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Sortir du Censi-Bouvard

Pour ceux qui ont investi dans une résidence meublée en 2009, le moment du « débouclage » arrive. Plusieurs options s’offrent à eux.
Depuis 2009, acheter un logement dans une résidence étudiante, dans une résidence senior ou de tourisme permet de bénéficier d’un avantage fiscal.

En achetant dans une résidence meublée et en confiant la gestion de celle-ci à un professionnel chargé de l’exploitation, le propriétaire obtient une réduction fiscale de 11 % du montant de l’investissement plafonné à 300 000 euros. Ce taux était même de 18 % pour les investissements réalisés en 2011 et de 25 % pour ceux réalisés en 2009 et 2010 !

En contrepartie, le logement doit être loué pendant neuf ans. Pour les premiers investisseurs, la sortie du dispositif est donc proche et il leur faut décider de la suite à donner à leur investissement. Environ 12 000 Censi-Bouvard arriveront sur le marché en 2019.

Il est tout d’abord possible de louer le bien : certes, le propriétaire ne bénéficiera plus de la réduction d’impôts, mais les revenus issus des loyers pourront être diminués par l’amortissement du bien, ce qui n’était pas possible lorsque le régime de défiscalisation était en cours.

Prendre son temps

En fonction de la durée d’amortissement choisie, une partie du prix d’achat du logement est ainsi soustraite chaque année aux revenus issus des loyers gommant ainsi la fiscalité.

La possibilité de déduire l’amortissement est aussi possible en cas de réinvestissement dans une résidence du même type et le bien étant déjà construit, il procure des loyers immédiatement, à la différence d’un bien acheté en VEFA [vente en l’état futur d’achèvement] et il est assorti d’un bail avec un exploitant qui vient d’être renouvelé.

Comme pour tout investissement immobilier, il est important de prendre son temps pour bien vérifier si la demande locative est bien présente, si la résidence est correctement entretenue et d’examiner le contenu du bail.

Autre possibilité : vendre le logement. Dans ce cas, revendre sans moins-value n’est toujours pas facile avec ce type de bien. Tout dépend, bien sûr, de l’endroit où la résidence est située et si elle est bien gérée par l’exploitant.

Défiscalisation pour travaux

Si tout s’est bien passé, le gain issu de l’investissement en Censi-Bouvard n’est pas négligeable. Pour un achat de 174 656 euros dans une chambre d’Ehpad à Marseille réalisée en décembre 2009, le gain peut atteindre 66 325 euros sur neuf ans.

Enfin, il est aussi possible d’utiliser le capital pour réaliser un autre investissement locatif comme le Pinel qui a été recentré sur les territoires ayant le plus besoin de logements dont la durée a été prolongée jusqu’à 2021.

Sachez que même si, depuis 2017, il n’était plus possible de bénéficier d’avantage fiscal en investissant dans les résidences de tourisme, la loi de finances pour 2018 permet une défiscalisation pour les travaux effectués dans ces résidences.

Les travaux d’économie d’énergie, ceux destinés à faciliter l’accueil des personnes handicapées ou encore les travaux de ravalement sont concernés. Le taux de réduction d’impôts est de 20 % des dépenses engagées dans la limite de 22 000 euros par logement.

Les dépenses engagées au-delà de cette limite peuvent ensuite entrer dans l’amortissement. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire doit louer le logement pendant au moins cinq ans après les travaux. Les investisseurs en résidence de tourisme qui arrivent en fin de dispositif peuvent ainsi continuer à bénéficier d’un avantage fiscal, tout en valorisant leur bien.

N'hésitez pas à contacter votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE pour la revente de logements acquis en Censi-Bouvard, par téléphone ou par mail.

Prélèvement à la source : un acompte dès janvier pour les services à domicile

Les contribuables qui bénéficient d’un crédit d'impôt au titre des emplois à domicile et pour la garde d’enfants vont pouvoir toucher un acompte de 30 % dès le début de l’année.

Avec l’entrée en vigueur du prélèvement de l’impôt à la source au 1er janvier 2019, les bénéficiaires du crédit d'impôt pour un emploi à domicile auraient dû attendre le mois de mars ou le mois de septembre pour percevoir leur déduction fiscale.

Le ministre de l'action et des comptes publics a annoncé que l’acompte de 30 % perçu par ces ménages serait versé dès janvier, et non en mars, comme prévu initialement.

“Comme ce sont des mécanismes fiscaux récurrents, qui se répètent très largement d’une année sur l’autre, nous avons décidé de verser cet acompte dès le 15 janvier. Les 70 % restants de ces crédits d’impôts seront virés sur le compte bancaire des contribuables à la fin de l’été, fin août début septembre ».

Le versement de cet acompte est prévu pour compenser une situation due à la mise en place de l’impôt à la source, qui prévoit que les réductions d’impôts ne sont pas intégrées au taux de prélèvement appliqué à chaque contribuable.

Nous vous rappelons qu'un certains nombre de nos prestations sont éligibles au CREDIT D'IMPOT SERVICE A LA PERSONNE.

Prenez le temps de prendre soin de votre patrimoine, contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, par téléphone au 09 81 48 61 15 ou par mail.

Gestion de l’assurance retraite des indépendants

Ils ne sont pas tous logés à la même enseigne…

Dans le cadre de la réforme en faveur du pouvoir d’achat des actifs, le taux de la CSG a augmenté de 1,7 % depuis le 1er janvier 2018. En contrepartie, les charges sociales ont baissé pour un grand nombre de salariés et d’indépendants. Une catégorie d’actifs a néanmoins été oubliée dans le jeu des compensations : les mandataires sociaux, assimilés salariés.
 

  • Une compensation pour les travailleurs indépendants

Pour les indépendants (agriculteurs, artisans, commerçants et professions libérales), la hausse de la CSG est compensée par : 

•    une baisse de la cotisation famille de 2,15 points ;
•    une exonération dégressive des cotisations d’Assurance maladie et maternité. 
Pour les entrepreneurs dont les revenus annuels nets sont inférieurs à 43 000 euros, le gain est de 270 € par an pour des revenus mensuels équivalents au SMIC, et de 550 € par an pour un revenu de 2 400 € par mois.
 
  • Les mandataires sociaux moins bien lotis

Les mandataires sociaux, assimilés salariés, ne bénéficient pour leur part que de la suppression de la cotisation salariale maladie de 0,75 %.
La suppression de la cotisation salariale chômage, prévue en deux temps pour les salariés, ne peut en effet pas s’appliquer dans leur cas : même s’ils sont rattachés au régime général de la Sécurité sociale, ils ne cotisent pas à l’assurance chômage puisqu’ils ne peuvent y prétendre.

 
Sont concernés : 
•    les gérants minoritaires ou égalitaires de SARL ;
•    les présidents-directeurs, directeurs généraux et directeurs généraux délégués rémunérés de SA ;
•    les présidents et dirigeants rémunérés de SAS ou SASU ;
•    les gérants non associés rémunérés de sociétés de personnes ;
•    les dirigeants de certaines associations à but non lucratif.

