Les revenus issus de la location d’un bien immobilier subissent l’impôt au même titre que les salaires. Toutefois, leur mode de prélèvement est différent. Comme le fisc ne peut pas ponctionner directement les loyers que vous touchez, il prélève un acompte sur votre compte bancaire. Mais cet acompte ne reflète pas vraiment le coût fiscal de vos revenus locatifs. Explications et exemples.
Si vous touchez des loyers de la location d’un logement, l’administration fiscale vous prélève certainement des acomptes, aux alentours du 15 de chaque mois.
Cet acompte est l’équivalent, pour les revenus fonciers, du prélèvement à la source pour les salaires, pensions, indemnités chômage etc. L’argent que vous touchez de vos investissements locatifs est en effet imposé au barème de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%, et payé directement via une ponction sur votre compte bancaire.
Un impôt estimé via le taux marginal
Pour estimer le niveau de fiscalité qui s’applique aux revenus fonciers, il est d’usage de leur appliquer le taux marginal d’imposition du foyer fiscal auquel s’ajoute les prélèvements sociaux.
Ainsi, si vos salaires imposables sont supérieurs à 25.659 euros en 2020 (après abattement de 10% et pour une part fiscal), chaque euro de revenus supplémentaires sera taxé à 30% (jusqu'à 73.369 euros). Votre taux marginal est donc de 30%.
On considère alors que vos éventuels revenus locatifs, après abattements ou déduction de charges, seront imposés à hauteur de 47,2% (30% + 17,2% de prélèvements sociaux).
Par exemple, si vous touchez 10.000 euros de loyers sous le régime du micro foncier (location vide), vos revenus locatifs après abattement de 30% s’élèvent à 7.000 euros. Vous allez donc payer 3.304 euros de taxes sur ces revenus (7.000*47,2%) dont 2.100 euros d’impôts et 1.204 euros de prélèvements sociaux.
L'acompte ne correspond pas
En toute logique, vous vous attendez à verser un acompte mensuel du douzième de cette somme, soit 275 euros ? Il n’en sera rien. Le montant de l’acompte n’est en fait pas calculé de cette manière.
Il faut d’abord séparer les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu.
Pour les prélèvements sociaux, le calcul est correct. Vous devez bien appliquer 17,2% à 7.000 euros, soit un acompte de 100 euros par mois (7.000*17,2%/12).
En revanche, la taxation à l’impôt sur le revenu ne se fait pas au taux marginal de 30% mais à votre taux d’imposition moyen qui correspond à votre taux de prélèvement à la source.
Par exemple, avec un taux de 12%, le montant des acomptes ressortirait à 70 euros (7.000*12%/12).
Au total, vos acomptes s’élèveraient à seulement 170 euros contre 275 euros avec l’autre mode de calcul.
Une question de perception
Cela ne signifie pas que vos revenus locatifs sont moins imposés ! Cela veut simplement dire que les acomptes ne sont pas représentatifs du «coût» fiscal de votre investissement immobilier.
Les 105 euros manquants (275-170) sont en fait payés via… le prélèvement à la source sur votre salaire !
L’existence de revenus fonciers a en effet augmenté vos revenus globaux et plus encore votre impôt global. Conséquence : votre taux de prélèvement à la source a lui aussi gonflé, ce qui accroit la somme ponctionnée par le fisc sur votre salaire.
Illustration concrète
Prenons un exemple concret pour expliquer le phénomène.
Un célibataire sans enfant touche un salaire de 30.000 euros par an, soit 27.000 euros imposables (après abattement forfaitaire de 10%). Il s’agit de son seul revenu et son taux marginal est de 30%. Son impôt au titre de 2020 s’élèvera à 2.118 euros, soit un taux de prélèvement à la source de 7,1% (2.118/30.000).
Imaginons maintenant un autre célibataire, en tout point comparable, sauf que lui touche aussi 10.000 euros de loyers. Après un abattement de 30% (régime micro foncier applicable aux locations vides produisant moins de 15.000 euros de revenus fonciers), il est imposable sur 7.000 euros.
Son revenu imposable s’élève à 34.000 euros (27.000 + 7.000). Après application du barème, l’impôt atteint 4.218 euros. Il paie ainsi bien 2.100 euros sur ses revenus fonciers (4.218-2.118).
Son taux de prélèvement à la source grimpe à 11,4% (4.218 / (30.000 + 7.000)).
Tous les mois, son salaire sera ainsi prélevé de 285 euros (30.000/12*11,4%) contre 177 euros pour le même célibataire sans revenus fonciers (30.000/12*7,1%).
Son acompte lié à ces revenus locatifs ressortira à 67 euros (7.000*0,114/12) auquel il faut ajouter 100 euros au titre des prélèvements sociaux, soit 167 euros au total.
On constate bien que le «trop peu» payé via l'acompte (167 contre 275 euros en appliquant le taux marginal d'imposition, soit un «manque» de 108 euros) est compensé par un surplus équivalent payé sur les salaires (285 contre 177, soit 108 euros).
En conclusion
Pour estimer le coût fiscal lié à un investissement locatif, vous ne pouvez pas vous fier aux acomptes prélevés par l’administration.
C’est justement pour cette raison que le calcul du début d’article est généralement retenu pour juger de la rentabilité réelle de ce type de placement. Appliquez donc votre taux marginal d’imposition augmenté des prélèvements sociaux.
Si vos revenus fonciers se situent à cheval entre deux tranches marginales, appliquez le taux correspondant à chaque portion des revenus (ou réalisez deux simulations, l'une avec et l'autre sans ces revenus, et comparez la différence).
