SCPI en direct ou via l’assurance vie ?

Certains contrats d’assurance vie proposent des SCPI de rendement en unités de comptes (UC), c’est-à-dire qu’il est possible de placer votre argent sur ces SCPI au sein de votre contrat, comme vous le feriez sur n’importe quel autre support d’investissement disponible (fonds euros, OPCVM, etc.). Ce mode de détention présente certains avantages et certains inconvénients par rapport à la détention de parts en direct, faisons le point sur les pour et les contre des SCPI en UC dans l’assurance vie.

Les modalites d’acquisition

Si vous souhaitez acheter des parts de SCPI en direct, vous avez la possibilité de le faire en contractant un crédit et donc, potentiellement, de bénéficier d’un effet de levier rémunérateur. À l’inverse, il n’est pas possible d’avoir recours à ce mode de financement pour acquérir des parts de SCPI en UC sur un contrat d’assurance vie. L’investissement devra donc être financé comptant.

Lorsque vous investissez dans des parts de SCPI en unités de compte au sein d’un contrat d’assurance vie, le montant d’investissement n’est contraint que par le montant minimum des versements de votre contrat. Au-delà de celui-ci, vous pouvez investir la somme de votre choix. Vous pouvez donc potentiellement acquérir des « fractions de parts » par l’intermédiaire de l’assureur. En revanche, lorsque vous investissez en direct, vous avez l’obligation d’acheter un nombre entier de part(s). Le montant des sommes à consacrer au placement (et notamment le montant minimal) est donc bien plus souple en assurance vie qu’en direct.

L’offre

En ce qui concerne la diversité de l’offre, l’avantage va à l’investissement en direct. En effet, lorsque vous faites ce choix, vous avez accès à l'ensemble des SCPI disponibles sur le marché alors qu’un investissement au sein de votre contrat d’assurance vie vous limite aux SCPI de rendement référencées par votre assureur. Ce point peut cependant être nuancé puisque les SCPI de rendement proposées par les assureurs sont généralement considérées comme des références sur le marché. Vous pourrez donc difficilement vous tromper en optant pour ces supports, alors qu’un investissement en direct pourrait être plus hasardeux, notamment si vous êtes néophyte ou que vous n’êtes pas bien conseillé(e).

Les frais

L’un des premiers facteurs à prendre en compte au moment de faire votre choix, ce sont bien évidemment les différents frais liés à l’achat, à la détention et à la cession de vos parts de SCPI.

Concernant les frais d’acquisition, l’assurance vie s’en sort généralement mieux que l’investissement en direct avec des frais de souscription des parts inférieurs de plusieurs points. Attention toutefois, ces frais varient en fonction des SCPI (en direct comme en assurance vie) et des contrats. Par exemple, en acquérant des parts de la SCPI PFO₂ via le contrat d’assurance vie ASTERIA, les frais d’entrée sont de 8,5 %* alors qu’ils sont de 10,2 %* pour une acquisition en direct.

En outre, de nombreux contrats d’assurance vie offrent une décote de l’ordre de 2 à 2,5 % sur le prix de souscription des parts de SCPI, c’est-à-dire que le prix d’achat effectif de la part est plus bas de 2 à 2,5 % sur un contrat d’assurance vie qu’en direct. Par exemple, en acquérant des parts de la SCPI PFO₂ via le contrat d’assurance vie ASTERIA, la décote sur le prix de la part est de 2,5 %* par rapport à une acquisition en direct.

Concernant les frais de gestion prélevés par la société en charge de la SCPI, ils sont identiques que vous déteniez vos parts en direct ou via votre contrat d’assurance vie. Néanmoins, à chaque distribution de revenus, votre assureur prélèvera des frais de gestion supplémentaires, qui correspondent généralement au frais de gestion sur unités de compte de votre contrat d’assurance vie et vont venir légèrement réduire le rendement de vos parts. Ces frais peuvent varier largement d’un contrat à un autre, il est donc important d’être vigilant au moment de choisir le vôtre.

Enfin, lorsque vous souhaitez céder vos parts de SCPI acquises en direct aucun frais de sortie n’est dû. À l’inverse certains assureurs en prélèvent au moment de vendre les parts détenues via votre contrat d’assurance vie (de l’ordre de 2 %). Là encore cette pratique n’est pas homogène et certains assureurs n’appliquent aucun frais de sortie. Nous vous invitons donc à comparer les contrats avant d’investir sur des SCPI en unités de compte.

