La Société civile immobilière

La SCI : un "pacte" familial

La SCI est un groupement de personnes doté de la personnalité juridique, capable de disposer d’un patrimoine immobilier propre. Elle est régie par les dispositions du Code civil ainsi que par ses statuts sociaux. La SCI est donc avant tout un « contrat » !

Il n’existe en réalité que très peu de règles impératives et spéciales aux SCI. Pour la majorité de sa règlementation, il convient de se reporter au droit commun des contrats. Lorsque l’on suit cette analyse, on comprend donc qu’en dehors des dispositions relatives notamment aux Assemblées générales et à son objet social, le contrat social peut contenir un nombre important de règles plus proches en réalité d’un véritable pacte familial, que d’une structure sociétaire complexe et astreignante pour les familles.

L’intérêt de la SCI

Une application multiple

La SCI peut être constituée pour plusieurs motifs différents ou cumulatifs.

1° Dans la majorité des cas, elle sera constituée dans le but d’acquérir un bien immobilier tout en transmettant de manière anticipée la propriété des parts sociales aux enfants.

2° Elle permet ainsi d’éviter une situation d’indivision sur le patrimoine, de consever le pouvoir aux parents donataires. Les statuts pourront adapter des règles de gestion et de disposition plus souples et mieux adaptées. En pratique, l’indivision est souvent la première étape vers une dépréciation lente du patrimoine. En raison d’un socle législatif excessif, l’indivision entraine la paralysie du patrimoine entre ses indivisaires qui ne parviennent pas à se mettre d’accord sur les dépenses, sa conservation ou la vente du bien indivis.

3° La Société civile immobilière peut également être un outil de gestion du patrimoine d’un majeur ou mineur protégé. En pratique, le recours au juge est parfois nécessaire pour gérer ou disposer d’un bien d’une personne protégée. Les statuts pourront adapter également les pouvoirs des associés ou du gérant afin d’éviter le recours au Juge.

4° La rédaction des statuts permet également d’améliorer la protection du conjoint survivant, ou du concubin que la loi a délaissé au profit des couples mariés ou pacsés.

Les points suivants doivent faire l'objet d'une grande vigilance :

L’aménagement de la Gérance

Le nombre de gérants est librement fixé par les statuts (C. civ. Art 1846 al.1er). Il peut donc y avoir un gérant unique ou plusieurs cogérants.

Ce dernier peut également être associé ou non. Peut enfin être désignée une personne morale, ou une personne physique.

La liberté rédactionnelle laisse ainsi la porte ouverte à plusieurs optimisations de la gestion du patrimoine des associés en considération de leur cahier des charges.

L’organisation de la dévolution de la gérance

Dans la majorité des cas, l’un des parents sera nommé gérant, ou les deux seront nommés cogérants dès la constitution de la Société. Eu égard au contexte familial, il peut être opportun de prévoir dès l’établissement des statuts le sort de la dévolution de la gérance.

L’instauration d’un « Conseil de Famille »

Rien ne s’oppose à ce que les statuts prévoient également des dispositions et des pouvoirs spécifiques attribuées à un seul des cogérants ou à certains d’entre eux uniquement.

Un Conseil de famille pt également être mis en place pour délibérer sur certaines décisions qui auront un impact sur le sort et l’avenir du patrimoine familial ou d’un actif social en particulier.

La protection de la Gérance

Afin de garantir le gérant dans ses fonctions, il est important de verrouiller statutairement la durée et les modalités de révocation de la gérance.

L’aménagement des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire

Dans le cadre d’une gestion efficace d’une société familiale, il est tout à fait opportun de déroger conventionnellement aux principes légaux, qui sont inadaptés.

Néanmoins, une rédaction trop rigide en matière de répartition de droits de vote pourrait conduire à un abus annulable en justice.

La répartition des profits sociaux

Une saine gestion passe nécessairement par l’affectation des profits sociaux du résultat courant ou du produit exceptionnel. En fonction des objectifs familiaux, il conviendra de fixer conventionnellment le sort des réserves distribuables, afin de privilégier soit l’usufruitier, soit le nu-propriétaire.

Vous l'aurez compris, la rédaction des status d'une SCI laisse une grande part de liberté et de flexibilité pour optimise votre transmission ; il n'est pas possible de se contenter de modèles piochés sur internet.

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, diplomé notaire, est la personne la plus appropriée pour vous assister.