Seuls les mandataires sociaux qui exercent en complément une fonction encadrée par un contrat de travail bénéficient de la suppression de la cotisation salariale chômage au titre de la rémunération de cette fonction.

FOCUS AVENIR & SERENITE PATRIMOINE

La récente hausse de CSG induit une perte de pouvoir d’achat pour certains TNS. Le risque de perte de revenus en cas d’arrêt de travail ou d’invalidité est d’autant plus préjudiciable pour ces travailleurs.

Pour vous aider à vous protéger et protéger vos proches, il faut être vigilant sur votre contrat Prévoyance.

Adaptez votre prélèvement à la source

Vous finalisez votre déclaration en ligne et le fisc vous demande si vous voulez « adapter votre prélèvement à la source » ? Voici ce qu'il faut savoir.

Nouveauté de la télédéclaration 2018, à l’étape 4, « résumé et signature », le fisc vous annonce un taux d’imposition dans le cadre « Votre prélèvement à la source 2019 ». A ce stade, vous ne disposez pas encore de marge de manœuvre : le fisc vous indique uniquement votre taux personnalisé calculé sur la base des revenus que vous venez de déclarer. L’administration précise toutefois, dès à présent, que ce taux de prélèvement à la source peut être anonymisé, en choisissant un taux non personnalisé, ou individualisé, dans le cas d’un couple.

1 - Le taux personnalisé, option par défaut
2 - Le taux neutre, ou non personnalisé, pour la confidentialité
3 - Le taux individualisé, pour répartir l’impôt dans un couple

Un choix non définitif !

Etape 5, « fin de la déclaration » : juste après avoir signé votre télédéclaration, le fisc sollicite votre décision. Au choix : « Oui, je veux adapter mon prélèvement à la source » ou « Non merci, je n’ai pas besoin d’adapter mon prélèvement à la source ». Une formulation pour le moins ambiguë. D'autant que le fisc ne rappelle pas le taux communiqué à la page précédente. Seule aide au choix, un cadre bleu où le fisc vous indique, par exemple, que l’individualisation peut être intéressante « si vous êtes marié ».

Vous pouvez répondre « oui » ou « non » et remettre ce choix à plus tard : vous avez jusqu’au 15 septembre 2018 pour choisir votre taux de prélèvement, ou pour le modifier à votre guise.

« Gérer mon prélèvement à la source », mode d’emploi

Pour « adapter votre prélèvement à la source », vous avez donc deux possibilités : cliquer sur « oui » à la fin de la déclaration, ou le plus simple, cliquer sur le cadre « gérer mon prélèvement à la source » à partir de la page d’accueil de votre espace personnel. Dans les deux cas, vous accédez au même espace dédié au prélèvement à la source.

Déclaration prélèvement source

Capture d'écran impots.gouv.fr

Dans cet espace, selon votre situation personnelle, vous avez une ou deux options alternatives au taux affiché dans la partie gauche : « ne pas transmettre votre taux personnalisé » et éventuellement « individualiser » votre taux, en cas d’imposition commune. Cette fois, les choix apparaissent plutôt limpides : il faut cocher, ou non, le curseur de l’une de ces deux options si vous souhaitez adapter votre taux de prélèvement.

Pour l’individualisation, le fisc vous précise le taux applicable à chacun des deux membres du couple. Le choix peut donc être réalisé en connaissance de cause. En revanche, pour le taux « non personnalisé », aussi appelé taux neutre, le fisc ne précise pas le taux qui vous concerne. Ce taux non personnalisé sera déterminé uniquement en fonction du niveau de salaire du contribuable, selon le barème suivant.

Base mensuelle de prélèvement Taux
Inférieure ou égale à 1 367 € 0%
De 1 368 € à 1 419 € 0,50%
De 1 420 € à 1 510 € 1,50%
De 1 511 € à 1 613 € 2,50%
De 1 614 € à 1 723 € 3,50%
De 1 724 € à 1 815 € 4,50%
De 1 816 € à 1 936 € 6%
De 1 937 € à 2 511 € 7,50%
De 2 512 € à 2 725 € 9%
De 2 726 € à 2 988 € 10,50%
De 2 989 € à 3 363 € 12%
De 3 364 € à 3 925 € 14%
De 3 926 € à 4 706 € 16%
De 4 707 € à 5 888 € 18%
De 5 889 € à 7 581 € 20%
De 7 582 € à 10 292 € 24%
De 10 293 € à 14 417 € 28%
De 14 418 € à 22 042 € 33%
De 22 043 € à 46 500 € 38%
A partir de 46 501 € 43%
 

Quel que soit votre choix, vous pourrez donc vous reconnecter dans les prochains mois, jusqu’à la mi-septembre, pour adapter votre prélèvement à la source. L’onglet « consulter l’historique de vos actions », en bas à gauche, vous permettra de suivre vos modifications.

« Gérer vos acomptes » : un service disponible mi-juillet

Dans cette même colonne de gauche, trois actions sont envisageables. Vous pouvez signaler un changement de situation personnelle (mariage, divorce, naissance, etc.) dans le premier cadre. Dans le deuxième cadre, vous pouvez « actualiser » votre taux suite à « une hausse ou une baisse de revenus ». Ces deux services ne seront toutefois disponibles qu’à partir du 1er janvier 2019.

Troisième et dernier cadre : « gérer vos acomptes », un service disponible « à partir du 16 juillet 2018 ». Ce cadre vous permettra de signaler au fisc des évolutions concernant vos revenus fonciers ou vos revenus d’indépendant, afin de supprimer ou d’augmenter vos acomptes.

Revenus fonciers : des précisions pour 2018 et 2019

Charges déductibles des revenus fonciers (ou/et du revenu global) de 2018 et de 2019

La mise en œuvre du prélèvement à la source à compter de 2019 s'accompagne de dispositions dérogatoires aux règles de droit commun de déductibilité des dépenses de travaux pour la détermination du revenu net foncier imposable au titre des années 2018 et 2019, sous des modalités différentes en fonction de la nature « récurrente » ou « pilotable » des charges concernées.

Ces dispositions ont notamment pour objectif de ne pas dissuader les contribuables de réaliser des dépenses de travaux en 2018 et d'éviter ainsi une concentration de telles dépenses sur 2019.

Une nouvelle réponse ministérielle fait le point sur cette délicate question :

Il faut distinguer :

- les charges dites « récurrentes » échues en 2018, c'est-à-dire celles que le bailleur doit supporter chaque année à raison du bien loué et sur l'échéance desquelles il ne peut influer, ne seront admises en déduction qu'au titre de cette même année, quelle que soit leur date de paiement (loi 2016-1917 du 29 décembre 2016 modifiée, art. 60, II.K). Il s'agit des dépenses mentionnées aux a bis, a quater et c à e bis du 1° du I de l'article 31 du CGI (primes d'assurance, appels des quotes-parts du budget annuel voté par la copropriété, honoraires des gestionnaires de biens, taxes foncières, notamment) ;

- les charges dites « pilotables », c'est-à-dire les dépenses de travaux mentionnées aux a, b et b bis du 1° et aux c à c quinquies du 2° du I de l'article 31 du CGI, payées en 2018 sont intégralement déductibles, dans les conditions de droit commun, pour la détermination du revenu net foncier de 2018.

