Société civile immobilière
L'évaluation d'un bien immobilier logé dans une société civile immobilière (SCI) doit figurer sous la rubrique droits sociaux ou autres valeurs mobilières (annexe 3). Et cela même si, concrètement, elle est déterminée en fonction du marché immobilier, déduction faite des dettes figurant au passif dans le bilan de la société. A la différence de l'Administration, les tribunaux estiment qu'un abattement sur la valeur brute des titres est possible.
A noter : les parts de SCI peuvent être exonérées au titre des biens professionnels lorsque le bien immobilier détenu par la SCI est donné en location ou mis à la disposition de l'entreprise dont le contribuable redevable de l'IFI est dirigeant.
Terrains à bâtir
Ils sont évalués selon les prix du marché, sous réserve de remplir les critères posés par le Code de l'urbanisme : possibilité d'obtenir un permis de construire, présence d'éléments d'équipements et de viabilité. Si des travaux de construction sont en cours, l'estimation doit tenir compte de leur état d'avancement. Dans la pratique, les éléments de comparaison similaires sont difficiles à trouver. Il faut alors recourir avec un expert à la méthode d'évaluation par la charge foncière au mètre carré de surface construite ou à la méthode à rebours qui permet de calculer le prix maximal d'un terrain au-delà duquel l'opération n'est plus rentable.
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Terres agricoles et parts de groupement foncier agricole (GFA)
Pour les terres agricoles, l'évaluation se fait le plus souvent selon la méthode par comparaison, avec la possibilité de recourir aux statistiques du ministère de l'Agriculture sur les prix moyens à l'hectare. Il est également possible d'utiliser les statistiques des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) ou de se référer à l'arrêté publié chaque année par le ministère de l'agriculture ou encore au Guide Callon qui distinguent terres libres et terres louées. Lorsque la terre est louée, on peut également appliquer à titre complémentaire la méthode du revenu, avec un taux de capitalisation de 3 %.
Pour les parts de GFA, elle est réalisée selon la valeur de la part au 31 décembre de l'année précédente, communiquée par le gérant lors de l'assemblée générale ordinaire.
A noter : les placements en biens ruraux ou en parts de GFA lorsqu'ils sont assimilés à des biens professionnels, loués à un membre du groupe familial au titre de son activité principale et pour une période minimale de dix-huit ans sont totalement exonérés. En revanche, quand seule la condition de location pour dix-huit ans est remplie (bail rural à long terme ou bail cessible, l'exonération est limitée à 75 % de la valeur des biens jusqu'à 101 897 euros, puis à 50 % au-delà de cette somme.
Bois et forêts
L'évaluation des bois et forêts repose, là encore, sur la méthode comparative. On peut utiliser les statistiques des Safer ou les chiffres publiés par la Société forestière de la caisse des dépôts. La méthode d'évaluation par le revenu vient en complément et consiste à capitaliser le revenu net annuel par un taux variant suivant la région et le type d'arbres.
Les bois et forêts assimilés à des biens professionnels sont totalement exonérés. A défaut de cette exonération, un abattement de 75 % est accordé aux bois et forêts respectant un plan de gestion et pour lesquels un engagement d'exploitation trentenaire a été pris. Le même abattement est prévu pour les parts de groupements forestiers mais uniquement à concurrence de la valeur des parts correspondant à des biens directement liés à l'objet du groupement. Cette règle ne s'applique pas aux sociétés d'épargne forestière.
Sous certaines conditions, des exonérations partielles ou totales sont prévues pour les immeubles utilisés pour votre activité professionnelle.
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