
- Le lieu du siège et, s’il est différent, du principal établissement de la société ;
- L’indication de l’exercice auquel elle s’applique.
Des conséquences fiscales à ne pas négliger
Tout d’abord, comme nous l’avons indiqué précédemment, cette renonciation est irrévocable.
Par ailleurs, au niveau de la société, cette renonciation va entraîner un changement de régime fiscal. Dès lors, outre l’obligation pour la société de déposer une liasse fiscale dans les 60 jours du changement de régime, il conviendra de constater les éventuelles plus-values latentes sur les actifs immobilisés nets notamment sur les immeubles.
Cependant, afin d’assurer une neutralité fiscale, un dispositif d’atténuation permet aux sociétés dont le régime fiscal est modifié de ne pas déclarer leurs plus-values latentes à condition notamment que les plus-values demeurent taxables sous l’égide du nouveau régime fiscal.
Cette condition pose problème pour les SCI.
En effet, pour une SCI dont les associés sont des personnes physiques et dont l’activité consiste en la location nue de biens immobiliers, les plus-values immobilières sont fiscalisées comme les plus-values immobilières des particuliers.
Or, l’imposition de ces plus-values connait des dispositifs d’exonération comme l’abattement pour durée de détention ou l’exonération pour résidence principale.
Dès lors, l’imposition de ces plus-values immobilières n’est plus garantie et, de ce fait la SCI ne pourra pas demander le bénéfice du dispositif d’atténuation conditionnelle.
Les bénéfices mis en réserve imposables
Elle devra donc acquitter l’IS dû sur les plus-values latentes sur les biens immobiliers.
Cette renonciation à l’IS a également une conséquence directe sur l’imposition des associés de la SCI. En effet, les bénéfices mis en réserve sont considérés fiscalement comme immédiatement distribués entre les mains des associés et imposables dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Comme nous l’avons indiqué, la révocation de l’option pour l’IS conduit à un nouveau changement de régime fiscal, qui est cette fois -ci de l’impôt sur les sociétés vers l’impôt sur le revenu.
Fiscalement, cela revient à une cessation d’activité avec des conséquences qui peuvent être extrêmement pénalisantes si la société a réalisé des bénéfices non distribués et que ses actifs immobiliers se sont appréciés.
À qui profite ce dispositif ?
La renonciation à l’IS apparaît comme une solution adaptée à une société déficitaire avec de faibles plus-values latentes sur les actifs immobiliers.
En effet, dans ce cas, la possibilité de renoncer à l’IS dans les cinq années de l’option permet de bénéficier du régime fiscal IS plus favorable lors de l’acquisition du bien immobilier et d’éviter ainsi l’imposition à l’impôt sur le revenu des revenus fonciers générer les premières années, tout en bénéficiant, dans un second temps, de la fiscalité des plus-values immobilières au moment de la revente de nombreuses années plus tard.
Ainsi, il est conseillé de bien évaluer préalablement les incidences fiscales de l’opération (plus-values, revenus distribués, déficits antérieurs ...) avant d’opérer son choix.