Quant aux dépenses de travaux (pilotables) payées au cours de l'année 2019, leur déductibilité est égale à la moyenne de ces mêmes charges supportées sur les années 2018 et 2019 (règle dite de la moyenne).

Toutefois, pour tenir compte des situations subies dans lesquelles le contribuable n'a pas la possibilité de choisir la date de réalisation, entre 2018 et 2019, des dépenses de travaux, la déductibilité intégrale des travaux payés en 2019 est maintenue pour les travaux d'urgence rendus nécessaires par l'effet de la force majeure ou décidés d'office par le syndic de copropriété en application de l'article 18 de la loi n°  65-557 du 10 juillet 1965 et pour les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019.

Ces dispositions dérogatoires des dépenses de travaux concernent également les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par le Fondation du patrimoine en application de l'article L. 143-2 du code du patrimoine.

Les propriétaires de monuments historiques et assimilés qui réalisent, en 2019, des travaux à la suite du classement, de l'inscription ou de la labellisation de leur immeuble lors de cette même année 2019 peuvent donc déduire intégralement les travaux payés en 2019 et réalisés sur des immeubles classés, inscrits en 2019 au titre des monuments historiques ou ayant reçu en 2019 le label délivré par la Fondation du patrimoine.

Ces modalités dérogatoires s'appliquent aussi aux charges foncières, admises en déduction du revenu global, supportées par les propriétaires d'immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine et qui s'en réservent la jouissance.

Rép. Morisset n° 02728, JO 17 mai 2018, Sén. quest. p. 2358

Pourquoi investir dans certains produits défiscalisant en 2018 ?

Pourquoi investir dans certains produits défiscalisants en 2018 ?

Pour les investissements à travers :

- les Fonds Communs de Placement dans l’Innovation (FCPI) ou les Fonds d’Investissement de Proximité (FIP),

- les Groupements Fonciers Forestier (GFF) ou viticoles (GV),

la réduction fiscale est  portée à 25 % exceptionnellement cette année (contre 18 % normalement).

Ce type d’investissement relève d’un horizon de placement plutôt long (8 années en moyenne).

Pour les investissements en Monuments Historiques, les travaux déductibles sont pris en compte pour 150 % en investissant en 2018 (au lieu de 100 %) ! Cela nécessite d'avoir 15 ans devant soi mais si l'on est très fortement fiscalisé, il n'y a pas mieux !

Bien sûr, il faut vérifier que ces produits sont adaptés à votre situation, vos objectifs, votre profil.

Tout cela doit être étudié avant de se lancer. Il faut se faire accompagner pour mieux appréhender l’opération ; contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE.

Epargne retraite Madelin et année blanche 2018

La mise en place du prélèvement à la source va annuler l’impôt dû sur les revenus de 2018 et rendre la carotte fiscale des contrats d’épargne retraite Madelin inopérante. Mais il existe une solution pour contourner cela.

En tant qu’indépendant, vous pouvez déduire de vos bénéfices professionnels, sous réserve que vous releviez d’un régime réel, les cotisations versées sur un contrat d'épargne retraite Madelin. Cette déduction vous permet de réaliser une économie d’impôt sur le revenu d’autant plus importante que vous êtes fortement imposable.

Sauf que… avec l’entrée en vigueur du prélèvement à la source au 1er janvier 2019, et l’annulation de l’impôt à payer sur les revenus courants de 2018, cette carotte fiscale à l’entrée ne jouera pas pour les versements effectués cette année. Est-ce pour autant une bonne raison pour interrompre ou diminuer ses versements ?

A la différence des autres produits d’épargne retraite à souscription individuelle et facultative, les contrats Madelin doivent être alimentés chaque année. Conséquence : si vous arrêtez vos versements, votre contrat est mis en “réduction” et vous ne pourrez plus y verser de nouvelles cotisations et profiter des avantages fiscaux associés à ce contrat. Vous vous exposez aussi à ce que vos déductions des années précédentes soient remises en cause.

En revanche, rien ne s’oppose à ce que vous réduisiez vos versements et que vous ne versiez que la cotisation minimale obligatoire.

Mais attention, cela va se traduire par une hausse de vos bénéfices imposables. Or si vos bénéfices de 2018 sont plus élevés que les bénéfices réalisés au cours des 3 années passées, le fisc va considérer qu’il s’agit d’un revenu exceptionnel, imposable. Vous vous exposez donc à devoir payer un complément d’impôt sur le revenu en septembre 2019, si vous réduisez vos cotisations en 2018. Mais il est possible de neutraliser vos revenus exceptionnels de 2018 avec un produit défiscalisant…que vous pourrez récupérer en capital bien avant la retraite !

Contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE !

«Les Français, l'épargne et la retraite», 16e baromètre

Les Français sont en grande majorité inquiets pour leur retraite. Malgré tout, ils sont moins d'un tiers à épargner spécifiquement pour leur fin de carrière.

Les Français inquiets pour leur retraite

D'après le 16e baromètre «Les Français, l'épargne et la retraite» du Cercle des Épargnants et de l'institut Ipsos, 73 % des Français se déclarent inquiets pour leur retraite. Ils sont plus de huit sur dix (84 %) à montrer des signes d'inquiétude quant au système de retraite dans sa globalité. On observe également que 83 % des actifs ont peur de manquer d'argent une fois leur carrière arrivée à terme. L'analyse précise, en outre, que 39 % des actifs sont prêts à continuer à travailler même après avoir réuni les conditions de départ à la retraite, afin de compléter leur revenu.

Épargner pour se protéger contre les aléas de la vie

Les Français sont 67 % à épargner par précaution pour l'avenir. Mais ils sont uniquement 29 % à mettre spécifiquement de l'argent de côté pour préparer leur retraite. Par ailleurs, seuls 18 % des actifs épargnent régulièrement en vue de leur retraite et à peine 13 % ont parlé de l'épargne retraite avec un professionnel. Parmi les produits d'épargne privilégiés par les Français, l'assurance-vie arrive en tête, devant le livret A.

La réforme des retraites reste peu connue

Concernant la réforme des retraites envisagée par le gouvernement : seuls 18 % des Français en connaissent précisément le contenu, alors que 28 % n'ont jamais entendu parler de ce projet.

 

Ne faites pas l'autruche, contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE !

Combien a rapporté votre fonds en Euros ? Et les nôtres ?

