SCPI

Quelle est la meilleure SCPI pour investir quand on est senior ?

Lorsque l'on est senior, on s’imagine souvent qu’il est trop tard pour se lancer dans un investissement immobilier. C’est pourtant un moyen intéressant de financer sa retraite. Une personne de plus de 50 ans a tout intérêt à investir dans la pierre pour se constituer des revenus complémentaires.

Pour améliorer son niveau de vie après la cessation d’activité, elle peut encore acheter des parts de SCPI. Elle se crée ainsi une rente trimestrielle pour compléter sa pension. Quelle meilleure SCPI devrait-elle choisir ?

Focus sur la meilleure SCPI pour investir quand on est senior.

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Pour connaître la meilleure SCPI pour un senior, il importe avant tout de déterminer les différents types existants de SCPI sur le marché, ainsi que la cohérence de leurs particularités avec vos objectifs.

Point de mire sur la SCPI de plus-value

 Il y a d'abord la SCPI de plus-value. Parmi les plus rares, elle acquiert les biens selon leur potentiel de revalorisation mais elle n’a pas pour objectif de distribuer continuellement des revenus. Elle permet surtout de profiter d’une forte progression du capital immobilier entre la date de souscription et celle de revente de ses parts. Autrement dit, elle convient plus précisément aux seniors souhaitant générer de la plus-value à une échéance déterminée, notamment pour financer un projet ultérieur.

Gros plan sur la SCPI fiscale

Elle investit la plupart du temps dans l’immobilier résidentiel, ce qui permet de réduire les impôts sur le revenu.

Elle est parfaite pour le senior qui ne dispose pas encore d'un capital : la réduction d'impôt lui permet de se constituer un patrimoine grâce à la réduction d'impôt. Il pourra ultrieurement arbitrer ce capital dans des SCPI de rendement, lorsqu'il aura besoin de compléter sa pension :

– La SCPI déficit foncier est un produit qui favorise le mécanisme de déficit foncier en réduisant l’impôt et les prélèvements sociaux. La structure investit dans des biens à rénover.

– La SCPI Malraux permet à un senior de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 22 à 30 %, avec toutefois, un engagement de conservation de parts de 9 ans.

Ces deux SCPI sont particulièrement destinées aux seniors qui disposent déjà de revenus fonciers.

– La SCPI Pinel offre à une personne à l’approche ou déjà à la retraite une réduction d’impôt sur le revenu jusqu’à 21 % du montant que cette dernière a investi. En revanche, le senior doit s’engager à garder ses parts sur les 12 ans à venir. Après cela, le contrat sera dissous avec la SCPI pour ensuite vendre les biens.

Cette SCPI s'adressera plus particulièrement à un senior qui ne dispose pas déjà de revenus fonciers.

Meilleure SCPI : Focus sur la SCPI de rendement

Lorsque le senior dipose d'un capital ou d'une possibilité d'endettement, c'est incontestablement la meilleure solution.

Compte tenu de la rentabilité actuelle de ces SCPI au regard du taux des prêts, les revenus sont nettement suffisants pour rembourser en peu de temps l'investissement. Ainsi, un senior devient le propriétaire d’un parc immobilier locatif dont les loyers lui sont reversés trimestriellement, en complément de sa pension.

La gestion locative est totalement prise en charge par une société de gestion.

– La SCPI classique diversifiée investit dans différentes classes d’actifs (murs de bureaux, locaux commerciaux, entrepôts…) pour offrir des performances régulières.

– La SCPI de commerces investit dans des murs de commerces, des galeries et des magasins en choississant les meilleurs emplacements.

– La SCPI de bureaux acquiert des biens au sein des quartiers d’affaires.

– La SCPI régionale se focalise sur une palette d’actifs dans une zone géographique dynamique.

– La SCPI spécialisée applique une stratégie d’investissement concentrée sur un secteur d’activité : santé, tourisme, éducatif…

La gestion se fait facilement sans aucune intervention de la part du senior. La mutualisation locative réduit considérablement les éventuels risques possibles, et les rendements sont élevés.

Il est bien entendu possible de panacher en fonction de la situation personnelle de chacun.

Prenez conseil auprès de votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE sans tarder, les taux de prêt sont vraiment attractifs !

SCPI, le meilleur placement pour votre retraite ?

Alors que fondent les intérêts des livrets d'épargne et de l'assurance-vie en euros, les parts de sociétés civiles de placement immobilier affichent de nombreux avantages.

• Un placement rassurant et rentable 

- Une bonne piste pour investir dans l’immobilier. 

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) détiennent des biens pour le compte des épargnants. En achetant des parts, vous recevez une fraction des loyers procurés par des centaines de biens.

