Pour répondre au mieux à cette question, il est nécessaire de bien connaître les conditions fixées par les lois, et d’étudier les forces et faiblesses de son investissement. Une réflexion qui doit même s’anticiper un à deux ans avant la date limite de sortie du dispositif.
Scellier, Censi-Bouvard, Duflot, Pinel ou encore Denormandie. Avec l’arrivée à échéance d’un grand nombre des contrats de défiscalisation consentis par l’État depuis le début des années 2010 en vue d’encourager l’investissement immobilier locatif, le temps est aujourd’hui venu pour les épargnants concernés de s’interroger. Quelle est la meilleure façon de sortir du dispositif qu’ils ont choisi une fois que la durée d’engagement locatif prévue est arrivée à son terme ? Après avoir bénéficié automatiquement d’une réduction significative du montant de leur impôt sur le revenu, pendant six, neuf, douze, voire quinze ans selon les cas, les épargnants se trouvent face à l’alternative suivante : vaut-il mieux conserver le bien immobilier acquis ou, au contraire, le vendre ?
Des réductions d’impôts reconduites
Première option à la sortie d’un dispositif de défiscalisation : la conservation du bien immobilier. Pour la quasi-totalité des conseillers en gestion de patrimoine, cette solution s’impose lorsque l’investisseur a choisi un engagement locatif initial de courte durée. En effet, excepté le dispositif Censi-Bouvard – réservé aux acquéreurs d’un bien meublé dans une résidence services pour étudiants ou pour personnes âgées –, tous les dispositifs de ce type offrent des possibilités de prorogation par périodes de trois ans jusqu’à un maximum de quinze ans. Auquel cas, les réductions d’impôts sont alors automatiquement reconduites et réajustées par l’administration fiscale aux nouvelles durées d’engagement de location. À condition de toujours respecter les plafonds fixés par la loi de défiscalisation en matière de montant du loyer et de revenus du locataire.
Cette solution est normalement avantageuse lorsque l’investisseur a obtenu un crédit pour financer son achat. Car, si tout se passe bien, il bénéficie du double apport du versement du loyer et de la réduction d’impôt pour faire face à ses échéances de remboursement.
Lorsqu’il ne peut plus bénéficier d’un avantage fiscal, le propriétaire a la possibilité d’en disposer librement. Ainsi, une fois le logement libéré du locataire choisi pendant la période de défiscalisation, il peut l’occuper pour lui-même mais il peut aussi continuer à le louer. Le loyer étant devenu libre (en cas de changement de locataire, sinon, le bail se poursuit aux conditions antérieures), deux options s’offrent à lui : la location nue ou la location meublée. Le premier scénario est envisageable lorsque les conditions locales s’y prêtent, c’est-à-dire si l’appartement est situé dans une zone suffisamment dynamique où existe une demande locative effective au prix du marché local.
Un inconvénient toutefois : les revenus correspondants sont taxés au barème d’imposition du contribuable concerné, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Une fiscalité relativement lourde alors que le propriétaire bailleur a épuisé tous ses droits à bénéficier d’une réduction d’impôt et qu’il doit généralement continuer à rembourser les mensualités de l’emprunt contracté pour réaliser son opération de défiscalisation. Sans oublier les risques inhérents à la signature d’un bail d’habitation traditionnel ou aux dispositions relatives à l’encadrement des loyers qui tendent à se répandre dans de nombreuses villes.
L'attrait des baux courts
Un certain nombre d’investisseurs préfère se tourner vers la location meublée. En effet, en adoptant le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) réservé aux bailleurs dont le montant des loyers perçus ne dépasse pas 23 000 euros par an, ils sont autorisés à consentir des baux de courte durée (un an maximum et même neuf mois en cas de location à un étudiant). Mais ils ont surtout la possibilité, grâce au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), d’alléger sensiblement le niveau de la fiscalité applicable à l’ensemble de leurs revenus locatifs.
Les investisseurs ont alors le choix entre le régime micro-BIC avec un abattement fiscal de 50 % sur leurs revenus locatifs, et le régime réel non amortissable qui leur permet de déduire les charges liées à leur bien immobilier.
Quant aux épargnants qui ont acquis leur bien immobilier essentiellement en vue de bénéficier des avantages fiscaux attachés à ce type d’investissement, ils sont généralement tentés de le revendre une fois l’engagement locatif échu. Soit pour réorienter leur épargne vers d’autres formes de placement, mobiliers notamment, soit pour réinvestir les sommes perçues dans le secteur immobilier. Certains investisseurs souscrivent alors un nouvel engagement dans l’un ou l’autre des dispositifs de défiscalisation auxquels ils ont accès.
Toutefois, en raison de la hausse des prix de l’immobilier au cours des dernières années et des plafonds d’éligibilité à ces dispositifs, les épargnants sont de plus en plus nombreux à s’intéresser au marché des petites surfaces immobilières financièrement plus accessibles.
Bien entendu, il est toujours possible de vendre le bien occupé, mais il faut alors s’attendre à une décote dont le pourcentage dépendra de la durée du bail restant à courir.
Attention à la plus-value
Si les épargnants souhaitent vendre leur bien immobilier vide, ils doivent soit attendre le départ spontané du locataire occupant, soit l’avertir par écrit de leur intention, six mois au moins avant la date d’échéance du bail. Mais attention ! Dans cette hypothèse, non seulement le locataire dispose d’une priorité d’achat sur le bien concerné, mais surtout le propriétaire bailleur sera tenu d’acquitter un impôt sur la plus-value de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux, calculés sur la plus-value réalisée au moment de la revente. À noter toutefois qu’entre la 6e année et la 21e année de détention du bien, l’administration fiscale consent un abattement de l’assiette pour l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux respectivement de 6 % et de 1,65 %.