Voici le podium dressé par Quantalys :

Dynamiques

 

Les deux premières places sont conservées par les fonds euros Sécurité Target Euro et Sécurité Pierre Euro des assureurs Oradea Vie et Suravenir, contrats distribués par votre Conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE !

Suravenir détient désormais deux places du Top 3. En effet, la troisième place est attribuée au fonds euro Suravenir Opportunités, contrat que nous ne distribuons pas.

Voici les performances sur les trois années écoulées, à comparer avec vos propres contrats avant de nous appeler d'urgence !

 

 

2017

2016

2015

Fonds euro Sécurité Target Euro

Oradéa Vie

4,05%

2,4%

4,95%

Fonds euro Sécurité Pierre Euro

Suravenir

3,4%

3,6%

4%

Fonds euro Suravenir Opportunités

Suravenir

2,8%

3,1%

3,6%

Vérifiez votre stratégie immobilière !

Les nuages qui s’amoncellent en toute discrétion au-dessus de la tête des propriétaires de biens immobiliers pourraient bien en amener certains à repenser leur patrimoine dès à présent.

Le fléchage de l’épargne vers les marchés financiers commencerait-il par la faire sortir de l’immobilier?

I. Certains nus-propriétaires devront commencer à payer l’IFI (mais pas tous…)

Le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et ne porte que sur la fortune immobilière. Mais il réserve une première surprise de taille: jusqu’ici, seuls les usufruitiers payaient l’ISF comme s’ils étaient pleins propriétaires. C’était logique, car l’usufruitier d’un bien peut l’utiliser ou le louer. Il a les ressources pour payer l’impôt. Quant aux nus-propriétaires, qui ne perçoivent rien, ils restaient hors du champ de l’ISF.

Lors d’une succession sans testament, l’époux survivant peut opter pour l’usufruit et laisser la nue-propriété aux enfants. En attendant, l’époux survivant utilise ou loue le bien et paie l’ISF. C’est le démembrement légal de la propriété. Mais un démembrement rigoureusement identique peut aussi résulter d’un testament ou d’une donation.

 

Désormais, lorsque le démembrement résulte de la loi, l’IFI est réparti entre les nus-propriétaires et les usufruitiers en proportion de la valeur de leur part de détention. Lorsqu’il résulte d’une donation ou d’un testament, l’usufruitier continuera à payer seul l’ISF. Allez savoir pourquoi.

Or, beaucoup de propriétaires n’ont pas vu l’intérêt de prévoir un démembrement par testament ou donation puisque la loi offre cette possibilité par voie d’option au moment du décès. Des milliers de nus-propriétaires vont ainsi devoir, dès 2018, déclarer et payer un IFI alors qu’ils étaient totalement hors du champ de l’ancien ISF, même pour des successions anciennes.

La nouvelle règle, pourtant validée par le Conseil constitutionnel, est injuste pour de nombreux nus-propriétaires. Elle peut être terrible en cas de mésentente familiale. Partant du principe qu'il vaut mieux prévenir que guérir, nous vous incitons à rédiger rapidement un testament ou une donation entre époux.

II. Les dettes seront plus difficiles à déduire

Les règles de déductibilité des dettes ont été durcies pour l’IFI. Désormais, les prêts intra-familiaux deviennent difficilement déductibles. Des restrictions parfois redoutables s’appliquent aussi aux prêts in fine.

Pour les patrimoines immobiliers supérieurs à 5 millions d’euros, seule une partie de la dette reste déductible, ce qui va créer un dangereux effet de seuil et donnera lieu à des discussions sans fin sur la valeur réelle du bien en question.

III. La location meublée n’est plus ce qu’elle était

En location meublée, on peut amortir le bien et souvent récupérer la TVA. Ce n’est pas le cas en location non meublée, ce qui a suscité en France un engouement pour la construction et l’achat de résidences de tourisme, résidences pour étudiants, établissements d’accueil pour personnes âgées dépendantes, etc.

Un récent rapport remis au gouvernement préconise d’«aligner le régime de la location meublée sur celui de la location nue». Cette phrase anodine annonce une petite révolution dans la location meublée, de nature à inquiéter les investisseurs. Affaire à suivre.

IV. L’abattement pour durée de détention est menacé

L’abattement pour durée de détention a pour effet une réduction graduelle du montant imposable pouvant aboutir à une exonération totale d’une plus-value immobilière.

Le même rapport récent préconise de remplacer cet abattement par un simple coefficient d’érosion monétaire neutralisant l’inflation. Ce serait la fin des exonérations de plus-values pour les investisseurs patients.

Cette règle peut venir bouleverser l’équilibre financier de certaines opérations patrimoniales puisque certaines plus-values actuellement exonérées ou réduites deviendraient, du jour au lendemain, intégralement imposables au taux pressenti de 36,2% (19% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux).

C’est une redéfinition radicale de la fiscalité immobilière française qui se prépare. On dit qu’elle pourrait faire l’objet d’une loi dès ce printemps.

De quoi inciter les propriétaires à réagir en examinant très rapidement leurs investissements et leur stratégie immobilière: revendre, vendre à une société familiale, refinancer, faire une donation, un testament, réorganiser la situation locative, notamment, sont autant de pistes à explorer de toute urgence. Cette opération peut être l’occasion d’une planification successorale fiscalement très efficace.

Parlez-en à votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE.

Prélèvement à la source 2018 - Kit fiscal

L'administration fiscale a mis en ligne un kit pour présenter de façon synthétique les objectifs et les modalités de la réforme du prélèvement à la source (PAS), répondre aux principales questions des collecteurs avec des brochures à destination des chefs d'entreprises, des comptables et des services RH et des documents à mettre à disposition des salariés...

https://www.economie.gouv.fr/prelevement-a-la-source/kit-collecteur

Mais nous restons à votre disposition !

Placements à court terme : vive l’assurance-vie !

Pour l’ensemble des nouveaux versements, l’assurance-vie est taxée à 30 % de 0 à 4 ans de détention, au lieu de plus de 50 % auparavant. L’instauration du prélèvement forfaitaire unique (PFU, ou flat tax) change la donne pour placer son argent à courte durée, dans un contexte moins favorable au livret A et au PEL.

Déposer son argent sur un livret A pour faire face aux imprévus et sur un PEL (plan d’épargne logement) pour une durée de placement intermédiaire d’au moins quatre ans va-t-il devenir un réflexe digne du monde d’avant ? Avec un taux d’intérêt à son plus bas historique (lire encadré), remplir son livret A n’est certainement plus une fin en soi. Avec un horizon à quatre ans, ouvrir un PEL est désormais également dénué d’intérêt : l’instauration de la flat tax, imposition au taux unique de 30 % – prélèvements sociaux inclus – sur les revenus du capital, rend les intérêts imposables dès la première année. Alors qu’une exonération de douze ans s’applique aux plans plus anciens.

L’entrée en vigueur de la flat tax ouvre en revanche la voie à l’assurance-vie. Le prélèvement forfaitaire unique met les placements en assurance-vie à court ou long terme sur un pied d’égalité fiscalement. Vous n’êtes plus pénalisé si vous conservez votre contrat moins de quatre ans.