Le gestionnaire de la SCPI organise les locations, les travaux, vend ou achète des immeubles... Des loyers, il déduit sa rémunération, les travaux et les impôts fonciers pour vous verser un revenu net de frais, le dividende, souvent chaque trimestre.

 

- Pour compléter votre retraite, privilégiez les SCPI de "rendement". 

Elles ont investi dans des bureaux, des magasins, des centres commerciaux ou des entrepôts, plus rentables que les logements.

En 2018, en comparant le revenu versé au prix d’achat des parts, les SCPI ont rapporté 4,39% en moyenne avant impôt. C’est moins qu’il y a quelques années, lorsqu’elles servaient plus de 6%. Mais aujourd’hui, aucun placement ne rivalise: même la rémunération des fonds en euros d’assurance-vie est tombée autour de 1,6% en moyenne.

- Les SCPI ont profité l’an dernier de l’embellie économique.

Les locaux vacants sont de moins en moins nombreux et elles ont pu augmenter certains loyers lors des relocations, ce qui a permis d’accroître le revenu versé aux épargnants.

En 2017, les SCPI avaient tant de succès qu’elles peinaient à trouver assez d’immeubles à acquérir. 2018 a marqué un retour à la normale, la collecte est de nouveau compatible avec l’immobilier qu'il est possible d'acheter sur le marché.

Ces dernières années, les porteurs de parts de SCPI ont été gagnants. Ils ont reçu des revenus et leur capital s’est apprécié. Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), qui regroupe les gestionnaires, le prix des parts de SCPI a augmenté de près de 20% en dix ans.

Revers de la médaille, elles sont assez chères aujourd’hui. Nous entrons probablement dans un nouveau cycle, où les revenus progresseront davantage, mais où les plus-values à la revente seront moindres.

Il est possible d’acheter à crédit, à des taux autour de 1% sur dix ans, hors assurance.

Ainsi, votre placement s’autofinance, les revenus de la SCPI remboursant une partie des mensualités. Fiscalement, les intérêts du prêt déduits des loyers réduisent le revenu locatif imposable.

• Les frais et la fiscalité grèvent les rendements

- Les SCPI sont lourdement taxées.

Le revenu foncier qu’elles versent est soumis à 17,2% de prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) et au barème de l’impôt sur le revenu. Si votre taux d’imposition est de 30%, la ponction représente donc près de la moitié des revenus (17,2% + 30% = 47,2%). Avec un rendement de 4,5%, il reste 2,37% nets d’impôt.

Les frais d’achat sont de 7% à 10%, inclus dans le prix de souscription des parts, qui est donc supérieur au prix de cession appliqué au même moment: si vous revendez vos parts juste après les avoir achetées, vous perdez une partie de votre mise, qui correspond aux frais. Pour les amortir, n’investissez en SCPI que pour quinze ans minimum. 
 

• Comment acheter une "bonne" SCPI?

- Évaluez la qualité et le risque.
Certaines sont anciennes... Leur historique vous aide à vous faire une idée de leur gestion. Elles sont souvent dotées de beaux immeubles bien situés qui, s’ils ne sont pas les plus rentables, restent des valeurs sûres.

D’autres SCPI, plus récentes, cherchent les meilleures rentabilités immédiates en investissant sur des biens moins chers à l’achat, en général à l’étranger ou dédiés à un usage précis, comme les Ehpad ou les résidences seniors...

Elles s’endettent parfois lourdement, pour démultiplier les investissements et les loyers.

Pour choisir une SCPI, la rentabilité n’est pas le seul indicateur à prendre en compte. Il faut aussi mesurer le risque qu’elle prend. Intéressez-vous à la stratégie d’achat, lisez les documents d’information destinés aux clients, les bulletins trimestriels...

Evidemment, vous pouvez vous renseigner et acheter des SCPI auprès de votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE qui commercialise des SCPI de sociétés indépendantes (Sofidy, Perial, La Française, Corum...) bien plus rentables que celles des banquiers et assureurs !

• Faut-il souscrire une assurance-vie? 

Certains contrats d’assurance-vie récents permettent d’investir dans des SCPI choisies par l’assureur. Les revenus sont moins taxés, car soumis à la fiscalité de l’assurance-vie. Et le prix de souscription est parfois inférieur à celui annoncé par ailleurs.