La distribution des revenus

La plupart des SCPI versent des revenus trimestriels à leurs associés. Lorsque vous achetez des parts en direct, vous percevez 100 % de ces loyers mais ce n’est pas toujours le cas lorsque vous investissez via l’assurance vie. En effet, avant de distribuer les revenus aux souscripteurs, l’assureur a la possibilité de prélever des frais sur les loyers qui lui sont directement versés par la société de gestion. D’un assureur à l’autre, les pratiques sont disparates puisque certains reversent 100 % des revenus collectés alors que d’autres prélèvent jusqu’à 15 % de frais (ne reversant donc que 85 % des loyers perçus aux souscripteurs). Au moment de choisir votre contrat et d’investir en SCPI, soyez donc particulièrement attentif au taux de redistribution pratiqués par l’assureur. Un taux inférieur à 100 % correspond au prélèvement de frais qui viendront rogner une partie du rendement de votre placement.

Lorsque vous investissez en direct dans des SCPI, le versement des revenus trimestriels se fait généralement par virement bancaire sur le compte de votre choix. En revanche, si les parts sont logées au sein d’un contrat d’assurance vie, les revenus trimestriels sont réinvestis dans la même SCPI ou sur un fonds en euros, le choix du support revenant habituellement au souscripteur. Si vous souhaitez disposer des revenus de vos parts de SCPI rapidement, le choix de la détention en direct est donc probablement plus judicieux. A contrario, si vous vous inscrivez dans une démarche de valorisation de votre capital, à moyen ou long terme, vous aurez tout intérêt à opter pour l’assurance vie puisque les revenus y sont automatiquement réinvestis.

La fiscalité**

Sur le plan de la fiscalité, c’est l’assurance vie qui l’emporte face à la détention en direct. En effet, lorsque les SCPI sont logées au sein d’un contrat d’assurance vie, c’est son régime fiscal avantageux qui s’applique aux revenus et aux éventuelles plus-values générées par les parts ; et ce en cas de rachat, de règlement au terme et de décès. En revanche, lorsqu’elles sont détenues en direct, les parts de SCPI sont soumises à la même imposition que les biens immobiliers loués nus ; à savoir : l’impôt sur les revenus fonciers pour les revenus, l’impôt sur les plus-values immobilières pour les éventuels gains générés par la cession de parts et les droits de succession en cas de décès de l’associé.

À noter que dans les deux cas, les prélèvements sociaux (PS) sont dus, à l’exception partielle puis totale (au bout de 30 ans) des PS associés à l’imposition des plus-values immobilières issues de parts de SCPI détenues en direct, qui bénéficient d’un abattement progressif pour durée de détention.

Nous allons développer notre comparatif sur la fiscalité des revenus, des plus-values et du décès ; toutefois, pour plus de clarté et de concision, nous allons considérer que les investissements concernés sont de nouveaux placements, intervenus après le 27/09/2017 – date à partir de laquelle les versements effectués sur un contrat d’assurance vie sont quasi systématiquement soumis au PFU en cas de rachat ou de terme.

Focus sur la fiscalité des revenus**

Concernant la fiscalité des revenus, c’est la détention via l’assurance vie qui est plus avantageuse à condition que votre tranche marginale d’imposition soit supérieure ou égale à 14 %. En effet, en l’absence de retrait sur le contrat, les revenus issus de parts de SCPI ne sont pas fiscalisés et si un retrait intervient, l’imposition totale du produit des parts ne peut dépasser 30 % (PFU = 12,8 % + 17,2 % de PS) alors que celle des revenus issus de parts détenues en direct passe à 31,2 % et au-delà dès lors que votre TMI est supérieure ou égale à 14 % (14 % + 17,2 % de PS). À l’inverse si votre TMI est à 0 %, c’est la détention en direct qui est plus avantageuse avec une imposition réduite aux seuls prélèvements sociaux, qui tombe à 17,2 %.

Le tableau ci-dessous liste les différents taux d’imposition applicables aux revenus en fonction de votre TMI :

TMI	Imposition des revenus issus de parts détenues en direct	Imposition des revenus issus de parts détenues via un contrat d’assurance vie
0 %	17,2 %	30%
14 %	31,2 %
30 %	47,2 %
41 %	58,2 %
45 %	62,2 %

De plus, au-delà de huit années de détention, il faut également tenir compte de l’abattement pour durée de détention propre à l’assurance vie qui permet :

à un célibataire d’effectuer chaque année des retraits défiscalisés (hors PS) dès lors que la quote-part des intérêts dans les sommes rachetées est inférieure ou égale à 4 600 € ;
et à couple marié ou pacsé soumis à imposition commune d’effectuer chaque année des retraits défiscalisés (hors PS) dès lors que la quote-part des intérêts dans les sommes rachetées est inférieure ou égale à 9 200 € ;

Ainsi les rachats effectués dans le cadre de cet abattement ne sont plus soumis qu’aux prélèvements sociaux dont le taux actuel est de 17,2 %.