De 0 à 4 ans de détention, le taux d’imposition est tombé de 50,5 % à 30 % pour les contribuables qui n’optent pas pour l’imposition au barème de l’impôt sur le revenu.
Mais tous les contrats ne sont pas équivalents, à cause des frais sur versement, dits « droits d’entrée ».

Si vous payez des droits d’entrée, il vous faudra attendre un ou deux ans avant de retrouver votre mise de départ avec un placement sur un fonds garanti. Le jeu en vaut la chandelle seulement si votre contrat est sans frais à l’entrée.

D’autant que les assureurs acceptant les versements importants à 100 % sur le fonds en euros sont de plus en plus rares.

Pour un placement plus long, d’environ 4 ans, il faut s'intéresser à des fonds sans garantie du capital, mais potentiellement plus rémunérateurs ; les fonds dits "patrimoniaux" dont l’objectif est de surpasser le rendement des fonds euros, sans faire courir de risques excessifs aux souscripteurs.

Dans tous les cas de figures, demandez-nous conseil, chaque contrat est spécifique et chaque client est particulier ; ce qui convient à l'un ne conviendra pas à l'autre et nous vous expliquerons pourquoi. En fonction de votre profil et de vos objectifs, nous bâtirons ensemble le portefeuille adéquat.

Un placement de 10 à 25 % en 18 mois, cela vous tente ?

2018 - année blanche : les impôts vont vous verser du 10 à 25 % ; c'est quand même assez sympathique, non ?

Une fois n'est pas coutume, ce sont les impôts qui vont vous verser ce superbe rendement si et seulement si vous investissez dans ce placement (sans risque jusqu'à 10 % et plus risqué au-delà).

C'est vous qui choisissez en fonction de votre appétence au risque.

Envie d'en savoir plus ? Ne tardez pas, les enveloppes sont limitées : Tél. 09 81 48 61 15

Pensez aux SCPI et OPCI !

Les SCPI et les OPCI ont respectivement rapporté 4,43 % et 3,98 % en 2017

Les résultats des SCPI et des OPCI sont toujours flatteurs en 2017, selon les derniers chiffres publiés par l'Aspim. Néanmoins, la collecte a été ralentie en cours d'année, une tendance qui s'explique selon Arnaud Dewachter, délégué général de l'Aspim, aussi bien par « une volonté des sociétés de gestion de conserver le contrôle du rythme de la collecte de capitaux par rapport à celui des acquisitions d'immeubles que par l'annonce estivale du gouvernement sur la loi de finances (…) »

SCPI : collecte en hausse et rendement en baisse
Les épargnants ont continué à plébisciter les SCPI en 2017. La collecte affiche encore une fois un niveau record dépassant les 6 milliards d'euros (+15,2 % par rapport à 2016). Avec un petit bémol, la collecte s'est tassée au 2ème semestre par rapport au premier. Les SCPI représentent désormais une capitalisation de plus de 46 milliards d'euros (+18,1% ). Du côté des performances, le taux de rendement poursuit sa baisse tout en restant à un niveau élevé par rapport à d'autres placements. Il atteint 4,43 % en 2017 au lieu de 4,64 % en 2016. Cette diminution s'explique à la fois par la hausse du prix moyen des parts de +1,79 % et par la baisse des distributions de -3,28 %.

OPCI grand public : collecte et rendement en hausse
Pour les OPCI grand public, la hausse de la collecte n'est pas aussi importante que celle des SCPI mais elle progresse tout de même de 5,5 % pour atteindre 4,21 milliards d'euros de souscriptions en 2017, principalement dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie. Sur ce produit de placement aussi, le second semestre a été marqué par un net ralentissement de la collecte. La capitalisation des OPCI approche ainsi les 13 milliards d'euros. Au niveau des performances, les OPCI affichent un taux en augmentation passant de 3,23 % en 2016 à 3,98 % en 2017. Ce résultat en progression s'explique par la hausse de la valorisation du patrimoine (+2,4% en 2016 contre 0,8 % en 2016) alors que le rendement courant baisse passant de 2,4 % en 2016 à 1,6 % en 2017.

Communiqué de presse Aspim, Les SCPI et OPCI en 2017, 06/02/2018

Pensez à notre OPCI location meublée et à notre SCPI phare.

Les 5 idées reçues de l’investissement en bourse

1. Il faut être chanceux pour « gagner » en bourse
Faux. Il ne faut pas aborder la bourse comme un jeu de hasard. Investir en bourse est un processus réfléchi (on réfléchit à ses objectifs, ses besoins…) et on se fait accompagner par des experts !

2. C’est compliqué… Il faut s’y connaître !
Faux. Il n’est pas nécessaire d’avoir des connaissances poussées pour investir sur les marchés financiers. Il est possible de faire gérer sous mandat par une société de gestion, en fonction de votre profil ou de se faire conseiller si vous êtes plus aguerri.

3. Je mets mon argent entre les mains de traders 

Faux. La bourse est bien une place de marchés où se vendent et s’achètent des titres mais ces tendances ne font que refléter la réalité macro-économique et les données fondamentales des entreprises.

4. Ça coûte cher sur le plan fiscal
Faux. Il existe des enveloppes qui vous permettent d’alléger la facture, comme le PEA et l’assurance vie. Avec l'uniformisation du taux de taxation à 30 %, même le compte-titres reprend des couleurs !

5. Mieux vaut investir dans l’immobilier, c’est plus sûr que la bourse !
Faux. Les 2 marchés peuvent subir des variations mais l’immobilier est peu liquide. Ce sont deux placements complémentaires.

AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, conseil en stratégie patrimoniale

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Que faire avec un Perp en 2018 et en 2019 : année blanche ou année noire ?

Avec le report de l’entrée en vigueur du prélèvement à la source en 2019, l’année « blanche » correspond désormais à 2018. A ce titre, l’imposition de la majeure partie des revenus perçus en 2018 sera annulée par le crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR).

L’année 2018 est donc légitiment source d’interrogations sur plusieurs points : Quels sont les revenus non couverts par le CIMR et donc taxés en 2019 en sus du P.A.S. ? Quels impacts auront les cotisations en épargne retraite ? C’est sur ce dernier point que nous vous proposons de nous attarder.

Formule de calcul du CIMR

Revenus concernés par le CIMR
Le principe

Le CIMR va annuler l’imposition des revenus de 2018 concernés par le P.A.S. en 2019 à savoir les traitements et salaires, les pensions et retraites, les BIC, les BNC, les BA, les revenus fonciers, les pensions alimentaires, les rentes viagères à titre onéreux.

Ces revenus sont couverts par le CIMR, à condition qu’ils soient considérés comme non exceptionnels.

