SCPI et cycles immobiliers

Rédigé en 2019 - voir le point d'actualité en fin d'article.

Rebond de l’inflation, tension sur les taux d’intérêt, baisse des prix de l’immobilier… De quelle manière les SCPI réagissent-elles lorsque les conditions de marché sont moins favorables ?

L’importance de l'immobilier tant dans l’économie réelle que dans l’univers financier a légitimé l’adage : «quand le bâtiment va, tout va». Tant mieux… sauf que le secteur est loin d’être un long fleuve tranquille.En fonction de diverses variables (inflation, taux d’intérêt, prix des logements…), il connaît des cycles c’est à dire des variations de prix plus ou moins importantes. Et ? Dans une période où les SCPI conquièrent depuis plusieurs années le cœur et le portefeuille de nombreux épargnants, une grippe du secteur doit-il bannir ce placement ?

Pas sûr… même s’il est clair qu’un retournement de tendance aura un effet sur elles.

Dans une conjoncture immobilière opportune, que se passe-t-il du côté des SCPI ?

Elles collectent, grossissent, empruntent (éventuellement), arbitrent, investissent. Autrement dit, elles mutualisent leur risque locatif. Mieux encore, elles font profiter les associés des belles performances de leur sous jacent : la part se valorise en parallèle de la progression du prix des actifs en portefeuille.

Quant au revenu, il forme un couple rendement-risque attractif au regard de nombreux autres placements et ce, malgré son érosion depuis quelques années.

Et quand le marché corrigera les excès d’hier ?

À l’évidence, les SCPI souffriront. Pour autant, allez-vous vendre le bien que vous louez parce que les prix de l’immobilier baissent ?

Même question pour les SCPI. Même réponse. Mieux vaut faire le dos rond…  sauf  besoin pressant de liquidités.

Pourquoi ? On ne le répètera jamais assez, les SCPI sont des produits de long terme destinées à procurer un complément de revenu. Et en aucun cas, un produit sur lequel on s’amuse à faire des allers-retours pour grappiller de la performance.

À cette réalité s’ajoute une autre : toutes les SCPI ne se ressemblent pas. Chacune présente des patrimoines différents et…  de qualités inégales.

Ainsi, certaines seront-elles plus en difficulté que d’autres pour résister à un retournement de l’immobilier.

Par exemple, celles qui ont investi dans des villes secondaires où la vacance est déjà endémique, celles qui n’ont pas suffisamment anticipé l’obsolescence de leurs immeubles, ou encore celles dont la diversification (géographique et typologique) est peu convaincante. Ici, les associés peuvent serrer les fesses !

Ce qui vaut pour un immeuble vaut pour une SCPI

À l’inverse, là où l’activité économique est variée, intense et qu’elle constitue un point de rencontre des investisseurs internationaux, le risque est moindre.

Et puis, ce qui vaut pour un immeuble en direct vaut aussi, pour une SCPI : l’emplacement constitue le critère qui impacte le plus la valeur d’un immeuble. Il forme un aspect défensif dont l’efficacité sera renforcée par l’addition de critères environnementaux, technologiques et de décorrélation à l’instar d’acquisitions en Europe ou de biens adossés à des activités acycliques (résidences gérées, ehpad, santé…).

Bref, une composition «mosaïque» dont les multiples tesselles peuvent amortir ses difficultés en cas de baisse du marché.

À défaut d’opter pour un livret A, investir c’est accepter de subir la volatilité et/ou la moindre liquidité d’un actif qu’il soit boursier ou immobilier. Il faut juste énoncer clairement les règles au départ : penser diversification et (très) long terme.

Puis, s’interroger sur sa capacité à endurer un cycle défavorable sans toucher à  ses liquidités. Car il ne faut pas se voiler la face. Le prix de l’immobilier chutera (plus ou moins) et la liquidité du marché deviendra incertaine si l’immobilier se retourne.

Néanmoins les SCPI achètent régulièrement des biens immobiliers aussi bien en bas de cycle qu’en haut de cycle, ce qui permet de lisser le prix d’acquisition constituant probablement le meilleur amortisseur en cas de crise (contrairement à ceux qui seraient tentés d’acheter  de l’immobilier en direct).

Les SCPI restent une alternative solide pour investir durablement dans la pierre.

‍Conseils aux investisseurs

Ne vous est-il jamais arrivé de profiter des périodes de soldes pour vous acheter le vêtement ou l’objet que vous souhaitiez ? Et si vous profitiez de cette période pour prendre position ? Ne serait-ce pas le moment de le faire, donc d’acheter ?

