La pierre-papier est le placement qui se distingue en raison de ses rendements élevés. L'épargnant peut choisir entre deux catégories : les SCPI ou les OPCI. Quelques éléments pour les distinguer.
Les deux supports ont beau se ressembler, ils ne bénéficient toutefois pas des mêmes atouts du fait de leur composition. Explications.
Des rendements qui restent élevés
Les SCPI sont des sociétés d'investissement collectif dont l'objectif est d'acquérir et gérer un patrimoine immobilier composé essentiellement de bureaux ou de commerces. Lorsqu'un épargnant achète des parts de SCPI, il devient associé de celle-ci et perçoit les loyers en fonction du nombre de parts dont il est propriétaire. En 2017, les SCPI ont rapporté en moyenne 4,43% avant impôts contre 4,64% en 2016. Une situation qui s'explique, selon l'Aspim, par une hausse du prix moyen des parts et une baisse du montant des dividendes servis aux associés. Du côté des OPCI, les performances affichées sont au contraire en augmentation (3,98% en 2017 contre 3,23% en 2016), du fait d'une meilleure valorisation de leur patrimoine en portefeuille.
Des OPCI plus liquides que les SCPI
Les SCPI ont souvent la faveur des investisseurs car elles sont considérées comme des supports « purs » totalement composés d'actifs immobiliers. Toutefois, elles doivent le plus souvent être achetées en direct par l'épargnant. Ce qui suppose déjà un minimum de connaissance de sa part. Divers sondages ont d'ailleurs montré que malgré l'augmentation de sa collecte, la SCPI reste un placement pour « initiés », encore peu connu du grand public. Les OPCI ont une exposition à la pierre plus limitée. Seul 60% de leur portefeuille sont investis dans des actifs immobiliers. Le reste est placé en valeurs mobilières (actions, obligations, OPCVM), ce qui confère à l'OPCI une liquidité plus élevée que la SCPI.
Un meilleur référencement dans les contrats d'assurance vie
Cette liquidité plus importante lui permet également d'être mieux référencée dans les contrats d'assurance vie que les SCPI car elle bénéficie d'une cotation plus régulière. Cette plus grande visibilité explique en partie les bons chiffres de collecte sur ce type de véhicule. 2017 est une année charnière pour les assureurs. Les fonds en euros ont rapporté en moyenne 1,5%. Les compagnies doivent pousser leurs clients à diversifier leurs capitaux sur d'autres supports. A cet égard, la performance de 3,98% des OPCI se révèle plus incitative auprès des clients. Ce n'est donc pas un hasard si la plupart des gérants d'OPCI communiquent plus qu'avant sur leurs produits destinés au grand public. Sur la bonne dizaine accessible pour le grand public, la plupart le sont au travers de contrats d'assurance vie.
Des frais élevés sur les deux supports
Le ticket d'entrée moyen pour investir dans une part de SCPI est de 5.000 euros. L'impact des frais d'entrée n'est pas à négliger. Ils sont compris entre 10 et 12%. Les amortir suppose donc de garder ses parts durant plusieurs années. Par comparaison, l'OPCI est plus accessible. Le ticket d'entrée oscille entre 100 et 1.000 euros. Les frais d'entrée sont également moins élevés (entre 6 et 8%) que sur les SCPI. En matière de frais de gestion, les SCPI prélèvent l'équivalent de 10% par an sur les loyers encaissés. Les performances annoncées par les SCPI sont calculées nettes de ces frais. Si les parts de SCPI sont acquises via un contrat d'assurance vie, il faut également rajouter les frais de gestion du contrat, qui peuvent être compris entre 0,8 et 1,2%. Les OPCI prélèvent entre 1,5 et 3% de frais par an. Ce qui reste également cher si l'on tient compte du fait que les performances du véhicule sont moins élevées que sur les SCPI.
Une fiscalité omniprésente
En matière de SCPI, les loyers perçus sont imposés au titre des revenus fonciers. L'associé est imposable sur la quote-part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société. Si les parts ont été acquises à crédit, il est possible de déduire les intérêts d'emprunt. Si la société de gestion distribue des revenus au titre de ses placements de trésorerie, ils seront taxés en tant que revenus mobiliers. En cas de vente d'une part, la plus-value éventuelle sera imposée selon le régime des plus-values immobilières. Pour les OPCI, les règles fiscales ne brillent pas non plus pour leur simplicité : il faut distinguer selon la nature juridique de l'OPCI. S'il s'agit d'une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) les dividendes seront imposés au titre des revenus de capitaux mobiliers et les plus-values taxées selon le régime des plus-values mobilières. Si l'OPCI est un fonds de placement immobilier (FPI), les gains seront taxés en fonction de leur origine, soit au titre des revenus fonciers, soit au titre des revenus mobiliers. Enfin, il faut signaler qu'au regard du nouvel Impôt sur la fortune immobilière (IFI), il n'y a aucun avantage comparatif entre les SCPI et les OPCI. Les deux sont à déclarer en tant que biens imposables au titre de l'impôt y compris lorsqu'elles sont détenues au travers d'un contrat d'assurance vie.