L’exception

A ce titre, sont considérés comme exceptionnels (donc non couverts par le CIMR) :

-  1° Des indemnités versées à l’occasion de la rupture du contrat de travail, à l’exception des indemnités compensatrices de congé mentionnées à l’article L. 3141-28 du code du travail, des indemnités compensatrices de préavis mentionnées à l’article L. 1234-5 du même code, des indemnités de fin de contrat de travail à durée déterminée mentionnées à l’article L. 1243-8 dudit code et des indemnités de fin de mission mentionnées à l’article L. 1251-32 du

même code ;

-  2° Des indemnités versées à l’occasion de la cessation des fonctions des mandataires sociaux et dirigeants ;

-  3° Des indemnités versées ou des avantages accordés en raison de la prise de fonction de mandataire social, mentionnés au troisième alinéa de l’article L. 225-102-1 du code de commerce ;

-  4° Des indemnités de clientèle, de cessation d’activité et de celles perçues en contrepartie de la cession de la valeur de la clientèle ;

-  5° Des indemnités, allocations et primes versées en vue de dédommager leurs bénéficiaires d’un changement de résidence ou de lieu de travail ;

-  6° Des prestations servies par le régime de prévoyance des joueurs professionnels de football institué par la charte du football professionnel;

-  7° Des prestations de retraite servies sous forme de capital ;

-  8° Des aides et allocations capitalisées servies en cas de conversion ou de réinsertion ou pour la reprise d’une activité professionnelle ;

- 9° Des sommes perçues au titre de la participation ou de l’intéressement et non affectées à la réalisation de plans d’épargne constitués conformément au titre III du livre III de la troisième partie du code du travail, ainsi que des sommes mentionnées au a du 18° de l’article 81 du code général des impôts ;

-  10° Des sommes retirées par le contribuable d’un plan mentionné au 9° ;

-  11° Des sommes issues de la monétisation de droits inscrits sur un compte épargne-temps, pour celles correspondant à des droits excédant une durée de dix jours ;

-  12° Des primes de signature et des indemnités liées aux transferts des sportifs professionnels ;

-  13° Des gratifications surérogatoires, qui s’entendent des gratifications accordées sans lien avec le contrat de travail ou le mandat social ou allant au delà de ce qu’ils prévoient, quelle que soit la dénomination retenue ;

-  14° Des revenus qui correspondent par leur date normale d’échéance à une ou plusieurs années antérieures ou postérieures ;

-  15° De tout autre revenu qui, par sa nature, n’est pas susceptible d’être recueilli annuellement.

Formule de calcul

Le CIMR sera égal au montant de l’impôt sur le revenu (avant déduction des réductions et crédit d’impôt), multiplié par le rapport entre les montants nets imposables des revenus non exceptionnels (les déficits étant retenus pour une valeur nulle), et le revenu net imposable au barème progressif de l’impôt sur le revenu, hors déficits, charges et abattements déductibles du revenu global.

On peut constater que le dénominateur est constitué du revenu net imposable au barème sans tenir compte :

-  des déficits imputables sur le revenu global (déficit foncier dans la limite de 10 700 € et les déficits professionnels)

-  les charges déductibles, à savoir la CSG déductible, les pensions alimentées versées, les cotisations Perp, les abattements déductibles notamment en cas de rattachement d’un enfant majeur marié, pacsé ou parent.

Important : les cotisations Madelin ne sont pas des charges déductibles du revenu global, mais du revenu professionnel. Faire un amalgame entre le Madelin et le Perp au titre de l’année blanche est une erreur, mais ce n’est pas l’objet de cet article…

Illustration chiffrée

Absence de revenus exceptionnels
Sans charges déductibles

En présence de revenus ordinaires uniquement pour 100 000 €, et sans charge déductible, le RNGI est de 100 000 €, l’IR qui en découle est de 18 587 €. Le CIMR est égal à 18 587 € x 100 000 € (revenu ordinaire) / 100 000 € (RNGI) = 18 587 €. L’IR net de CIMR est donc nul.

Avec charges déductibles

En présence de revenus ordinaires uniquement pour 100 000 €, et avec des charges déductibles de 10 000 €, le RNGI est de 90 000 €, l’IR qui en découle est de 15 587 €. Le CIMR est égal à 15 587 € x 100 000 € (revenu ordinaire / 100 000 € (RNGI hors charges déductible.) = 15 587 €.

L’IR net de CIMR est ici encore nul.

En conclusion

En présence de revenus ordinaires couvert par le CIMR, l’effet des charges déductibles est nul au titre de l’année « blanche ».

Présence de revenus exceptionnels
Sans charges déductibles

En présence de revenus ordinaires pour 100 000 €, de revenus exceptionnels de 20 000 € et sans charges déductibles, le RNGI est de 120 000 €, l’IR qui en découle est de 24 587 €.

Le CIMR est égal à 24 587 € x 100 000 € (revenu ordinaire) / 120 000 € (RNGI) = 20 489 €.

L’IR net de CIMR est donc de 4 098 € (24 587 € - 20 489 €).

Avec charges déductibles

En présence de revenus ordinaires pour 100 000 €, de revenus exceptionnels de 20 000 € et avec des charges déductibles de 10 000 €, le RNGI est de 110 000 €, l’IR qui en découle est de 21 587 €.

Le CIMR est égal à 21 587 € x 100 000 € (revenu ordinaire) / 120 000 € (RNGI hors charges déductible) = 17 989 €.

L’IR net de CIMR est ici de 3 598 € (21 587 € - 17 989 €).

En présence de revenus exceptionnels non couvert par le CIMR, l’effet des charges déductibles est très faible au titre de l’année « blanche ».

Impact des cotisations PERP en 2018 et 2019

Face au constat précédent, on peut légitimement s’interroger sur la pertinence de cotiser sur un Perp en 2018. Au contraire, ne devrait-on pas reporter les cotisations en 2019 en utilisant le disponible de l’année, mais également celui de 2018 en report.

Face à cette optimisation potentielle, le législateur a mis en place une clause anti-abus pour éviter les dérives précédemment évoquées.

Ainsi, l’article 11 de la loi de finances rectificative pour 2017 dispose notamment :

« Pour l’imposition des revenus de l’année 2019, le montant des cotisations ou primes déductibles du revenu net global en application du 1 du I de l’article 163 quatervicies du code général des impôts est égal à la moyenne des mêmes cotisations ou primes versées en 2018 et en 2019, lorsque, d’une part, le montant versé en 2019 est supérieur à celui versé en 2018 et que, d’autre part, ce dernier montant est inférieur à celui versé en 2017. »

En d’autres termes, la cotisation Perp déductible en 2019 est égale à la moyenne des cotisations 2018 et 2019, si deux conditions sont cumulativement remplies :

-  La cotisation 2018 est inférieure à la cotisation 2019 ;

-  La cotisation 2018 est inférieure à la cotisation 2017.

Voici quelques illustrations :

Les 10 000 € cotisés en 2017 sont déductibles en totalité.