Focus sur la fiscalité des plus-values*

Pour ce qui est de la fiscalité sur les plus-values, le verdict est un peu plus nuancé et va nécessiter quelques explications. Notons cependant qu’en l’absence de retrait sur le contrat d’assurance vie (cession de parts en vue d’un arbitrage vers une autre UC), les plus-values issues des cessions de parts de SCPI ne sont pas fiscalisées.

L’imposition (PS inclus) sur les parts de SCPI détenues en direct s’élève à 36,20 % pendant les cinq premières années puis bénéficient d’abattements annuels successifs pour arriver à une exonération totale de l’imposition sur la plus-value au bout de 22 ans et à une exonération totale des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. De leur côté, les versements effectués sur un contrat d’assurance vie après le 27/09/2017 bénéficient du Prélèvement Forfaitaire Unique de 30 % (PS inclus), puis au-delà de 8 années de détention, du prélèvement forfaitaire libératoire de 24,7 % (7,5% + 17,2 % de PS) pour la quote-part d’intérêts produits par la fraction du total des encours détenus en assurance vie et contrat(s) de capitalisation inférieure ou égale à 150 000 € et du prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % + 17,2 % de PS) pour la quote-part d’intérêts produits par la fraction du total des encours détenus en assurance vie et contrat(s) de capitalisation supérieure à 150 000 € ainsi que de l’abattement pour durée de détention de 4 600 € ou 9 200 €. Nous allons donc devoir distinguer différents cas pour pouvoir réaliser une comparaison satisfaisante.

Les neuf premières années de détention des parts, l’assurance vie est gagnante quel que soit le cas de figure. En effet, l’imposition sur la plus-value (PS inclus) décroit à partir de la sixième année de détention (grâce aux abattements précédemment évoqués) pour arriver à 30,5 % en neuvième année, soit un taux encore supérieur au taux maximal d’imposition de l’assurance vie (PFU de 30 %).

À partir de la dix-neuvième année, c’est la détention en directe qui devient plus avantageuse. En effet, le taux d’imposition sur la plus-value immobilière (PS inclus) passe alors à 16,27 %, ce qui est inférieur au taux d’imposition minimal de l’assurance vie qui est de 17,2 % (soit le seul montant des PS dans le cadre d’un retrait entrant dans l’abattement pour durée de détention). Les années suivantes le taux d’imposition des plus-values issues des parts détenues en direct continue de décroître alors que ceux de l’assurance vie demeurent inchangés.

Entre dix et dix-huit années de détention des parts, il n’est pas possible de répondre de manière certaine. En effet, s’il est aisé de calculer le taux d’imposition sur la plus-value immobilière dans le cas d’une détention en direct, le/les taux d’imposition de la plus-value des parts de SCPI détenues en UC sur un contrat d’assurance vie va/vont dépendre du montant de la plus-value ainsi que de l’encours total en assurance vie et contrat(s) de capitalisation détenu par l’assuré. Il y a donc potentiellement autant de taux d’imposition différents que de contrats concernés !

Le tableau ci-dessous liste l’imposition de la plus-value par année de détention pour la détention en direct et la détention via l’assurance vie :

Année(s) de détention	Taux d’imposition sur la plus-value immobilière (PS inclus)	Taux d’imposition de l’assurance vie (PS inclus)
0	36,20 %	30 %
1
2
3
4
5
6	34,78 %
7	33,35 %
8	31,93 %	17,2 % pour la quote-part de la plus-value bénéficiant de l’abattement pour durée de détention puis 24,7 % pour la quote-part de la plus-value produite par la fraction du total des encours détenus en assurance vie et contrat(s) de capitalisation inférieure ou égale à 150 000 € puis 30 % pour la quote-part de la plus-value produite par la fraction du total des encours détenus en assurance vie et contrat(s) de capitalisation supérieure à 150 000 €
9	30,50 %
10	29,08 %
11	27,66 %
12	26,23 %
13	24,81 %
14	23,39 %
15	21,96 %
16	20,54 %
17	19,11 %
18	17,69 %
19	16,27 %
20	14,84 %
21	13,42 %
22	12,38 %
23	10,84 %
24	9,29 %
25	7,74 %
26	6,19 %
27	4,64 %
28	3,10 %
29	1,55 %
30	0,00 %

Focus sur la fiscalité en cas de décès**

En cas de décès, c’est la détention via l’assurance vie qui est plus avantageuse.