Mais l’assureur prélève en général 10% à 15% des revenus versés: il ne vous reste que 85% à 90% des loyers. De plus, vous réglez chaque année les frais de gestion du contrat, autour de 1% du montant total placé en SCPI. Il faut déduire ces frais du rendement annoncé pour savoir ce que la SCPI rapporte vraiment dans votre contrat. Par exemple, si elle affiche un rendement de 4%, et que les frais de gestion annuels du contrat sont de 1%, elle rapporte seulement 3% dans l’assurance-vie. Attention, la plupart des assurances-vie prévoient en plus des frais sur vos versements.

C’est surtout intéressant pour les contribuables aux taux d’imposition très élevés (41%) ou dans une optique de transmission.

• Acheter seulement la nue-propriété? 

Si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats, vous pouvez acheter seulement la nue-propriété des parts: vous les paierez ainsi de 70% à 80% de leur prix. Vous ne percevrez pas les loyers, mais vous ne serez pas taxé dessus... L’usufruit (le droit de percevoir les revenus) sera acheté pour sept à dix ans par une entreprise pour placer sa trésorerie. À l’échéance, vous récupérez la pleine propriété et les loyers, sans bourse délier.

• Moins rentables

Il existe également des SCPI investies dans les logements, souvent pour faire profiter leurs souscripteurs de déductions fiscales (SCPI Malraux, Pinel, Déficit foncier...) Elles sont nettement moins rentables mais permettent une défiscalisation des revenus fonciers existants.

• Prix de revente non garanti 

Si les taux d’intérêt remontaient brusquement, il est probable que le prix de revente des SCPI baisserait. Il ne faut donc pas être contraint de vendre au mauvais moment. C’est un investissement de long terme.

• La revente est aujourd'hui facile… 

... car les SCPI sont très recherchées. Mais si tous les souscripteurs voulaient revendre en même temps, ils devraient s’armer de patience, le temps que la SCPI cède ses immeubles pour les rembourser. Lors de la crise immobilière des années 1990, le marché s’était bloqué: peu d’acheteurs se présentaient et les épargnants étaient réticents à accepter des baisses de prix des parts pour les vendre.

Pour vérifier qu'investir dans des SCPI est la meilleure solution retraite pour vous, prenez contact avec votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE.

 

Le succès des SCPI

En 2018, les SCPI ont rapporté environ 3 300 € en moyenne aux épargnants pour un montant placé de 75 000 €, soir 4,39 %. Un complément de revenus non négligeable, dans l’actuel contexte financier où les placements traditionnels comme le Livret A ou l’assurance vie rapportent peu.

L’argent investi dans des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) - 75 000 € par épargnant en moyenne - n’a pas à être regretté. Avec un rendement global de 4,39 % (taux de rendement moyen) en 2018, les SCPI ont distribué en moyenne 275 € par mois aux épargnants soit 3 300 € par an.

Ainsi, en dessous de la barre des 5 %, la performance de ces fonds d’investissement immobilier est plus intéressante que les taux d’intérêt servis par les autres placements. En comparaison, il est près de 3 fois supérieur à celui de l’assurance vie (fonds en euros) et 5 fois plus élevé que le rendement du Livret A qui ne rapporte plus que 0,75 % par an.

Compte tenu de cet état de fait, les SCPI ont séduit plus d’un million d’épargnants. Depuis sa création dans les années 60, elles ont acquis près de 12 000 actifs immobiliers de tout type (du petit commerce à l’immeuble de bureaux en passant par la plateforme logistique).

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE se tient à votre disposition pour vous présenter sa sélection de SCPI.

 

 

SCPI : encore de belles perspectives pour 2019

L'engouement pour les SCPI est resté très fort en 2018. Pour 2019, la collecte devrait rester au rendez-vous... et les rendements aussi. 

Après une année 2017 exceptionnelle, boostée notamment par un des acteurs (Primonial Reim) qui avait beaucoup collecté, le marché des SCPI s'est quand même très bien comporté en 2018.

Au 31 décembre 2018, la capitalisation des SCPI de rendement a dépassé le cap des 50 Md€ pour atteindre 51,6 Md€. 

Dans le détail, en 2018, la collecte nette a atteint 5,34 Md€, avec un très bon 4e trimestre 2018 (1,52 Md€ de collecte nette). Autre preuve de dynamisme du marché : on dénombre désormais 91 SCPI, soit 9 nouvelles SCPI lancées en 2018.

Au total, ce sont 730 000 associés (correspondant à sans doute 1 million d'épargnants) qui possèdent des parts de SCPI, soit 70 000 € en moyenne par associé. 

Un rendement moyen de 4,29% Et beaucoup plus pour les SCPI commercialisées par votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE.

En 2018, le rendement moyen (TDVM) des SCPI s'est établi à 4,39% (à peine moins que les 4,45% en 2017) : il devrait rester au même niveau en 2019, entre 4,30% et 4,40%, selon les prévisions de MeilleureSCPI.com. 