L’absence de cotisation en 2018 n’a peu ou pas d’intérêt en raison de l’année blanche et des effets du CIMR.

La cotisation 2019 est supérieure à 2018 qui est inférieure à 2017. Les deux conditions sont remplies pour que la cotisation déductible en 2019 soit égale à la moyenne 2018/2019 soit 5 000 € .

Les 10 000 € cotisés en 2017 sont déductibles en totalité.

Les 5 000 € de cotisation en 2018 ont peu ou pas d’intérêt en raison de l’année blanche et des effets du CIMR.

La cotisation 2019 est n’est pas supérieure à 2018 qui est inférieure à 2017. Les deux conditions ne sont pas remplies pour que la cotisation déductible en 2019 soit égale à la moyenne 2018/2019. Dans ce cas, la cotisation déductible en 2019 est égale à celle versée en 2019, soit 0 €.

C’est la double peine, la cotisation 2018 est sans et n’impacte pas la charge déductible en 2019...

 

Dans ce dernier cas, combien faut-il cotiser en 2018 pour pouvoir déduire en totalité les 15 000 € de cotisations en 2019 ? A vos calculettes, sinon, contactez-nous !

Pension alimentaire versée à un majeur : le point pour 2018 et 2019

La pension alimentaire versée à un enfant majeur permet aux parents de bénéficier d'une déduction fiscale. Qu'en est-il avec la mise en place du prélèvement à la source en 2019 et l'année fiscale blanche en 2018 et quelles sont les particularités pour un enfant handicapé ?

Un plafond de 5795 euros pour l'impôt sur les revenus 2017
A condition que l'enfant majeur soit imposé séparément, ses parents peuvent déduire du revenu global du foyer une pension dans la limite de 5 795 € (revenus de l'année 2017-déclaration 2018). Peu importe que l'enfant soit hébergé sous le toit de ses parents ou qu'il réside dans son propre logement. Si l'enfant est hébergé au domicile de ses parents, un forfait de 3 445 € (compris dans la limite de déduction de 5 795 €) peut être déduit sans justificatif pour l'avantage en nature correspondant à la nourriture et au logement. L'enfant, bénéficiaire de la pension alimentaire, doit déclarer le montant perçu plafonné au montant déductible pour ses parents.

Le sort des pensions versées en 2018 et en 2019
Les revenus non exceptionnels perçus en 2018 ne seront pas imposés pour la mise en place du prélèvement à la source (les revenus 2017 étant imposés en 2018 et les revenus 2019 en 2019). Comment sera alors traitée la pension alimentaire versée en 2018, sera-t-elle déductible en 2019? Lors de l'année blanche en 2018, il est prévu que la déduction des pensions alimentaires sera prise en compte pour le calcul du taux du prélèvement applicable en 2019 (comme l'abattement de 10 % pour frais professionnels, ou l'abattement « journaliste » ou assistant maternel…). Cela sera également le cas en 2019.
Comment l'enfant bénéficiaire de la pension alimentaire sera imposé en 2019 ? La pension alimentaire est exclue du champ de la retenue à la source et fera l'objet (comme les revenus fonciers) d'un acompte contemporain acquitté par le contribuable lui-même et qui serait prélevé par l'administration fiscale, mensuellement ou trimestriellement, sur le compte du contribuable. Si l'enfant est non imposable, il n'aura rien à verser à l'administration

Si l'enfant est handicapé
L'enfant majeur handicapé doit également déclarer la pension alimentaire reçue sans pouvoir bénéficier d'un plafond majoré. Une réponse ministérielle du 11 janvier 2018 (n°2336, JO Sénat) précise que pour le calcul de l'impôt sur le revenu établi à son nom, l'enfant handicapé bénéficie d'une demi-part supplémentaire de quotient familial, dès lors qu'il est titulaire de la carte d'invalidité. Mais il peut être plus intéressant que l'enfant ne soit pas imposé séparément, les parents peuvent alors rattacher l'enfant majeur handicapé à leur propre foyer fiscal quel que soit l'âge de l'enfant et dans ce cas, ils bénéficient d'une majoration de leur quotient familial : une demi-part au titre de l'enfant compté à charge (ou une part entière si le foyer compte déjà deux autres enfants à charge) et une demi-part au titre de la carte d'invalidité de l'enfant.

Changez votre assurance emprunteur !

Le Conseil constitutionnel a validé la possibilité ouverte aux consommateurs de changer chaque année de contrat d'assurance-emprunteur.

La donne va bel et bien changer sur le marché de l'assurance-emprunteur. Dans une décision rendue le 12 janvier 2018, le Conseil constitutionnel a validé la possibilité pour tous les consommateurs de changer chaque année leur contrat d'assurance-emprunteur.

Déjà valable pour les offres de prêt émises depuis le 22 février 2017, cette mesure s'appliquera également bien, à compter du 1er janvier 2018, à tous les crédits immobiliers en cours, comme l'avait prévu l'amendement « Bourquin ».

 « En appliquant ce droit de résiliation aux contrats en cours, [le législateur] a voulu, compte tenu de la longue durée de ces contrats, que cette réforme puisse profiter au grand nombre des emprunteurs ayant déjà conclu un contrat d'assurance collectif [les contrats « groupe » vendus par les banques en même temps que le crédit, NDLR]. Il a ainsi poursuivi un objectif d'intérêt général », a justifié le Conseil constitutionnel dans un communiqué. 

Que change la décision du conseil constitutionnel ?

Elle marque l'aboutissement d'une lente libéralisation de ce marché. Celle-ci avait commencé avec la loi Lagarde de 2010, permettant à l'emprunteur de prendre l'assurance de son choix au moment de la souscription du crédit immobilier à condition de présenter des garanties équivalentes à celui du contrat « groupe ». La loi Hamon de 2014 avait introduit la possibilité de changer de contrat d'assurance dans l'année suivant l'obtention du prêt.

Pourquoi changer d'assurance emprunteur ?

La raison la plus évidente est de réaliser des économies sur les cotisations, car l'offre actuelle est suffisamment large pour vous donner accès à un tarif beaucoup plus intéressant avec des garanties comparables.

Le basculement vers un autre assureur peut être motivé également par le souhait d'être mieux couvert ; au contraire des assureurs groupes et des comparateurs en ligne qui n'apportent aucun conseil, nous allons vérifier avec vous l'utilité des divers postes.

Pendant la première année du prêt immobilier, il est possible de changer de contrat à tout moment, à garanties équivalentes. 

Tous les contrats peuvent en outre désormais faire l'objet d'une résiliation annuelle à chaque date anniversaire. L'assuré devra envoyer sa demande de résiliation au moins deux mois avant la date d'échéance. 

A qui s'adresser ?

Vous pouvez vous adresser à votre cabinet AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, courtier en assurances, spécialiste capable de comparer précisément des offres très disparates, et de vous guider dans toutes les formalités à accomplir.

