L’indice EDHEC-IEIF* des SCPI a progressé de 3,54 % depuis le début d’année, à fin Juillet 2019. C’est une performance très attractive pour un investissement doté d’une image de sécurité. Peut-on en tirer des perspectives sur l’avenir ?

L’examen de cet indice permet au moins de dissiper une illusion sur l’immobilier, et de discerner la qualité essentielle des SCPI pour aborder les prochaines années… peut-être turbulentes.

LES FAITS

SCPI : valeurs de parts et rendements

L’indice EDHEC-IEIF montre deux informations essentielles :

1- Les valeurs de parts : depuis le début de l’année 2019, donc sur sept mois, les valeurs de parts de SCPI ont progressé de 1,3%, à comparer aux 0,5% de l’année 2018 et aux 1,5% de l’année 2017.
2- Les rendements : ce sont les revenus distribués qui constituent l’essentiel de la performance globale des SCPI, qui s’établit à 3,54% sur les sept premiers mois de l’année, à comparer aux 4,9% de 2018 et aux 6% de 2017.

Ces résultats peuvent surprendre nombre d’épargnants français pour qui immobilier est synonyme de plus-value. De toute évidence, les parts de SCPI ne sont pas soulevées par des plus-values importantes ! Pourtant, les SCPI de l’indice, par leur taille et leur diversification, sont bien représentatives de la rentabilité réelle des immeubles loués à des entreprises, en majorité des bureaux, commerces et entrepôts logistiques. L’information est donc juste. Elle doit être expliquée.

L’ANALYSE

L’exception logement

Le logement en France, ou plus exactement le logement dans un certain nombre de villes françaises, a été dominé par :
– une pression démographique exceptionnellement forte
– et un rythme insuffisant de construction.
Les prix du logement, à Paris et dans plusieurs métropoles régionales, ont considérablement progressé au cours des vingt dernières années. On sait que le rendement du logement est très inférieur à celui de l’immobilier d’entreprise, mais l’effet plus-value a été indéniable.
Dans une optique de long terme, on peut considérer que, sauf situations particulières, le grand mouvement de hausse des prix du logement devrait s’essouffler, ne serait-ce que pour des raisons liées au pouvoir d’achat des ménages : les loyers ne pouvant pas monter jusqu’au ciel, les prix non plus…
Quoi qu’il en soit, le logement relevant de l’expérience de chacun, la notion de plus-value est inscrite dans la perception de l’immobilier. C’est ce qu’on appelle une «mémoire de marché» (vingt ans, c’est très long).

L’immobilier, investissement de rendement ou de plus-value

Sous le double assaut de la mondialisation et des technologies, l’économie se transforme rapidement. Les entreprises et les modes de travail changent. À cela, il faut ajouter les préoccupations nouvelles de réduction des dépenses énergétiques et plus globalement de responsabilité environnementale.
Dans l’immobilier d’entreprise d’aujourd’hui (bureaux, commerce, entrepôts logistiques, mais aussi hôtels et résidences pour personnes âgées, pour étudiants, etc.) il ne suffit plus d’acheter des immeubles et de les louer (l’immobilier « rente »), le propriétaire est devenu :

• Un investisseur actif, qui doit sans cesse adapter ses immeubles, parfois les transformer, pour les maintenir à jour face aux demandes des entreprises et aux exigences environnementales

• Un prestataire de services, qui n’a plus des locataire comme autrefois mais des clients, et des clients qui eux-mêmes changent, se transforment, n’ont plus les mêmes besoins.

Concrètement, cela veut dire que pour un investisseur immobilier « de détention », donc en particulier pour les SCPI, les loyers sont un chiffre d’affaires dont une part non négligeable est consacrée à « entretenir » le capital, c’est-à-dire les immeubles.
En ce sens, structurellement et pour longtemps, l’immobilier est plus un investissement de rendement, donc de revenu, qu’un investissement de plus-value. C’est ce qui se dessine clairement dans les chiffres de l’indice SCPI.