Calendrier et risque de requalification : Attention au point de départ de la durée de l’engagement locatif.
Pour faire le bon choix entre conserver ou vendre le bien, un investisseur a tout intérêt à peser les avantages et les inconvénients de chacune de ces deux solutions quelque temps à l’avance, soit entre un et deux ans avant l’extinction programmée des avantages fiscaux.
À cette échéance, et pour lui permettre d’anticiper ses démarches, il est en effet possible d’avoir une idée relativement précise des forces et des faiblesses de son investissement, en se posant les bonnes questions. L’acquéreur a-t-il rencontré des difficultés à trouver des locataires ? Le locataire actuel demandera-t-il la prolongation de son bail ? Le marché locatif dans la région est-il relativement porteur ? Peut-on espérer une plus-value importante à la revente ? Seul point technique à prendre en compte : la date effective de sortie du dispositif défiscalisant. En effet, c’est précisément le jour de la signature du premier bail (ou, dans certains cas, la date d’achèvement des travaux de rénovation) qui fixe le point de départ de la durée de l’engagement locatif.
Location libre ou vente à vide ?
Dans le cas où l’épargnant est décidé à conserver son bien pour le louer aux conditions prévues par le dispositif dans lequel il est engagé, les formalités administratives sont relativement limitées. Soit il a la possibilité de continuer à bénéficier des réductions d’impôts prévues par la loi et il lui suffira de faire figurer l’abattement autorisé dans sa déclaration de revenus de l’année suivante. Soit il n’est plus autorisé à le faire et il doit alors veiller à renouveler le bail de son locataire à l’échéance prévue par le contrat. En revanche, si l’investisseur envisage de louer son bien librement au prix du marché, il doit non seulement respecter les règles d’encadrement des loyers en vigueur dans un nombre de plus en plus important d’agglomérations, mais surtout attendre obligatoirement le départ de son locataire. Même obligation dans le cas où il préfère vendre son bien vide. En effet, s’il ne souhaite ni l’occuper pour lui-même ou pour un proche parent ni le vendre occupé, le propriétaire bailleur a alors tout intérêt à disposer d’un délai suffisant pour choisir un locataire susceptible de libérer son logement avant le terme du bail minimum de trois ans.
Dans le cas où il préfère vendre son bien vide. Le propriétaire bailleur a tout intérêt à disposer d’un délai suffisant pour choisir un locataire susceptible de libérer son logement avant le terme du bail minimum de trois ans
Quel que soit le choix final du propriétaire bailleur, l’opération ne s’improvise donc pas. Elle réclame une attention d’autant plus grande que l’administration fiscale est fondée, en cas de manquement de l’investisseur aux règles prévues par les textes, à lui demander de rembourser l’intégralité des réductions d’impôts dont il a bénéficié. Un risque qu’il vaut mieux ne pas courir tant cet avantage fiscal constitue le plus souvent un élément déterminant dans l’équilibre financier de l’opération immobilière considérée.
Les bénéficiaires d’un dispositif immobilier défiscalisant doivent être particulièrement attentifs au respect des conditions fixées par les lois.
Sortir par anticipation, des possibilités limitées
Toute sortie d’un dispositif immobilier défiscalisant avant l’échéance fixée par le contrat d’engagement locatif initial (six, neuf, douze ou quinze ans selon les cas) entraîne presque automatiquement le remboursement des avantages fiscaux déjà accordés. La loi n’a en effet prévu que trois possibilités de sorties anticipées sans conséquence financière pour l’investisseur bailleur. Elles concernent son licenciement, à l’exclusion de la démission ou de la rupture conventionnelle, ou encore la survenance d’une maladie ou d’un accident de travail entraînant une invalidité professionnelle ainsi que son décès.
À noter que le divorce n’est pas considéré comme un motif justifiant une telle exception. Dans ce cas, le couple concerné est tenu de rétrocéder solidairement à l’administration fiscale la totalité des réductions d’impôts qui lui ont été consenties depuis le début de l’investissement.
Une jurisprudence stricte
Du Pinel au Denormandie en passant par le Malraux, le Duflot ou le Censi-Bouvard, tous les dispositifs permettant aux particuliers d’alléger leur impôt sur le revenu en investissant dans l’immobilier locatif sont soumis à de nombreuses conditions. Elles concernent le prix de l’investissement, la localisation du bien, le montant du loyer pratiqué ou encore le niveau de revenus du locataire. Autre exigence importante : le logement doit constituer impérativement la résidence principale du signataire du bail.
Dans un arrêt récent en date du 13 janvier 2022, la cour d’appel de Bordeaux a même précisé que le propriétaire est tenu de s’assurer que cette condition sine qua non est bien remplie ! En l’espèce, le fisc avait remis en cause les avantages fiscaux consentis à un couple bailleur au motif que sa locataire n’occupait pas elle-même le logement en question. La preuve ? Elle n’avait jamais précisé l’adresse du bien immobilier sur ses déclarations de revenus, et le fisc avait même découvert que c’était en réalité son père qui y habitait.
Malgré la défense des propriétaires qui prétendaient n’avoir aucun moyen légal de s’assurer de l’affectation réelle de leur logement, les juges ont donné droit à l’administration fiscale au motif que le fait d’avoir signé un bail “à usage exclusif d’habitation principale” n’exonérait pas les propriétaires bailleurs de leur obligation de vérifier que l’autre signataire du bail occupait le logement considéré en tant que résidence principale.
Un bon conseil, donc : faites vérifier par un professionnel la situation de votre bien, deux ans avant l'échéance du régime de défiscalisation. Les conditions sont nombreuses et vous pouvez rapidement en oublier une.