Nous devons ici mettre en lumière non seulement la capacité distributive de dividendes réguliers des SCPI, mais également la nature à long terme de l’investissement dans ce type de véhicules, à l’instar du placement dans l’immobilier physique (la durée de détention moyenne de parts de SCPI est de 22 années pour les épargnants, avec un rendement moyen de 4,5 % brut de fiscalité - 30 juin 2023 - Source ASPIM). Ainsi, malgré les tensions, la situation est loin d’être catastrophique. Les décotes de prix de parts sont parfois notables, certes, mais les experts appellent à la prudence et à une compréhension approfondie des fondamentaux de l'investissement en SCPI.

‍A ce titre, nous vous proposons quelques « ratios repères » afin d’opérer à une meilleure sélection de vos SCPI :

- le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) : il mesure le rendement annuel de la SCPI. Il est calculé en divisant les dividendes distribués par le prix de la part. Un TDVM élevé peut indiquer un rendement attractif, mais il est également important de considérer le niveau de risque associé.

- le taux d'occupation financier (TOF) : il indique le niveau d'occupation des actifs immobiliers de la SCPI. Il est calculé en divisant les loyers effectivement perçus par les loyers théoriques en cas d'occupation totale. Un TOF élevé suggère une faible vacance locative.

- le report à nouveau (RAN) : il représente les bénéfices non distribués d'une SCPI. Un RAN élevé peut être un signe de prudence de la part de la gestion, permettant de faire face à des imprévus ou de lisser les distributions dans le temps.

- le ratio de levier financier (dette sur actif) : c’est la dette totale de la SCPI au numérateur sur la valeur totale des actifs au dénominateur. Il mesure le risque financier : un ratio d'endettement élevé peut indiquer un niveau de risque financier plus élevé, car la SCPI a souvent recours à l'emprunt pour financer ses acquisitions immobilières.

En cas de baisse des revenus locatifs ou de variation des taux d'intérêt, une SCPI fortement endettée peut donc rencontrer des difficultés pour rembourser ses dettes.

L'endettement peut également agir comme un levier financier, permettant à la SCPI d'acquérir plus d'actifs et potentiellement de générer des rendements plus élevés. Cependant, le levier financier augmente également la volatilité et le risque de perte…

Ce niveau d'endettement peut révéler la stratégie d'investissement de la SCPI : certaines peuvent préférer une stratégie prudente avec peu ou pas d'endettement, tandis que d'autres peuvent adopter une approche plus agressive.

‍Il est crucial de considérer le coût de l'endettement, c'està-dire les intérêts à payer sur la dette. Un coût d'endettement élevé peut réduire les distributions aux associés.

- la valeur de reconstitution : elle reflète la valeur de remplacement de la SCPI. Elle inclut la valeur des actifs immobiliers et les frais de transaction. Comparer la valeur de reconstitution au prix de part peut donner une indication sur la valorisation réelle de la SCPI.

- la capitalisation : c’est le produit du nombre de parts par le prix de part. Une capitalisation élevée peut indiquer une SCPI de grande taille avec une diversification importante, mais aussi une lourdeur de gestion, et un manque d’agilité face au marché.

- les frais de gestion : ils sont prélevés par la société de gestion pour couvrir les coûts de gestion de la SCPI. Des frais de gestion élevés peuvent réduire le rendement net pour les investisseurs.

- la variation du prix de part : cette variation sur une période donnée peut donner une indication sur la performance et la valorisation de la SCPI. Une augmentation du prix de part peut refléter une appréciation des actifs immobiliers.

- la diversification géographique et sectorielle : elle peut aider à réduire le risque et à améliorer la résilience face aux fluctuations du marché.

Les investisseurs doivent donc considérer l’ensemble de ces facteurs lors de l'évaluation des opportunités d'investissement dans les SCPI.

Quoi qu’il en soit, il convient de ne pas paniquer et de ne pas faire de généralités en ce qui concerne les performances des SCPI. Il est crucial de comprendre les indicateurs/ratios du fonds et de toujours se souvenir que l'achat de SCPI comporte des risques, notamment le risque de perte en capital, le risque de baisse des loyers, et le risque de vacance locative, comme si vous achetiez un bien immobilier en direct. C’est la même chose !

En conclusion, certains acteurs tirent mieux leur épingle du jeu que d’autres avec une mention spéciale pour les jeunes SCPI qui ont su investir avec discipline et discernement. N’oubliez jamais que « qui trop collecte, mal investit… » A vous donc de dénicher les nombreuses opportunités qui se présentent en cette fin d’année 2023 en privilégiant l’accompagnement rigoureux d’un professionnel avec une véritable méthodologie de sélection, ce qui vous aidera à y voir plus clair.

En 2023, le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) traverse une période de turbulences et de transformations, influencée non seulement par le contexte sociétal, les contraintes environnementales, et le contexte économique avec le renchérissement du prix de l’argent.

‍Le contexte sociétal

La crise sanitaire a accéléré la transition vers le télétravail, réduisant ainsi la demande d'espaces de bureaux. Les SCPI ont dû et doivent encore s'adapter à cette nouvelle réalité en offrant des espaces de travail flexibles et modulables pour répondre auxbesoins changeants des entreprises.

