Les loyers impayés

Plusieurs possibilités de vous prémunir de ce risque

Moins de 3 % des locations en France sont aujourd'hui concernées par des impayés de loyers. Même faible, ce risque est néanmoins à prendre en compte au moment de choisir le futur occupant de son logement. À cet effet, les bailleurs bénéficient de toute une palette de garanties censées les assurer du versement régulier du loyer et des charges. Avec une limite : il leur est strictement interdit (excepté en cas de location à un étudiant ou à un apprenti) de cumuler plusieurs de ces dispositifs (art. 22-1 loi du 6 juillet 1989). Un seul doit être choisi: caution ou assurance.

La caution " personne physique ", une question de solvabilité

Gratuite, rapide à mettre en place, facile à mobiliser en cas de besoin... la caution "personne physique" constitue la plus classique des garanties dont dispose un bailleur pour se prémunir des impayés de loyers. Son principe est simple : demander à un proche du candidat à la location (parent, ami...) de s'engager par écrit à payer les loyers à sa place en cas de défaillance de sa part. En vertu de l'article 2288 du Code Civil selon lequel " celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même ", le propriétaire peut alors se retourner contre lui pour obtenir le paiement des sommes dues. Mieux, en cas de décès de la caution durant sa période d'engagement, ses héritiers sont tenus d'assumer les obligations prises de son vivant en application de l'article 2294 du Code Civil . À cet effet, le bailleur a le droit de les poursuivre dans la limite des dettes existantes au jour du décès de la caution.

Problème, cette garantie pour être efficace doit porter sur des particuliers solvables. Autrement dit, disposant de revenus suffisants pour pouvoir faire face à leurs engagements financiers. D'où l'importance de se montrer particulièrement vigilant au moment du choix de la caution de votre futur locataire. Pour cela, vous êtes libre de lui demander un certain nombre de pièces justificatives démontrant sa capacité à pouvoir, si besoin, prendre en charge la totalité des arriérés de loyers et charges dus par la personne dont elle accepte de se porter garante. Mais, attention, pas question pour autant de lui réclamer n'importe quel document sous peine de vous exposer à une amende de 3 000 euros. L'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 est en effet clair sur ce point puisqu'il prévoit (depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur du 24 mars 2014) l'établissement d'une " liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l'établissement du contrat de location ". Et depuis le 7 novembre dernier et la publication au JO du décret n° 2015-1437, c'est désormais chose faite.

Mieux vaut également être très prudent au moment de la rédaction de l'acte d'engagement de la caution sous peine de nullité de celui-ci. La personne qui accepte ce statut doit être consciente de son engagement. Pour ce faire, la loi impose des conditions de forme à respecter lors de la signature du contrat qui la désigne comme caution. Ainsi, elle doit impérativement écrire à la main le montant du loyer et les conditions de sa révision, ainsi qu'une mention indiquant qu'elle connaît la nature et l'étendue de l'obligation qu'elle contracte. Elle doit également recopier, toujours à la main, l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Gare enfin à bien préciser la durée pour laquelle la personne se porte caution (exemple, celle du bail initial et de son premier renouvellement, soit l'équivalent de six ans). Car, en l'absence de cette information, la caution peut mettre fin à son engagement sans avoir à solliciter l'accord du propriétaire. Et ce, à tout moment même si la résiliation ainsi demandée ne prend effet qu'au terme du bail en cours .

La caution " personne morale ", sécurité maximale

Moins connue que son homologue " personne physique ", la caution " personne morale " fonctionne pourtant sur le même principe. À savoir, demander à un tiers de s'engager à prendre en charge les loyers et les charges du locataire en cas d'impayés. Sauf que... la personne en question n'est plus un proche de votre locataire mais son établissement bancaire. Concrètement, en contrepartie du dépôt par le candidat à la location d'une somme prédéterminée sur un compte bloqué, sa banque accepte de se substituer à lui pour régler à son propriétaire les loyers non honorés. Côté prix, rien à payer. C'est au locataire d'assumer tous les frais liés à ce type de garantie. Selon les banques, ce service lui coûte entre 1 et 2 % du montant garanti auxquels s'ajoutent généralement des frais de dossier.

