Les revenus fonciers

En immobilier d’habitation classique, on a tendance à raisonner en termes de prix au mètre carré. La raison en est que lorsqu’on acquiert sa résidence principale, on achète avant tout un bien pour y vivre donc des mètres carrés.

Dans le domaine de l’investissement immobilier, l’objectif n’est pas de vivre dans le bien qu’on achète mais d’en percevoir des loyers. C’est le taux de rendement qui est l'indicateur de valeur pertinent : il permet de savoir si les loyers attendus d’un investissement sont à la hauteur de l’investissement qu’il implique.

Le taux de rendement correspond au rapport entre les revenus générés par un investissement immobilier (bruts ou nets de charges) et le prix de revient de ce bien pour un acheteur éventuel (prix de vente plus frais annexes).

Les loyers tirés de la location nue d'un bien immobilier, détenu en direct ou par le biais d'une Société Civile immobilière relevant de l'impôt sur le Revenu, sont soumis à l'impôt sur le Revenu au barème progressif dans la catégorie des revenus fonciers.

Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux à 15,5% dont 5,1 % déductibles.

Les revenus fonciers perçus au travers de SCPI suivent également ce régime.

Le revenu foncier imposable est égal à la différence entre les revenus bruts de la location et les charges de la propriété.

Sont notamment déductibles les charges suivantes :

- Les dépenses de réparation et d'entretien,

- Les dépenses d'amélioration,

- Les provisions pour charges de copropriété,

- Les dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire, lorsqu'elles ne lui ont pas été remboursées (au 31 décembre de l'année de départ du locataire),

- Les frais de gestion (frais de procédure, frais de gérance et de rémunération des concierges),

- Un forfait de 20 € par local,

- Les intérêts d'emprunt contracté pour l'acquisition du bien ou sa construction, sa réparation, son amélioration ou sa conservation,

- Les primes d'assurance,

- Les impôts fonciers.

Si le résultat est positif, celui-ci s'ajoute aux autres revenus du foyer fiscal pour être imposé selon le barème progressif de l'impôt sur le Revenu.

S'il est négatif, il peut être déduit du revenu global à hauteur de 10 700 € (hors intérêt d'emprunt). La fraction du déficit excédant 10 700 € ainsi que celle liée aux intérêts d'emprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le régime du micro foncier

Il s'applique aux bailleurs dont le total des loyers encaissés dans l'année ne dépasse pas 15 000€. Dans ce cas, il suffit de reporter le montant des loyers bruts dans la déclaration de revenus ; l'administration fait elle-même un abattement de 30 % qui représente l'ensemble des charges.

Le contribuable peut renoncer à ce régime en déposant une déclaration de revenus fonciers, il est alors dans le régime de droit commun décrit précédemment. En revanche, cette option pour le régime de droit commun porte sur tous les immeubles et elle s'applique obligatoirement pour une période de trois ans.

A noter :

Lorsque vous relevez du régime forfaitaire du micro-foncier, votre résultat foncier est forcément bénéficiaire... En cas de déficit foncier dans le cadre du régime réel, celui-ci s'impute sur votre revenu global annuel, vous permettant ainsi de diminuer votre impôt sur le revenu. De nombreuses stratégies de défiscalisation reposent sur cette possibilité.

Prenez immédiatement rendez-vous avec votre conseiller AVENIR & STRATEGIE PATRIMONIALE pour vérifier l'intérêt pour vous d'une option ou de l'autre et, à plus long terme, pour anticiper de façon intelligente cette possibilité de déduction pour les années ultérieures.

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