Outre l’essor du travail à distance, les préoccupations de plus en plus prégnantes concernant le bien-être en entreprise sont devenues essentielles ces dernières années. Les immeubles de bureau doivent donc être adaptés et aménagés de façon à favoriser le « mieux-être au bureau qu’en télétravail à la maison », impactant ainsi les critères de sélection des gérants de SCPI sur leurs investissements. La diminution de la demande d'espaces de bureaux dans les centres villes juste après la crise sanitaire, puis le retour progressif au bureau dans ces mêmes centres villes a également un impact pouvant entraîner une reconversion de ces surfaces en logements ou en plateformes de services multimodales, modifiant significativement les modèles de rendement des actifs détenus ou des projets d’investissements.

Les normes environnementales

Enfin, la crise a mis en lumière la nécessité d'innover et de construire de manière durable, accélérant la pression règlementaire en la matière (réglementation environnementale RE 2020 notamment). Les SCPI sont incitées de plus en plus fortement à investir dans des immeubles éco responsables et à intégrer des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leurs stratégies d'investissement.

‍Le contexte économique

Les pénuries de matières premières, les ruptures des chaînes de production et/ou d’approvisionnement observées post-covid avec la forte hausse de la demande mondiale, les perturbations des mêmes chaînes à la suite du conflit russo-ukrainien, ont eu un impact particulièrement important sur les prix. Ainsi les coûts de construction-rénovation ont explosé.

Pour combattre cette inflation inédite depuis les années 80, de fortes hausses de taux d'intérêt ont été décidées par les banquiers centraux, ayant également des répercussions significatives sur le marché des SCPI. En effet, celles-ci, empruntant dans 9 cas sur 10 à taux variable, voient le niveau de leurs charges financières s’enflammer, réduisant en conséquence leur rendement. Vigilance donc sur les SCPI présentant par exemple des taux d’endettement élevés…

Autre point : la politique monétaire de la banque centrale européenne a conduit à une augmentation des coûts d'emprunt pour les investisseurs comme pour les promoteurs immobiliers, affaiblissant mécaniquement la demande, donc le niveau des prix de l'immobilier.

Pour conclure le contexte économique, la valorisation des immeubles, particulièrement les bureaux, peut être affectée par les changements structurels dus à la crise sanitaire et dont nous avons fait référence précédemment. Les contraintes normatives sur le plan environnemental qui surenchérissement les coûts de construction-rénovation, liées à l’augmentation inflationniste des coûts des matériaux, ne sont et ne seront pas là non plus pour favoriser les rendements… Ainsi, cela peut et pourra avoir des répercussions sur les performances des SCPI et, par conséquent, sur les épargnants et investisseurs.

Décotes et liquidité

Les décotes de prix de parts s'enchaînent ces derniers temps, avec des baisses pouvant aller jusqu'à -17 %. Les transactions ont fortement ralenti au 4ème trimestre 2022 sans que les ajustements de prix se fassent. Les SCPI jeunes semblent tirer leur épingle du jeu, bénéficiant de leur agilité et de leur capacité à profiter positivement des nouvelles conditions de marché, notamment en achetant à bon compte.

Les décotes de prix de parts de SCPI en 2023 semblent être influencées par plusieurs facteurs clés :

- La baisse des prix de l'immobilier : la baisse générale des prix de l'immobilier a contribué à la décote des prix de parts de certaines SCPI. Cette baisse des prix des actifs détenus par les SCPI traduit concrètement la diminution de la valorisation expertisée du patrimoine immobilier de la SCPI.

- La remontée des taux d'intérêt : sous l'impulsion de la Banque Centrale Européenne et de sa politique monétaire mise en œuvre pour contrecarrer l'inflation, les taux ont augmenté significativement depuis 18 mois, alimentant la tendance à la baisse des prix de l'immobilier.

- Les SCPI de grands groupes bancaires : les SCPI qui ont baissé leur prix de part sont majoritairement pilotées par des sociétés de gestion filiales de grands groupes bancaires et sont surtout distribuées au sein de leurs réseaux. Ces SCPI ont investi majoritairement dans l'immobilier de bureaux, notamment des gros plateaux vieillissants et peu optimisés en région francilienne, et délivraient des rendements inférieurs à la moyenne du marché ces dernières années.

- Diversification et résilience des SCPI : à l’inverse, certaines SCPI ont réussi à augmenter leur prix de parts cette année car leur parc immobilier s'est apprécié. Cela a permis de rehausser la valeur du patrimoine détenu par leurs associés.

Le marché des SCPI est hétérogène et comprend plus de 200 véhicules avec différentes stratégies d'investissement, permettant à certaines de résister à une baisse de prix de part.

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