Le marché se transforme et gagne en maturité. Par exemple, la collecte est de plus en plus diversifiée : l'investissement en immobilier de bureau reste majoritaire (58% au 4e trimestre 2018), mais les autres typologies d'actifs gagnent du terrain : commerces, santé, hotels, habitations, entrepôts, etc.

Le TOF atteint un niveau record

Autre indicateur : le taux d'occupation financier (TOF) atteint 90,54%, un niveau record qui s'explique par des taux de vacance en baisse dans l'immobilier de bureau, des mesures d'accompagnement des locataires moins élevées, etc., le tout sans doute lié à un effet Brexit. 

Enfin côté commercialisation, de nouvelles approches émergent, la digitalisation, les versements programmés...

Envie d'investir en SCPI ? Besoin d'en savoir plus ?

Contactez immédiatement votre Conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE par téléphone au 09 81 48 61 15 ou PAR MAIL :

  • Un accompagnement sur-mesure sans frais additionnel par-rapport à une ouverture en direct,
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Avertissement : Il est rappelé que Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client, et que cette situation est susceptible d’évoluer ultérieurement. Ni le capital, ni le rendement de la SCPI ne sont garantis. Lors de la liquidation du patrimoine de la société, le traitement fiscal des plus-values sera soumis au régime de droit commun. Les documents réglementaires, y compris la note d’information des produits décrivant les facteurs de risque, sont disponibles sur demande auprès de la Société AVENIR & SERENITE PATRIMOINE.

SCPI : le succès de 1960 à aujourd’hui

Le plus souvent appelées Pierre Papier, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) existent aujourd’hui depuis les années 60. Elles ont été créées initialement pour répondre au besoin des investisseurs d’acquérir des actifs immobiliers de type commercial et d’entreprise (bureaux, commerces, murs de magasins, locaux d’activités, parkings, etc),un investissement, qui comme on le sait, exige une mise de fonds importante.

Cette catégorie d’actifs était d’ailleurs très prisée et l’est toujours car :

- elle assure une stabilité de rendements aux investisseurs ;
- elle génère des rendements largement supérieurs à ceux générés par des actifs locatifs ;

Les SCPI ou plutôt leur création, constituaient donc une réponse à ce besoin puisque non seulement, elles y répondaient, mais apportaient en plus, des avantages non négligeables pour les investisseurs :

- plus de sécurité et de stabilité des revenus ;
- une mutualisation des risques locatifs (les SCPI comptent généralement plusieurs locataires);
- un ticket d’entrée faible ce qui les rend facilement accessibles ;
- une diversification d’actifs (les SCPI investissent sur différentes catégories d’actifs) ;

Les SCPI sont très avantageuses pour qui souhaite se positionner sur de l’immobilier commercial et d’entreprise avec plus de sécurité et d’avantages. Il faut également noter que les  SCPI restent un investissement non coté en bourse.

1 - Expansion et développement des SCPI

Le développement des SCPI a débuté très tôt après leur création. En effet, dès les années 1980, le marché des SCPI a enregistré une phase de croissance du volume de collecte avec un pic à 11,5 milliards en 1990.

Il faut noter qu’existaient alors diverses catégories de SCPI :

- les SCPI de rendement (qui ont vocation à générer des revenus) ;
- les SCPI fiscales (qui ouvrent droit à des réductions d’impôt selon le dispositif de réduction fiscale auquel elles sont adossées) ;
- les SCPI de plus value (qui créent principalement de la plus value à terme).

Le développement des SCPI ne s’est pas arrêté et continue jusqu’à présent.

De 2010 à 2016, la collecte nette sur le marché a donc connu une augmentation de près de 130 % avec en 2016, une collecte à plus de 5 milliards d’euros.

Pour rappel, il existe plusieurs types de SCPI :

- des SCPI de bureaux ;
- des SCPI de commerces ;
- des SCPI diversifiées ;
- des SCPI résidentielles

Le principe de fonctionnement des SCPI et ses performances ont donc conquis un nombre important de personnes qui ont fait le choix d’y investir. Ceci a également été favorisé par la création de nouvelles sociétés de gestion et donc de nouvelles SCPI répondant désormais à certaines spécificités.

2 - Les nouveaux moteurs des SCPI : développement durable et Europe

Les SCPI à travers les années, ont su se réinventer.

L’univers des SCPI a subi lui aussi, les effets de la crise survenue en 2008. En effet, le marché des bureaux n’a pas été épargné.

La crise économique a :

- rendu les conditions d’accès au crédit plus difficiles ;
- augmenté l’aversion au risque des investisseurs.