LA QUESTION QU’IL FAUT POSER

La question des taux d’intérêt

Les taux d’intérêt négatifs ou nuls ont pour conséquence une augmentation des liquidités qui entraîne à son tour une augmentation des valeurs d’actifs : obligations, actions, immobilier.
Ce phénomène général s’exprime pour l’immobilier à la fois par des investissements en fonds propres et par le recours à l’emprunt, ce qui constitue une pression favorable sur les prix.
Que se passerait-il si ces conditions venaient à changer ou, ce qui revient au même, si les flux d’investissement vers l’immobilier se raréfiaient ? L’abondance d’argent actuelle est comme une marée montante qui soulève les embarcations, la marée descendante ne manquera pas de produire l’effet inverse : faut-il s’inquiéter pour les prix de l’immobilier, et donc pour les valeurs de parts de SCPI ?
Deux éléments doivent être pris en compte :

1. Tous les actifs : Dans l’éventualité où les taux viendraient à remonter, ou, pour l’énoncer de façon plus directe, le jour où ils remonteront, ce sera un choc pour tous les actifs simultanément. Les obligations seront touchées mécaniquement, les actions brutalement, et il ne serait pas sérieux de penser que l’immobilier pourrait échapper à une baisse des valeurs.
   Mais le sujet de l’investissement n’est pas celui du « bon » placement qui par miracle saurait échapper aux aléas de la conjoncture ! Outre l’élémentaire diversification, il s’agit plutôt de savoir comment tel investissement se comportera par rapport aux autres : mieux, ou moins bien ?

2. La sécurité du revenu : L’immobilier d’entreprise, et les SCPI ne font pas exception, offre aujourd’hui un rendement de 3 à 4 % supérieur aux taux d’intérêt, les actions entre 2 et 3 %.
   Or il existe une règle qui se vérifie dans toutes les périodes de crise : en matière de prix il n’y a pas de résistance objective, en revanche le rendement est un parachute efficace qui limite la baisse. Par conséquent l’immobilier d’entreprise et les SCPI devraient souffrir moins que les actions en cas de remontée des taux d’intérêt.

Mais il y a plus à dire. En effet, le rendement n’est pas une donnée première, c’est juste un calcul entre le revenu et le prix. La réalité, c’est le revenu !
Or le revenu immobilier est le résultat d’une activité économique précise, à savoir le service rendu par l’investisseur actif à son client entreprise. Les taux n’ont pas d’impact direct sur le revenu. Celui-ci est ancré dans l’économie réelle. De ce fait, si l’investisseur en immobilier d’entreprise ou le souscripteur de parts de SCPI ont bien fondé leur choix sur une perspective de revenu et non de plus-value, leur stratégie d’investissement est pertinente dans un scénario de choc des taux d’intérêts.
Mais là aussi, il y a plus à dire. Une remontée des taux d’intérêts en effet s’accompagnerait vraisemblablement de difficultés économiques. Quelle serait la sécurité de l’immobilier d’entreprise dans un tel contexte ? Dans une logique bien entendu relative, les SCPI disposent de deux niveaux de sécurité : d’abord, l’immobilier d’entreprise est utile, et même indispensable à l’activité économique ; ensuite, par leur principe même de construction, les SCPI sont diversifiées sur de nombreux immeubles et de nombreux locataires. On peut donc penser que dans un univers d’investissement qui ne manquerait de souffrir globalement en cas de remontée des taux d’intérêts, les SCPI offrent un degré de résistance raisonnable.

LES POINTS À RETENIR

1. L’immobilier d’entreprise doit désormais être considéré comme un investissement revenu. Les SCPI aussi

2. En cas de remontée des taux d’intérêt, les valeurs de tous les actifs (obligations, actions, immobilier) seront touchées

3. Le revenu (immobilier d’entreprise), appuyé sur une diversification (SCPI), résistera mieux que les valeurs.