Dès le départ, nous pouvons vous dire par rapport à votre profil (âge, situation familiale, antécédents médicaux, profession, activités sportives ou loisirs) si vous pouvez trouver un contrat équivalent, mais moins cher. C'est d'autant plus important dans la mesure où la banque est en droit de refuser votre demande si elle estime que le contrat que vous lui soumettez n'est pas tout à fait équivalent.

Notre véritable valeur ajoutée réside en notre capacité à « dénicher » le produit le mieux adapté à vos besoins. En comparaison avec les contrats groupe, vous bénéficiez donc d'une formule totalement personnalisée.

Enfin, nous effectuons pour vous toutes les différentes démarches nécessaires beaucoup plus rapidement. Il vous suffit de fournir les documents nécessaires à la constitution du dossier (photocopie de vos papiers d'identité, tableau d'amortissement du prêt en cours, RIB...).

Dans quel délai ?

Un préavis minimum de deux mois avant la date d’échéance sera nécessaire. Bien entendu, préalablement à toute résiliation, il est indispensable de souscrire pour votre banque à un autre contrat au niveau de garantie équivalent.

Ne tardez pas, un dossier de changement se prépare : il faut que nous comparions les offres, un bilan de santé peut être nécessaire... Contactez-nous sans tarder pour pouvoir être prêt au moment opportun sans perte de temps.

Comment procéder ?

Vous nous adressez un mail avec vos coordonnées et les précisions suivantes :

  • Décrire votre projet (contexte, date de signature…) et définir la banque prêteuse. 
  • Décrire votre profil : date de naissance, activité professionnelle, fumeur/non-fumeur, voyages professionnels, pays à risques… 
  • Joindre le tableau d'amortissement de votre prêt ;
  • Choisissez le niveau de couverture (quotité) que vous souhaitez pour les garanties Décès/PTIA, et ITT/IPT : ce niveau de couverture est au minimum celui que vous avez déjà avec votre contrat d'assurance groupe souscrit via votre banque ; il peut être modulé en fonction des prêts et des personnes assurées.

 A cette étape, nous vous adresserons un premier chiffrage pour le coût de votre assurance de prêt immobilier, et vous découvrirez le montant des économies que vous pourrez réaliser.

Selon le contrat d'assurance que vous choisirez, vous finaliserez le dossier avec le questionnaire de santé et vos coordonnées bancaires pour la souscription.

Pour simplifier vos démarches, nous prenons en charge toutes les formalités de changement d'assurance. C'est gratuit!

Pour toute information sur votre droit à changer d’assurance, pour le montage de votre dossier ou la prise en charge de vos formalités de changement d’assurance, contactez-nous au 09 81 48 61 15.

Déficit foncier : faut-il faire des travaux ou pas en 2018 ?

Déficit foncier : faut-il faire des travaux ou pas en 2018 avec la mise en place du prélèvement à la source en 2019 ?

Avec la mise en place du prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu au 1er janvier 2019, se pose la question de la déductibilité des dépenses de travaux sur un logement loué. En effet, les revenus étant fiscalement neutralisés en 2018 (année "blanche"), l'incidence fiscale de déficits fonciers risque d'être en partie perdue. La loi de finances rectificative pour 2017 ne modifie pas le dispositif transitoire concernant les déficits fonciers (celui qui était prévu, à l'origine, si le prélèvement entrait en vigueur au 1er janvier 2018). Au titre des revenus 2019, les dépenses seront déductibles à hauteur de 50% de leur montant 2018 et 50% de leur montant 2019.

S'agissant des dépenses de l'année 2018, le cabinet d'avocats Rivière émet trois hypothèses :
-Situation « idéale » : celle d'un propriétaire n'ayant aucun revenu foncier : 100% de ces dépenses seront valorisées en tant que déficit foncier reportable (à l'exception de l'imputation sur le revenu global dans la limite de 10.700 €) et celles-ci seront prises en compte pour 50% de leur montant en 2019, portant leur efficacité fiscale à 150% de leur montant ;
- Situation « défavorable » : celle d'un propriétaire ayant des revenus fonciers supérieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : aucun déficit reportable ne sera généré et ces dépenses ne seront prises en compte que pour 50% de leur montant en 2019, limitant donc leur efficacité fiscale à 50% de leur montant ;
-Situation intermédiaire : celle d'un propriétaire ayant des revenus fonciers inférieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : un déficit foncier reportable sera généré mais d'un montant moindre à celui de ces dépenses, et celles-ci seront prises en compte pour 50% de leur montant en 2019, de sorte que leur efficacité fiscale sera comprise entre 50% et 150% de leur montant selon l'importance des revenus fonciers perçus.

Par conséquent, le cabinet d'avocats conseille de concentrer l'ensemble des dépenses de travaux en 2018 et de ne rien décaisser en 2019 si les revenus fonciers positifs sont inférieurs au montant de travaux projetés. En revanche, si les revenus fonciers positifs sont supérieurs au montant de travaux projetés, les avocats recommandent de ne rien décaisser tant en 2018 qu'en 2019, et d'attendre 2020 avant de réaliser tout projet.

Bulletin Opérations immobilières, Rivières Avocats Associés

Revenus du capital perçus par des contribuables sans revenu d’activité

Attention au PUMA !

Depuis le 1er janvier 2016, la CMU (Couverture Maladie Universelle) « de base » a été remplacée en partie par la protection universelle maladie (PUMA) qui permet une prise en charge des frais de santé en cas de maladie ou de maternité pour toute personne travaillant ou résidant en France de manière stable et régulière.
Les personnes assurées contribuent au financemment de l’assurance-maladie en fonction de leurs ressources et de leur situation : par exemple, pour les salariés la prise en charge des frais de santé est financée par les cotisations patronales et salariales.
Les personnes ne percevant pas de revenu d'activité (ou dont les revenus tirés, au cours d'une année, d'activités professionnelles exercées en France sont inférieurs à 3.922 € pour 2017) et ne percevant aucun revenu de remplacement (retraites par exemple) et disposant de revenus du capital dépassant 9.807 € (pour 2017) sont, quant à eux, redevables d'une « cotisation subsidiaire maladie » annuelle égale à 8% desdits revenus.
Les revenus du capital soumis à cette cotisation s’entendent, notamment, des :
- revenus fonciers,
- revenus de capitaux mobiliers,
- plus-values de cession à titre onéreux,
- BIC non professionnels (revenus de la location meublée par exemple)...
 
Un mécanisme de lissage permet de limiter les effets de seuils.
La Direction de la Sécurité Sociale a publié, fin novembre 2017, une circulaire interministérielle sur la mise en œuvre de cette cotisation. Cette cotisation est propre à chaque assuré et est calculée sur la base des revenus perçus l’année précédente. Elle est appelée par les URSSAF sur la base des informations transmises par l’Administration fiscale à partir de l’avis d’imposition des assurés.
Cette mesure peut notamment, s’appliquer aux clients bénéficiant du plafonnement IFI ou aux dirigeants ne se remunérant qu’en dividendes.
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