Usufruit et IFI

En cas de démembrement de propriété, les biens sont soumis à l'IFI pour leur valeur en pleine propriété entre les mains de l'usufruitier (article 885 G du CGI). En d'autres termes, les biens grevés d'un droit d'usufruit, d'un droit d'habitation ou d'usage entre dans l'assiette imposable de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

Certains contribuables peuvent ainsi réduire leur assiette imposable en faisant une donation temporaire d'usufruit à leurs enfants.

L'imposition est toutefois répartie entre le nu-propriétaire et l'usufruitier (en fonction de l'âge de ce dernier) dans les cas suivants :

Usufruit et IFI, quelques exceptions au principe d’une taxation unique

1°) Ainsi, en matière successorale, l’usufruitier peut n’être imposable à l’IFI que sur la seule valeur de son usufruit si celui-ci résulte :
- de droits institués par une succession ouverte avant le 1er juillet 2002 (ancien art. 767 du Code civil),
- d'un usufruit recueilli par des ascendants en présence d’un conjoint survivant pour les successions ouvertes avant 2007 (art. 1094 c.civ.),
- ou encore de la faculté offerte aux enfants d'une 1ère union de substituer à l'exécution de la libéralité en pleine propriété consentie au conjoint survivant des droits en usufruit (art. 1098 c.civ.).

2°) Il en est de même dans la cas d’une donation ou d’un legs fait en nue-propriété au profit de l’Etat, de collectivités locales ou d'une fondation reconnue d'utilité publique.

3°) Ou encore, lorsqu’il s’agit pour une personne physique de vendre la nue-propriété de son bien à une personne non-visée par les articles 911 du Code civil ou 751 du CGI (personne autre qu'un héritier ou bénéficiaire d'une donation antérieure).

Dans ces trois cas, la base taxable est ventilée entre nu-propriétaire et usufruitier en application du barème de l’article 669 du CGI ; le nu-propriétaire conservant la faculté de déduire les dettes se rapportant à la nue-propriété (art. 885 G quater CGI).

4°) Et en dernier lieu pour nos clients chefs d’entreprise cessant leur activité, «le redevable qui n’est plus dirigeant mais qui reste titulaire en usufruit de parts ou actions détenues dans une société bénéficie d’une exonération partielle au titre des biens professionnels, si les conditions édictées à l’article 885 O quinquies du CGI sont satisfaites. Il est désormais admis que le dirigeant qui transmet les titres d’une société interposée pour lesquels il bénéficiait de l’exonération au titre des biens professionnels, puisse postérieurement au démembrement de ces derniers se prévaloir des dispositions de l'article 885 O quinquies précité, sous réserve du respect des autres conditions édictées par cet article. À cet effet, il est précisé que le nu-propriétaire doit exercer ses fonctions de direction au sein de l’outil professionnel et non dans la société interposée.» (Rép.min. Dejoie 02/08/2001).

Bien identifiées et bien comprises, ces exceptions peuvent constituer un des axes d’une stratégie plus globale de minoration de charges fiscales.

Exemple : Monsieur D décède, laissant son épouse âgée de 78 ans et ses 2 enfants, Léo et Eve.

Monsieur a fait une donation au dernier des vivants au profit de son épouse.

Le patrimoine immobilier locatif net dépendant de la succession s’élève à 1.900.000 €

Par ailleurs, madame D détient en propre un appartement qu’elle occupe à titre de résidence principale d’une valeur nette de 850.000 €.

Le patrimoine immobilier du foyer fiscal IFI de Léo est composé de parts de SCI pour une valeur nette est de 600.000 €.

Eve, vivant seule, est propriétaire de sa résidence principale évaluée à 500.000 €.

La valorisation de l’usufruit en fonction de l’article 669 du CGI est de 30 % et celle de la nue-propriété de 70 %.

Si madame D fait jouer la donation entre époux et opte pour l’usufruit conventionnel 

Assiette taxable à l’IFI pour Madame D : 1.900.000 + 595.000 (850.000 – abattement de 30 % au titre de la résidence principale) = 2 495 000 € - IFI : 10 865 €.

Les enfants ne seront pas redevables de l’IFI, leur patrimoine immobilier respectif étant inférieur à 1.300.000 €.

Si madame opte pour l’usufruit légal

Assiette taxable à l’IFI pour Madame D : (1.900.000 x 30%) + 595.000 € = 1.165.000 €.

Assiette taxable de l’IFI pour Léo : 665.000 + 600.000 € = 1.265.000 €.

Assiette taxable de l’IFI pour Eve : 665.000 € + 350.000 (500.000 – décote 30%) : 1.015.000 €.

Ni madame D ni ses enfants ne seront redevables de l’IFI

Il faut donc prêter attention aux conséquences fiscales de ce choix en matière d’IFI.

Le plus souvent, une option pour l’usufruit légal sera plus intéressante quand les descendants seront peu investis en immobilier, ou quand ce choix permettra de minimiser le coût de l’IFI.

Toutefois, les conséquences civiles d’un choix pour un usufruit légal ou conventionnel ne devront pas être négligées. Seul l’usufruit conventionnel ouvrant une possibilité de cantonnement pour le conjoint par exemple.

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