En effet, si les parts de SCPI sont logées au sein d’un contrat d’assurance vie, elles n’entrent pas dans la succession de l’assuré défunt et c’est la fiscalité particulièrement favorable de l’assurance vie qui s’applique (cf. tableau ci-dessous).

Notons également que la loi prévoit l’exonération de taxes sur les capitaux décès pour certains bénéficiaires :

le conjoint de l’assure décédé,
le partenaire de PACS de l’assuré décédé,
le frère ou la sœur célibataire de l’assuré décédé, veuf, divorcé ou séparé de corps, âgé de plus de 50 ans ou infirme et vivant depuis plus de 5 ans avec l’assuré.

Le tableau ci-dessous résume la fiscalité appliquée à l’assurance vie en cas de décès de l’assuré pour les contrats ouverts et les primes versées après le 13/10/1998 :

Fraction des capitaux perçus	Taxation des primes versées avant les 70 ans de l’assuré	Taxation des primes versées après les 70 ans de l’assuré
0 < fraction ≤ 30 500 €	Exonération	Exonération
30 500 € < fraction ≤ 152 500 €	Exonération	Selon le lien de parenté qui unit l’assuré et le bénéficiaire (droits de mutation par décès)
152 500 € < fraction ≤ 700 000 €	20 %
Fraction > 700 000 €	31,25 %

En revanche, si les parts sont détenues en direct, les droits et abattements de succession classiques sont appliqués au capital concerné. Ceux-ci dépendent à la fois du lien de parenté existant entre le défunt et le(s) héritier(s) et du montant de la succession. Dans tous les cas, ils sont moins favorables que la fiscalité de l’assurance vie.

Quid de l’IFI ?**

Pour ce qui est de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière), c’est un match nul puisque les parts de SCPI intègrent l’assiette taxable à l’IFI qu’elles soient détenues en direct ou via un contrat d’assurance vie.

La Liquidité

Le terme de liquidité désigne le fait, pour un actif, de pouvoir être acheté ou vendu plus ou moins rapidement sans que cela ait d’effet majeur sur son prix. Pour un placement, cette caractéristique est donc primordiale puisqu’il en va de la disponibilité et de la variation, à la hausse comme à la baisse, de vos capitaux !

Dans le cas des SCPI, la liquidité est bien meilleure lorsqu’elles sont détenues via un contrat d’assurance vie puisque la contrepartie est garantie par l’assureur ; c’est-à-dire que ce dernier est tenu de vous verser les sommes correspondant à vos parts dans un « délai raisonnable » lorsque vous souhaitez les céder. Ce délai raisonnable est celui qui correspond à un rachat ou à un arbitrage, soit le même que pour un fonds en euros ou une UC classique. Il peut varier en fonction de l’assureur et du mode d’opération choisi par le souscripteur (en ligne vs papier). Par ailleurs, lorsque vous souhaitez vendre des parts détenues en direct, vous allez devoir trouver un acquéreur sur le marché secondaire – soit directement, soit en vous adressant à la société qui gère la SCPI – or cette démarche peut prendre du temps, comme pour la revente d’un bien. Cette liquidité limitée peut être particulièrement préjudiciable en cas de besoin urgent de capitaux mais surtout en cas de retournement rapide du marché immobilier.

Le Délai de jouissance

Le délai de jouissance correspond au laps de temps nécessaire pour que vos parts de SCPI puissent commencer à vous rapporter de l’argent.

Lorsque les parts de SCPI sont logées au sein d’un contrat d’assurance vie, le délai de jouissance varie généralement de quelques jours à trois mois (il est différent en fonction des assureurs et des contrats). Lorsque les parts sont détenues en direct, il varie généralement de deux à six mois (il est différent en fonction des SCPI).

Ainsi le délai de jouissance est généralement plus court lorsque les parts de SCPI sont acquises en unités de compte sur un contrat d’assurance vie et vos parts vous rapportent donc de l’argent plus rapidement.

En conclusion

Avec quatre points en faveur de l’assurance vie (frais, fiscalité, liquidité et délai de jouissance), deux points en faveur de la détention en direct (modalités d’acquisition et variété de l’offre) et une égalité (distribution des revenus), c’est la détention de parts de SCPI via l’assurance vie qui semble remporter le match. Néanmoins chaque situation est différente et si l’assurance vie semble toute indiquée dans de nombreux cas, la détention en direct peut parfois davantage correspondre aux besoins et aux objectifs d’une personne. Afin de faire le point sur votre projet, nous vous encourageons à contacter votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE qui saura vous accompagner dans votre démarche et vous guider dans votre choix.

*Selon conditions générales au 26/02/2018

**Selon fiscalité en vigueur au 26/02/2018

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