Quand on est propriétaire de son logement, celui-ci représente souvent un capital important mais il est dormant : non seulement il ne procure pas de revenus, mais il en ponctionne même une partie, pour financer les impôts fonciers, les charges, l’entretien… Dès lors, pourquoi ne pas extraire la valeur de ce capital dormant tout en continuant à y habiter ? L’idée est séduisante, à condition évidemment de ne pas prendre le risque de faire une mauvaise opération.
Plusieurs systèmes permettent de rendre un bien immobilier liquide, autrement dit d’en dégager des capitaux :
Viager classique : comment ça marche ?
Le vendeur ou crédit rentier encaisse lors de la transaction une somme appelée bouquet (en moyenne un tiers du prix du logement) et perçoit jusqu’à sa mort une rente viagère versée par l’acheteur, le débit rentier. Ce système permet au vendeur de toucher des fonds à la manière d’une retraite complémentaire, mais il se dépossède du bien. Par exemple, il ne peut plus le transmettre à ses enfants. L’acquéreur, lui, table sur une bonne affaire immobilière… qui va dépendre de la durée de vie du vendeur.
Avantages et inconvénients du viager. L'acheteur doit disposer d’un capital à investir et être capable d’assumer une rente à un horizon inconnu et sans connaître la date à laquelle il pourra prendre possession du logement. En fait, c’est la nature même du viager, le pari sur l’avenir, qui définissent ses limites. La vente avantagera soit le vendeur s’il bénéficie d’une durée de vie supérieure à la moyenne, soit l’acheteur si le vendeur décède prématurément. Le film de Pierre Tchernia Le Viager ou les tribulations du notaire qui avait acheté le logement de Jeanne Calment sur ce principe sont encore dans toutes les mémoires.
Le viager hypothécaire. Il s’agit d’un prêt consenti par une banque sous forme de capital ou de rente et garanti par une hypothèque prise sur un bien dont l’emprunteur est propriétaire. De quoi obtenir un complément de revenus à l’âge de la retraite, tout en restant propriétaire du logement. Le crédit est remboursable au décès de l’emprunteur par la vente du logement. Si le produit de la vente est supérieur au montant prêté (capital et intérêts), le surplus revient aux héritiers. S’il est inférieur, la banque en est pour ses frais. Pour compenser ce risque, elle applique un taux d'intérêt deux à trois fois supérieur à celui des prêts immobiliers classiques.
La vente à réméré. C’est une vente avec faculté de rachat. Le vendeur cède son bien pour une partie de son prix et signe une convention d’occupation avec l’acheteur. Il lui verse une indemnité d’occupation, qui constitue le rendement pour l’acheteur/investisseur. Au terme d’une période fixée au contrat, le vendeur rachète le logement. Une solution à envisager pour ceux qui doivent apurer de lourdes dettes. Ils doivent aussi pouvoir réemprunter pour racheter le bien. Pendant la durée de la convention d’occupation, le vendeur reste chez lui.
Le portage financier. C’est une variante de la vente à réméré. Ici, c’est une société spécialisée qui se charge de l’opération et notamment de trouver un investisseur. Ce dernier est rémunéré par le loyer versé par le vendeur. Il s’agit le plus souvent d’une location meublée. Là encore, à une date prévue au contrat (le plus souvent cinq ans après la vente), le vendeur rachète le logement en souscrivant un crédit immobilier. S’il n’a pas les moyens de racheter, l’acquéreur/investisseur conserve le logement.
La solution que nous préconisons : le viager assuré.
Il s’agit de vendre la nue-propriété de votre bien immobilier, tout en conservant le droit d’y habiter à vie. La spécificité de ce contrat, c’est qu’il inclut la souscription d’une assurance et un mécanisme de complément de prix. Ces deux innovations vous procurent une double garantie. Vous continuez d’habiter chez vous : c’est l’usage garanti. Vous êtes certains, avec vos héritiers, de percevoir dans tous les cas au minimum 95% de la valeur de votre bien : c’est la valeur garantie.
Ce contrat élimine l’aléa lié à votre durée de vie, qui oppose les intérêts du vendeur et de l’acheteur dans un viager, engendrant dans tous les cas un gagnant et un perdant. C’est une solution qui se veut équilibrée pour les deux parties : la valeur que vous et vos héritiers percevez n’est pas conditionnée à votre durée de vie ; de son côté votre acheteur connaît dès le départ le montant maximum qu’il devra verser et est couvert par une assurance.
Cette solution se veut « éthique et responsable ». Elle vise à vous faciliter le quotidien, avec un acheteur qui ne spécule pas sur la date de votre décès. Au contraire, il parie sur votre vie. En effet, plus vous vivez longtemps, plus le montant du complément de prix dont il devra s’acquitter diminue.
Vous percevez immédiatement entre 50% et 70% de la valeur de votre bien. Dans le cadre d’une vente en viager, ce montant est proche de 20% en moyenne. L’investisseur n’a en effet aucun intérêt à payer un montant élevé au départ puisqu’il parie sur votre décès. Avec ce contrat, vos héritiers peuvent bénéficier d’un complément de prix. De plus, le capital et le complément de prix éventuellement encaissés ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu, contrairement à une rente viagère.
Il n’y a pas de rente viagère à payer par l’acheteur, donc le problème de sa solvabilité ne se pose pas. S’il doit verser un complément de prix à vos héritiers, c’est qu’il est alors devenu plein propriétaire. Si besoin, il peut alors revendre le bien pour financer le complément de prix.
Questions-réponses
Oui. Qu’il soit ou non propriétaire du bien à vos côtés, votre conjoint peut bien sûr continuer à habiter le bien jusqu’à la fin de sa vie.
Puis-je mettre mon bien en location ?
Oui, pendant toute la durée de l’usufruit.
Qui paye les charges ?
Pendant toute la période d’usufruit, vous conservez potentiellement les revenus du bien puisque vous êtes en droit de le louer. Pour cette raison, vous continuez à acquitter tous les frais traditionnellement à la charge d’un propriétaire, ce qui est pris en compte dans le prix de vente de la nue-propriété. En revanche, vous n’avez plus à supporter les dépenses relatives à tous les gros travaux (articles 605 et 606 du Code Civil), qui sont mis à la charge de l’acheteur.
Avec ce contrat, est-ce que je peux bénéficier d’un complément de revenus ?
Oui bien sûr, car le capital perçu initialement peut être placé pour générer des revenus. Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE est à même de vous conseiller sur la meilleure stratégie à mettre en œuvre en fonction de vos objectifs. Il vous fera des recommandations précises pour que votre capital financier fructifie et génère des revenus sûrs et pérennes.
Qui paye l’assurance ?
C’est vous. Vous versez une prime unique lors de la vente de la nue-propriété, qui est fixée en fonction de votre âge, de la durée de l’usufruit temporaire et de la valeur du bien vendu. Elle vous permet de continuer à habiter dans votre logement jusqu’à la fin de votre vie. En effet, à l’issue de l’usufruit temporaire, l’acheteur qui ne récupère pas le bien perçoit alors une rente versée par l’assureur. Si en revanche vous quittez votre bien, l’assureur vous versera la rente jusqu’à votre décès.
