Les SCPI ont procuré un rendement de 4,50% sur les 12 derniers mois en termes de distribution à fin mars 2019 selon l’ASPIM, auquel il faut ajouter une revalorisation des parts de 1,1%, soit une performance globale de 5,60%.
Mais voilà, il y a quand même un inconvénient non négligeable à la détention de parts de SCPI : c’est la fiscalité.
Alors que les placements financiers ont connu un allègement substantiel de leur fiscalité sous le quinquennat actuel avec la «flat tax» à 30% et la suppression de l’ISF depuis janvier 2018, l’immobilier est resté plus lourdement taxé puisque les revenus fonciers sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, et que l’ISF a été remplacé par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) qui taxe de la même façon que l’ISF les actifs immobiliers, mais exclut en revanche les placements financiers.
Heureusement pour l’épargnant, il y a des moyens de diminuer la facture fiscale sur les parts de SCPI sous réserve que l’on ait bien anticipé cette question avant de souscrire.
Pour diminuer les revenus fonciers :
Car comme pour l’achat d’immobilier en direct, il est possible pour l’épargnant de souscrire des parts de SCPI à crédit.
Sur l’immobilier, et en particulier les SCPI, l’effet de levier a un double intérêt pour l’épargnant :
- Il permet en premier lieu d’investir même si l’on dispose au départ d’un apport personnel très limité, et de se constituer progressivement une épargne avec un effort modéré au fur et à mesure de l’amortissement du crédit immobilier : c’est ce que l’on appelle l’effet de levier financier, d’autant plus important que l’écart est grand entre le rendement courant des SCPI (4,50% actuellement) et les taux des crédits immobiliers (inférieurs à 1,5% en moyenne aujourd’hui)
- Il va aussi contribuer à sensiblement diminuer la fiscalité sur les revenus générés par l’actif immobilier de par la déductibilité fiscale des intérêts du crédit immobilier. Et il va également permettre de sortir l’actif immobilier de l’assiette de l’IFI à hauteur du capital restant dû sur le crédit immobilier
On comprend donc qu’en matière d’IFI, l’épargnant qui investit sur des SCPI à crédit peut considérablement réduire la facture, du moins pendant les premières années du crédit. En effet, année après année, le capital restant dû sur le crédit immobilier diminue et l’assiette taxable à l’IFI augmente à due concurrence.
L'investissement en nue-propriété pour réduire, voire supprimer l'IFI
Pour les investisseurs désireux d’effacer complètement et durablement leur IFI, il existe cependant une autre solution, un peu plus radicale : l’investissement en nue-propriété.
En matière immobilière, la propriété d’un bien peut être séparée en deux parties complémentaires dont la somme reconstitue la pleine propriété :
- L'usufruit, qui est le droit de jouissance du bien ou de perception des loyers
- La nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien, c'est-à-dire la possibilité de vendre ou de léguer son droit.
Dans le cadre de la souscription de parts de SCPI, on peut procéder à un démembrement temporaire de la pleine propriété des parts. L'usufruitier bénéficie pendant la durée du démembrement (qui peut parfois aller jusqu’à 20 ans) du droit de percevoir l'intégralité des revenus en ne payant qu'une faible quote-part du prix de la pleine propriété.
Symétriquement, le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien, ce qui dans la pratique ne correspond qu’au droit de récupérer la pleine propriété des parts de la SCPI à l’échéance du démembrement, les biens immobiliers sous-jacents à la SCPI étant gérés par la société de gestion.
Dans ce cas de figure, les parts de SCPI détenues en nue-propriété sont totalement détaxées sur la durée du démembrement : pas de revenus générés, donc pas d’impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux.
Et comme l’usufruitier de la SCPI prend règlementairement en charge la totalité de l’IFI, le nu-propriétaire est symétriquement exonéré de cet impôt.
Et encore quelques autres astuces que votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE se fera un plaisir d'aborder avec vous.