Ce dispositif de cautionnement s'avère particulièrement sécurisant pour le bailleur au sens où il n'a pas à s'interroger sur la solvabilité de la caution proposée par son futur locataire. Quoi qu'il advienne, il sait qu'il récupérera l'intégralité de ses loyers. Une certitude d'autant plus forte que la banque concernée le sollicite au terme du bail pour autoriser la mainlevée de la caution. En d'autres termes, elle vérifie auprès de lui que son locataire ne lui doit pas ou plus d'argent avant de permettre à ce dernier de récupérer les sommes ainsi bloquées.

Prudence cependant au moment de la signature de l'acte de cautionnement. Si les modalités de mise en place de cette garantie restent à la discrétion du locataire et de son établissement bancaire (montant à déposer sur le compte, durée de blocage...), il importe pour qu'elle soit réellement efficace que la banque en question se porte caution " solidaire ". C'est-à-dire renonce, en vertu de l'article 2298 du Code Civil, " au bénéfice de discussion " et s'engage à ce titre à vous rembourser les dettes de votre locataire sans exiger de vous que vous l'ayez préalablement poursuivi.

L'assurance de " loyers impayés "

Si vous avez peur de ne pas réussir à obtenir d'un particulier le remboursement des impayés de loyer dus par le locataire dont il s'est porté caution, rien ne vous empêche de vous protéger vous-même en contractant à votre nom une assurance " loyers impayés " (dite également " GLI ") auprès d'un assureur privé. En souscrivant à un tel produit, le bailleur couvre lui-même son risque et peut élargir sa garantie à d'autres pertes financières que les seuls arriérés de loyers. Exemple, le risque de dégradation du logement loué ou encore celui de vacance locative. Mais pas seulement... selon le contrat qu'il signe, il peut également bénéficier du remboursement des frais de justice dans le cadre d'une procédure d'expulsion ou même des frais de contentieux.

Certes attractive, cette protection n'est en revanche pas gratuite. Et, si son prix varie d'un assureur à l'autre en fonction des montants de couverture proposés, de la durée d'indemnisation et des garanties inclues, il oscille en règle générale entre 2 et 2,7 % du montant mensuel du loyer, charges comprises. Soit, une cotisation de l'ordre de 25 euros par mois pour un loyer de 1 000 euros. Cela représente effectivement une dépense supplémentaire pour le bailleur mais qui est vite amortie eu égard aux sommes en jeu en cas de défaillance du locataire. Sans compter que les cotisations ainsi versées sont fiscalement déductibles des revenus fonciers.

Attention, la souscription de ce type d'assurance repose le plus souvent sur les déclarations du propriétaire sans contrôle en amont des assureurs. Or, en cas de sinistre, ces derniers peuvent refuser de faire jouer le contrat s'ils estiment que les informations fournies initialement par le bailleur sont erronées ou que le locataire en place ne répond pas aux critères de solvabilité et de sérieux qu'ils ont eux-mêmes définis (type de contrat de travail, montant du loyer par rapport à ses revenus mensuels...). Pour éviter des déconvenues, mieux vaut bien prendre connaissance des conditions générales de votre assurance et, plus particulièrement, des éventuels délais de carence entre la date officielle de sa souscription et celle de début de couverture des garanties.

Visale, le nouveau dispositif

Vous n'êtes pas hostile à l'idée de louer votre logement à une personne venant juste de décrocher un emploi ? Bonne nouvelle : une quatrième solution de cautionnement s'offrira bientôt à vous. Mieux, elle ne vous coûtera rien. Annoncé pour le premier trimestre 2016 en remplacement de la Garantie Universelle des Loyers (GUL) initialement prévue par la loi Alur, le dispositif Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi) développé par le réseau Action Logement vous proposera en effet de prendre en charge gratuitement la totalité des loyers non payés par votre locataire salarié pendant les trois premières années de son bail. Et ce, sans franchise ni délai de carence. Résultat, dès le second incident de paiement constaté, que ceux-ci soient consécutifs ou pas, tout propriétaire-bailleur bénéficiant de ce système de caution sera indemnisé de l'intégralité des sommes dues dans un délai de quinze jours. Par la suite, il lui suffira de signaler chaque manquement de son locataire pour être aussitôt dédommagé.

