Solidarité entre générations

Acheter neuf pour loger les siens ? À voir...

Avec le dispositif Pinel, il est possible d'acheter un logement neuf donnant droit à forte réduction d'impôt et de le louer quelques années à ses parents, enfants, petits-enfants.

Solidarite interge

Entre investir dans la pierre en profitant d'une réduction d'impôt ou loger un membre de sa famille proche (enfants, petits-enfants, parents), vous n'avez plus à choisir... Tout particulier qui achète un logement neuf dans le cadre du dispositif Pinel est autorisé à louer son bien à un de ses ascendants ou de ses descendants sans perdre son droit à l'avantage fiscal... du moins pendant un certain temps.

Un locataire comme un autre...

Pas de risque de dégradation ni de loyers impayés, aucun souci de caution, une confiance totale en l'occupant des lieux...

Savoir qu'il est possible de louer à un ascendant ou un descendant a certes un côté rassurant. Mais, cela ne change rien aux conditions d'application du dispositif Pinel. Aux yeux de la loi, il s'agit en effet de locataires comme les autres.

Autrement dit, pour profiter de cette opportunité de loger des proches tout en bénéficiant de la réduction d'impôt accordée en contrepartie de votre investissement immobilier (voir la fin de cet article), l'occupant de votre appartement doit être détaché de votre foyer fiscal (non inclus dans votre quotient familial) et ses ressources annuelles doivent être inférieures à un montant plafond. Lequel, révisé chaque année en janvier, varie en fonction de la zone géographique du bien en question ainsi que de la composition du ménage du locataire (Code Général des Impôts, annexe III, art. 2 terdecies D).

Quant aux droits et obligations de chacune des parties, ils sont identiques à ceux existant dans une relation bailleur/locataire classique. Impossible donc d'échapper à la rédaction d'un bail (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989), à la signature d'un état des lieux et au versement d'un loyer mensuel, sous prétexte que vous hébergez un ou plusieurs de vos ascendants ou de vos descendants. Faute de quoi, vous êtes alors réputé ne pas respecter votre engagement de location de six, neuf ou douze ans et, à ce titre, vous perdez votre droit à l'avantage fiscal.

Attention à bien fixer le loyer

Les plafonds de loyer Pinel étant inférieurs aux prix de marché, vous estimez peut-être que tant qu'à investir dans un logement neuf qu'il faut ensuite louer à prix bon marché pour bénéficier d'un avantage fiscal, autant le faire au profit de l'un de vos proches (enfant, parent âgé) qui en sera le locataire..? Mais, ce geste peut, au final, s'avérer totalement inutile pour l'enfant ou le parent ainsi logé qui va perdre tout droit aux allocations logement !

Dès lors que le propriétaire du bien loue à l'un de ses ascendants ou de ses descendants, ce dernier ne peut plus prétendre à la moindre aide personnalisée au logement.

De votre côté si vous louez à prix trop bas, vous risquez un redressement fiscal. Un loyer manifestement trop bas attire souvent l'attention de l'administration fiscale qui y voit une tentative du bailleur de minorer ses revenus fonciers tout en prétendant par ailleurs à une réduction d'impôt.

En outre, depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur, il existe un autre inconvénient à pratiquer un loyer trop bas, c'est de ne plus pouvoir l'augmenter librement quand vous changerez plus tard de locataire ! Désormais, il est interdit, lors de l'installation d'un nouveau locataire, de lui réclamer un loyer supérieur à celui payé par le précédent occupant des lieux, exception faite de la révision annuelle du montant du loyer calculée en fonction de l'évolution de l'IRL (Indice de Référence des Loyers publié par l'Insee). En d'autres termes, vous vous condamnez à encaisser pendant des années un loyer nettement inférieur à celui auquel vous pourriez prétendre.

Pour éviter ces écueils, le particulier qui loue à l'un de ses proches en zone tendue où un décret de blocage des loyers s'applique a donc tout intérêt à fixer un loyer au prix du marché. En revanche, dès lors qu'il le mentionne noir sur blanc dans le contrat de location, rien ne lui interdit d'accorder sur le loyer convenu dans le bail un rabais. Et ce, au titre de travaux d'aménagement réalisés dans le logement par le locataire en place comme, par exemple, l'achat de meubles de cuisine ou de salle de bains. Un geste financier qui ne peut être ni contesté par les services fiscaux, ni pris en compte pour la fixation du prochain loyer...

Un intérêt à bien calculer

L'idée de loger l'un de vos proches en bénéficiant d'une réduction d'impôt vous tente néanmoins ? Gare à ne pas vous laisser aveugler ni par la carotte fiscale ni par une générosité irréfléchie. Si la perspective de pouvoir aider un ascendant ou un descendant peut être un élément déclencheur dans le choix d'un investissement immobilier, cela ne doit pas en être le moteur. Avant d'être une façon de mettre en oeuvre la solidarité familiale, l'achat d'un logement en Pinel reste un investissement dont l'intérêt est à calculer. D'autant que rien ne garantit que l'enfant ou le parent pour lequel vous investissez occupera longtemps ce logement. Pour un enfant étudiant, le changement d'orientation des études, les stages à l'étranger ou tout simplement l'envie de s'émanciper peuvent hâter son départ. Quant à un parent âgé, le besoin de soins liés au vieillissement peut l'obliger à partir en maison de retraite. Le bien libéré doit alors pouvoir être reloué sous peine de perdre l'avantage fiscal. Avant de vous lancer, ne négligez pas la perte de gain potentiel qu'entraîne l'obligation de louer votre bien à un montant plafonné. Lequel reste environ 20 % en-dessous des prix du marché, plombant ainsi la rentabilité de votre investissement. Et ce, sans même tenir compte du surcoût lié à l'achat d'un logement neuf (prix généralement 20 % à 25 % plus élevés que dans l'existant...). Enfin, dans le contexte actuel de baisse des prix de la pierre, vos espoirs de réaliser une plus-value à la revente sont maigres.

Sinon, il y a le locatif ancien...

D'où l'intérêt d'envisager éventuellement l'achat d'un bien ancien plutôt que neuf pour héberger les siens tout en gérant intelligemment son patrimoine. Il est effectivement parfois plus rentable pour un particulier de louer à un tiers un logement acheté en Pinel et de privilégier un bien existant pour y loger son proche. En plus d'un prix d'achat plus abordable, les travaux d'entretien, de rénovation et d'amélioration du bien ancien sont en effet déductibles de vos revenus fonciers, voire de votre revenu global dans la limite de 10 700 € en cas de déficit foncier. Sans oublier, la possibilité d'imputer sur vos revenus fonciers des dix années suivantes la fraction de déficit (excédent des dépenses sur les loyers) supérieure à ce plafond. Conjuguer réduction d'impôt et investissement locatif pour la famille, n'est donc pas nécessairement synonyme de dispositif Pinel.

Réduction d'impôt XXL

Le dispositif Pinel propose trois durées d'engagement de location possibles (contre une seule auparavant) avec, pour chacune, son propre taux de réduction d'impôt: 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Ainsi, un particulier qui s'engage à louer pendant 6 ans bénéficie d'une réduction d'impôt égale à 12% du prix d'achat du bien, retenu dans la double limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par m² de surface habitable. Autrement dit, la réduction d'impôt maximale est alors de 36 000 euros étalée pendant les 6 années de location obligatoire (6 000 euros/an).

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