Les SCPI
La pierre sous format "papier" : pas de gestion, petit investissement possible
«Pierre papier» est une expression couramment utilisée pour désigner les parts de SCPI ( Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Cette image renvoie au fait que l’investisseur détient de l’immobilier sous forme de part (= du papier) et non pas de l’immobilier en direct (= de la pierre).
Le principe de la pierre papier
La pierre papier est un type de placement immobilier particulier dans le sens où on investit dans de l’immobilier par l’intermédiaire et à travers une société de gestion.
On investit donc dans une société de gestion (la SCPI à proprement parler) qui utilise ensuite cet argent pour investir dans des immeubles.
L’investissement en « pierre papier », ou en SCPI, diffère de l’investissement immobilier classique. Ici vous ne possédez pas UN bien mais des parts dans un parc immobilier global. Moins connu par les investisseurs, la pierre papier a pourtant fait ses preuves.
Plus sûr (mutualisation des risques locatifs), plus accessible (il est possible d'investir dans des parts de SCPI avec quelques centaines d'Euros), sans souci de gestion, plus diversifié (habitation, bureaux, commerces, localisation ...), plus liquide (on peut se contenter de ne vendre que quelques parts)… Les arguments en faveur de ce placement ne manquent pas et leur succès ne se dément pas :
1°) Le rendement
Imbattable ! Depuis plus de 25 ans, les SCPI servent un rendement moyen supérieur très attractif. En 2017, celles qui sont investies dans l'immobilier d'entreprise ont rapporté en moyenne 4,44 % nets alors que la rentabilité de la plupart des autres placements s'érode depuis quelques années.
Si le rendement servi par les SCPI est élevé et régulier, qu'en sera-t-il les prochaines années ? De nombreux professionnels s'accordent pour dire qu'il devrait rester stable cette année.
Si vous souhaitez investir dans la pierre sans les contraintes de gestion, les SCPI représentent donc un bon compromis en vous permettant d'investir dans des actifs rentables comme les bureaux ou les commerces pour quelques milliers d'euros seulement. Les épargnants l'ont bien compris. Selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), la collecte des SCPI a atteint 6,33 Md€ en 2017.
2°) Pas de contrainte de gestion
Les SCPI permettent de profiter des opportunités de l'immobilier d'entreprise en investissant dans l'immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts ou les centres commerciaux...). Vous n'avez donc pas à vous soucier de la gestion des biens. Les SCPI assurent la gestion du parc en trouvant des locataires, en rénovant les biens anciens ou en les revendant si cela est nécessaire et vous reversent, le plus souvent chaque trimestre, une quote-part des loyers encaissés, à hauteur du nombre de parts que vous détenez. Vous avez néanmoins la possibilité d'assister aux assemblées générales annuelles.
Autre atout : les risques locatifs sont mutualisés car les SCPI investissent dans plusieurs types d'immeubles (bureaux, commerces, hôtels...) et dans différents lieux géographiques (en France ou à l'étranger). En contrepartie, leurs frais sont relativement élevés et pas toujours très lisibles sur leurs plaquettes d'informations. Ceux de souscription oscillent entre 8 % et 12 % (droits d'enregistrement compris) selon les sociétés. Quant aux frais de gestion, ils représentent environ 10 % des loyers encaissés.
3°) Un ticket d'entrée accessible
Quelques milliers d'euros suffisent pour souscrire à des SCPI, ce qui rend ce placement très accessible. Le prix des parts varie entre 200 et 2 000 €, mais la plupart des sociétés imposent d'en détenir un nombre minimal.
Bien choisir vos SCPI :
1. Bureaux ou commerces ? France/étranger ? Généralistes/thématiques ?
L'Aspim dénombre plus de 80 SCPI de " rendement " dont près de la moitié de bureaux. Leur patrimoine est investi en majorité en immobilier d'entreprise. Privilégiez celles qui misent sur les grandes villes, en particulier Paris et la région parisienne qui offrent le meilleur potentiel locatif pour les bureaux. On trouve aussi des SCPI de commerces qui investissent dans des boutiques ou des centres commerciaux ou des SCPI diversifiées qui misent sur les deux classes d'actifs.
Depuis quelques années, les sociétés de gestion lancent aussi des SCPI thématiques qui privilégient les investissements à l'étranger ou dans des secteurs spécifiques.
2. Surveillez la gestion des sociétés !
Le rendement ne doit pas être le seul critère de choix. Pour sélectionner vos SCPI, vous devez analyser plusieurs données financières en passant à la loupe les rapports d'activité (téléchargeables sur les sites des gestionnaires) et en privilégiant celles qui ont le patrimoine le plus diversifié possible (type de biens, villes...). Il faut aussi vérifier le taux d'occupation financier qui permet de mesurer le nombre de biens qui ne sont pas loués. Ce taux doit être supérieur à 90 %. N'oubliez pas non plus de détailler les provisions pour travaux ou encore le report à nouveau (RAN) qui représente les revenus qui n'ont pas encore été distribués pour améliorer les rendements distribués. En cas de difficulté sur le marché de la location, les SCPI puisent dans ces réserves pour assurer la stabilité de leurs dividendes. Vous pouvez aussi comparer la stabilité des revenus distribués dans le temps en observant le taux de rendement interne (TRI) sur 5 ou 10 ans. Vérifiez également systématiquement la différence entre le prix d'acquisition des immeubles et leur prix de revente ultérieur : nous avons eu des surprises dans ce domaine où nous avons pu constater que cerrtaines sociétés de gestion sont, soit de mauvais acheteurs, soit de mauvais vendeurs alors que d'autres offrent à leurs associés de surperbes plus-values. Enfin, ne perdez pas de vue que les SCPI supportent des frais élevés. Pour les amortir, vous devrez conserver vos parts au moins 15 ans. Une durée longue... mais adaptée à un complément de retraite.
4°) Profitez du levier du crédit
Les SCPI sont imposées comme les biens immobiliers détenus en direct. Les loyers sont taxés comme des revenus fonciers qui sont soumis à votre tranche marginale d'imposition. En cas de revente, l'impôt sur la plus-value s'élève à 19 % et vous bénéficiez d'abattement selon la durée de détention des parts. Au bout de 22 ans, vous pouvez profiter d'une exonération totale (30 ans pour les prélèvements sociaux).
Pour réduire leur fiscalité, vous pouvez acheter des parts à crédit afin de profiter d'un " effet de levier ". Dans ce cas, les taux d'emprunt faibles et les rendements élevés des SCPI permettent de couvrir la majeure partie des mensualités du crédit. L'avantage ? Vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers procurés par la SCPI, sans limitation de montant, ni de durée.
Pour financer vos parts de SCPI, sans changer de banque mais sans devoir acheter les SCPI de la banque, contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE.
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