Pour prétendre à ce dispositif, plusieurs conditions seront toutefois à remplir. À commencer par accepter comme locataire soit une personne ayant signé récemment un contrat de travail en CDD ou en intérim, voire sous conditions en CDI, pour un poste dans le secteur privé non agricole, soit un ménage logé par un organisme d'intermédiation locative agréé à cet effet. En outre, le bailleur devra aussi respecter des plafonds de loyers dont les montants varieront en fonction des revenus de chaque candidat à la location sans jamais pouvoir excéder 1 300 euros par mois charges comprises (1 500 euros pour Paris intra-muros) quelle que soit la superficie du bien ainsi loué. Concrètement, au moment de la signature du bail, le montant mensuel du loyer charges incluses qu'un bailleur pourra demander à son futur locataire ne devra pas représenter plus de 50 % de ses revenus d'activité. C'est au candidat locataire de s'assurer, en amont, de son éligibilité à ce dispositif en faisant valider préalablement son dossier sur le site Visale.fr. S'il répond à tous les critères requis, un visa certifié par Action Logement lui sera alors remis. Ce document spécifiera le montant du loyer pouvant être prévu au contrat de location et constituera une preuve de l'éligibilité au système de cautionnement Visale.

Alléchant à première vue, ce dispositif présente néanmoins deux inconvénients de taille. Non seulement les éventuels frais de dégradations locatives ne seront pas couverts et, une fois les trois ans du bail initial terminés, la garantie cessera purement et simplement de fonctionner. Pour sécuriser sa situation, le bailleur n'aura alors pas d'autre choix que de souscrire une assurance de loyers impayés avec l'obligation quasi-systématique d'attester que son locataire n'a pas connu d'incident de paiement pendant une certaine durée avant la souscription du contrat (en règle générale, de 6 à 12 mois). Ce qui risque d'être un obstacle pour le bailleur à la prise d'une nouvelle garantie.

Que faire en cas de colocation ?

Si vous louez votre logement simultanément à plusieurs locataires, rien ne vous interdit de demander une caution physique à chacun d'entre eux ou encore de réclamer qu'une même caution s'engage pour plusieurs d'entre eux (à condition du moins de spécifier par écrit celui dont le départ mettra fin à son engagement). Dans le premier cas, la personne qui s'est portée caution d'un colocataire en particulier n'a à s'acquitter, en cas d'impayés, que de la quote-part du loyer et des charges dont celui-ci est tenu. Dans le second en revanche, elle doit répondre de la quote-part de loyer et des charges de tous les colocataires qu'elle garantit voire, si l'acte de cautionnement signé prévoit une clause de solidarité entre les cautions, de l'intégralité du loyer. Attention néanmoins, lors du départ d'un des locataires, l'engagement solidaire de sa caution s'éteint six mois après la date d'effet de son congé, sauf si un nouvel occupant l'a remplacé sur le bail entre-temps.

La "Clé" pour les étudiants

Pas de garants personnels mais une garantie de l'État, c'est la solution de cautionnement que peuvent proposer certains étudiants à leur bailleur depuis la rentrée 2014. Géré par les Crous, le dispositif Clé (caution locative étudiante) assure une prise en charge par ces derniers du ou des loyers dus par le jeune locataire si celui-ci rencontre des difficultés financières. Et ce, pendant au maximum 10 mois dans la limite d'un loyer mensuel pour une personne seule de 500 € en province, 600 € en Île-de-France et 700 € à Paris (montants majorés de 60 % pour un couple), déduction faite des éventuelles aides au logement perçues directement au nom de l'occupant du logement. Pour faire jouer cette caution, il faut obligatoirement avoir signé, en même temps que le contrat de location, une convention de garantie que le futur locataire aura préalablement fait établir auprès des services compétents. Mais attention, c'est au bailleur de vérifier en amont que l'étudiant dispose bien des ressources suffisantes pour assurer le paiement régulier de son loyer.

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