Ces nouveaux paramètres ont donc obligé les SCPI à réduire leurs volumes d’investissements afin de maintenir le niveau des rendements servis aux investisseurs grâce également au coussin de sécurité constitué.

Aussi, il faut savoir que les SCPI disposent d’une résistance naturelle dans leur principe de fonctionnement même.

D’une part, elles envisagent leurs investissements sur le long terme, ce qui leur permet de pouvoir lisser dans le temps, les conséquences liées aux aléas des cycles immobiliers. D’autre part, le fait qu’elles ne soient pas cotées en bourse, leur permet d’échapper aux soubresauts des marchés financiers.

Les SCPI ont donc montré leur capacité à traverser les crises et à les affronter. Dans la poursuite de leur développement, et compte tenu du nombre de SCPI qui est en croissante augmentation sur le marché, il est très tôt apparu aux sociétés de gestion, qu’il fallait se singulariser. Dès lors, les SCPI se spécialisent dans une typologie d’actifs bien précise ou sur l’un des deux moteurs suivants : l’Europe et le développement durable.

SCPI spécialisées

La grande tendance est à cette catégorie de SCPI. Elles sont considérées comme porteuses de croissance. Ainsi, nombreuses sont les SCPI qui ont choisi de se spécialiser sur une typologie d’actifs bien précise telle que les bureaux, les commerces, la santé, l’hébergement, etc.

SCPI européennes

Il s’agit de SCPI qui vont investir dans tous types d’actifs diversifiés et répartis dans plusieurs pays d’Europe ou au delà.

SCPI et le développement durable

Ce sont des SCPI de rendement qui investissent sur des actifs répondant à des normes environnementales. Elles s’inscrivent donc dans une démarche éco responsable.

Il apparaît donc que l’investissement en SCPI n’est pas à prendre à la légère. Le support de placement a prouvé au fil des années sa capacité à se réinventer sans cesse et à surmonter les crises. Leur développement en est d’ailleurs plus important plus qu’on en compte désormais sur le marché, plus de 150. Il est donc primordial avant de se lancer dans l’investissement, d’effectuer en amont une une bonne analyse des SCPI.

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE propose à cet effet, une sélection des meilleures SCPI du marché et se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet. Contactez-le au 09 81 48 61 15

Pensez aux SCPI et OPCI !

Les SCPI et les OPCI ont respectivement rapporté 4,43 % et 3,98 % en 2017

Les résultats des SCPI et des OPCI sont toujours flatteurs en 2017, selon les derniers chiffres publiés par l'Aspim. Néanmoins, la collecte a été ralentie en cours d'année, une tendance qui s'explique selon Arnaud Dewachter, délégué général de l'Aspim, aussi bien par « une volonté des sociétés de gestion de conserver le contrôle du rythme de la collecte de capitaux par rapport à celui des acquisitions d'immeubles que par l'annonce estivale du gouvernement sur la loi de finances (…) »

SCPI : collecte en hausse et rendement en baisse
Les épargnants ont continué à plébisciter les SCPI en 2017. La collecte affiche encore une fois un niveau record dépassant les 6 milliards d'euros (+15,2 % par rapport à 2016). Avec un petit bémol, la collecte s'est tassée au 2ème semestre par rapport au premier. Les SCPI représentent désormais une capitalisation de plus de 46 milliards d'euros (+18,1% ). Du côté des performances, le taux de rendement poursuit sa baisse tout en restant à un niveau élevé par rapport à d'autres placements. Il atteint 4,43 % en 2017 au lieu de 4,64 % en 2016. Cette diminution s'explique à la fois par la hausse du prix moyen des parts de +1,79 % et par la baisse des distributions de -3,28 %.

OPCI grand public : collecte et rendement en hausse
Pour les OPCI grand public, la hausse de la collecte n'est pas aussi importante que celle des SCPI mais elle progresse tout de même de 5,5 % pour atteindre 4,21 milliards d'euros de souscriptions en 2017, principalement dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie. Sur ce produit de placement aussi, le second semestre a été marqué par un net ralentissement de la collecte. La capitalisation des OPCI approche ainsi les 13 milliards d'euros. Au niveau des performances, les OPCI affichent un taux en augmentation passant de 3,23 % en 2016 à 3,98 % en 2017. Ce résultat en progression s'explique par la hausse de la valorisation du patrimoine (+2,4% en 2016 contre 0,8 % en 2016) alors que le rendement courant baisse passant de 2,4 % en 2016 à 1,6 % en 2017.

Communiqué de presse Aspim, Les SCPI et OPCI en 2017, 06/02/2018

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