En 2023, le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) traverse une période de turbulences et de transformations, influencée non seulement par le contexte sociétal, les contraintes environnementales, et le contexte économique avec le renchérissement du prix de l’argent.
Le contexte sociétal
La crise sanitaire a accéléré la transition vers le télétravail, réduisant ainsi la demande d'espaces de bureaux. Les SCPI ont dû et doivent encore s'adapter à cette nouvelle réalité en offrant des espaces de travail flexibles et modulables pour répondre auxbesoins changeants des entreprises.
Outre l’essor du travail à distance, les préoccupations de plus en plus prégnantes concernant le bien-être en entreprise sont devenues essentielles ces dernières années. Les immeubles de bureau doivent donc être adaptés et aménagés de façon à favoriser le « mieux-être au bureau qu’en télétravail à la maison », impactant ainsi les critères de sélection des gérants de SCPI sur leurs investissements. La diminution de la demande d'espaces de bureaux dans les centres villes juste après la crise sanitaire, puis le retour progressif au bureau dans ces mêmes centres villes a également un impact pouvant entraîner une reconversion de ces surfaces en logements ou en plateformes de services multimodales, modifiant significativement les modèles de rendement des actifs détenus ou des projets d’investissements.
Les normes environnementales
Enfin, la crise a mis en lumière la nécessité d'innover et de construire de manière durable, accélérant la pression règlementaire en la matière (réglementation environnementale RE 2020 notamment). Les SCPI sont incitées de plus en plus fortement à investir dans des immeubles éco responsables et à intégrer des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leurs stratégies d'investissement.
Le contexte économique
Les pénuries de matières premières, les ruptures des chaînes de production et/ou d’approvisionnement observées post-covid avec la forte hausse de la demande mondiale, les perturbations des mêmes chaînes à la suite du conflit russo-ukrainien, ont eu un impact particulièrement important sur les prix. Ainsi les coûts de construction-rénovation ont explosé.
Pour combattre cette inflation inédite depuis les années 80, de fortes hausses de taux d'intérêt ont été décidées par les banquiers centraux, ayant également des répercussions significatives sur le marché des SCPI. En effet, celles-ci, empruntant dans 9 cas sur 10 à taux variable, voient le niveau de leurs charges financières s’enflammer, réduisant en conséquence leur rendement. Vigilance donc sur les SCPI présentant par exemple des taux d’endettement élevés…
Autre point : la politique monétaire de la banque centrale européenne a conduit à une augmentation des coûts d'emprunt pour les investisseurs comme pour les promoteurs immobiliers, affaiblissant mécaniquement la demande, donc le niveau des prix de l'immobilier.
Pour conclure le contexte économique, la valorisation des immeubles, particulièrement les bureaux, peut être affectée par les changements structurels dus à la crise sanitaire et dont nous avons fait référence précédemment. Les contraintes normatives sur le plan environnemental qui surenchérissement les coûts de construction-rénovation, liées à l’augmentation inflationniste des coûts des matériaux, ne sont et ne seront pas là non plus pour favoriser les rendements… Ainsi, cela peut et pourra avoir des répercussions sur les performances des SCPI et, par conséquent, sur les épargnants et investisseurs.
Décotes et liquidité
Les décotes de prix de parts s'enchaînent ces derniers temps, avec des baisses pouvant aller jusqu'à -17 %. Les transactions ont fortement ralenti au 4ème trimestre 2022 sans que les ajustements de prix se fassent. Les SCPI jeunes semblent tirer leur épingle du jeu, bénéficiant de leur agilité et de leur capacité à profiter positivement des nouvelles conditions de marché, notamment en achetant à bon compte.
Les décotes de prix de parts de SCPI en 2023 semblent être influencées par plusieurs facteurs clés :
- La baisse des prix de l'immobilier : la baisse générale des prix de l'immobilier a contribué à la décote des prix de parts de certaines SCPI. Cette baisse des prix des actifs détenus par les SCPI traduit concrètement la diminution de la valorisation expertisée du patrimoine immobilier de la SCPI.
- La remontée des taux d'intérêt : sous l'impulsion de la Banque Centrale Européenne et de sa politique monétaire mise en œuvre pour contrecarrer l'inflation, les taux ont augmenté significativement depuis 18 mois, alimentant la tendance à la baisse des prix de l'immobilier.
- Les SCPI de grands groupes bancaires : les SCPI qui ont baissé leur prix de part sont majoritairement pilotées par des sociétés de gestion filiales de grands groupes bancaires et sont surtout distribuées au sein de leurs réseaux. Ces SCPI ont investi majoritairement dans l'immobilier de bureaux, notamment des gros plateaux vieillissants et peu optimisés en région francilienne, et délivraient des rendements inférieurs à la moyenne du marché ces dernières années.
- Diversification et résilience des SCPI : à l’inverse, certaines SCPI ont réussi à augmenter leur prix de parts cette année car leur parc immobilier s'est apprécié. Cela a permis de rehausser la valeur du patrimoine détenu par leurs associés.
Le marché des SCPI est hétérogène et comprend plus de 200 véhicules avec différentes stratégies d'investissement, permettant à certaines de résister à une baisse de prix de part.
