Le loueur en meublé a pour activité la location, de locaux meublés à usage d’habitation. Il s’agit d’une activité commerciale pour laquelle deux régimes fiscaux sont susceptibles de s'appliquer selon que le loueur est professionnel ou non.
Règles communes au LMP (professionnel) et au LMNP (non professionnel)
Imposition des revenus locatifs
Principe
La location en meublé à titre habituel est une activité commerciale. Les profits engendrés par l'exercice de cette activité relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc soumis à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS) en fonction de la structure juridique choisie par l'entrepreneur.
Exonérations
Sont exonérées d'impôt sur les produits retirés de la location, les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale dans les cas suivants :
- les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale et le loyer est fixé dans des limites raisonnables. Cette condition est remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable (charges non comprises) n'excède pas, pour 2016, 184 euros en Ile-de-France et 135 euros pour les autres régions ;
- le loyer ne dépasse pas 760 euros taxes comprises par an pour des locaux mis à la disposition du public pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois (par exemple : les chambres d'hôtes).
Régimes d'imposition
Le loueur en meublé a la possibilité de choisir entre les trois régimes d'imposition des bénéfices existant dans les conditions de droit commun.
- micro-entreprise ;
- micro BIC, si vos recettes annuelles sont inférieures à 32 900 €,
- régime du réel normal.
Remarque :
Dès l’imposition des revenus 2017, le régime micro-entreprise s’appliquerait aux entreprises dont les recettes hors taxes des deux années précédentes n’excèdent pas :
- 170 000 euros pour les activités de commerce et de fourniture de logement (hôtels, chambres d’hôtes, gîtes ruraux classés en meublés de tourisme, meublés de tourisme) ;
- 70 000 euros pour les prestations de services relevant des BIC et les professions libérales relevant des BNC.
Auparavant, les seuils étaient fixés à 82 800 euros et 33 200 euros.
Aussi, le loueur peut bénéficier du régime de la micro-entreprise dans la mesure où son chiffre d'affaires ne dépasse pas 70 000 € ou 170 000 euros hors taxes pour les meublés de tourisme et les chambres d'hôte.
L'intérêt du régime de loueur en meublé professionnel est de pouvoir dégager un déficit industriel et commercial imputable en totalité sur le revenu global. En effet, les déficits retirés de l'activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant,sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.
La qualité de loueur en meublé professionnel est réservée aux contribuables réunissant les trois conditions CUMULATIVES suivantes :
- un membre du foyer est inscrit au registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en cette qualité ;
- les recettes TTC de l'activité sont supérieures à 23 000 € (au niveau du foyer fiscal) ;
- les recettes excèdent la somme des autres revenus professionnels ou de remplacement (pensions et rentes viagères) soumis à l'Impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l'activité meublée, des bénéfices agricoles, des BNC et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du Code Général des Impôts (CGI). Il doit d'agir des revenus nets de frais professionnels.
Dès lors qu'une des trois conditions ci-dessus n'est pas remplie, c'est le régime de la location meublée non professionnelle qui s'applique.
Pour les loueurs en meublé non professionnels, les déficits subis ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes et non sur les autres bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.
Devez-vous payer des cotisations sociales ?
Si vos recettes annuelles sont inférieures à 23 000 euros :
(ou inférieures à 5 100 euros si vous êtes loueur de chambres d'hôtes, au sens des articles D.324-13 à D.324-15 du Code du tourisme)
Vous n'avez pas à payer de cotisations sociales pour votre activité de location meublée de courte durée. Vous déclarerez simplement vos recettes dans le cadre de votre déclaration de revenus. Vous êtes par contre redevable des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (17,2 % des bénéfices), effectués en même temps que l'impôt sur le revenu.
Si vos recettes annuelles sont supérieures à 23 000 euros :
(ou supérieures à 5 100 euros si vous êtes loueur de chambres d'hôtes)
Vos revenus revêtent alors un caractère professionnel et vous devrez payer des cotisations sociales. Vous devez tout d'abord enregistrer votre activité sur le site Guichet entreprises. Ensuite, deux cas s'offrent à vous :
- Vos recettes annuelles sont inférieures à 70 000 euros (ou 170 000 euros pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes) : vous pouvez opter pour le régime du micro-entrepreneur. Déclarez vos recettes mensuellement ou trimestriellement. Votre taux global de cotisation s'élèvera à 22,7 % (ou 6 % pour les meublés de tourisme classés et 13,1 % pour les chambres d'hôtes)
- Sinon : vous dépendez du régime de droit commun des indépendants. Déclarez vos bénéfices annuellement. Vos cotisations seront calculées par le régime social des indépendants (RSI) sur la base du bénéfice réel.
A noter : si vous êtes inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) comme loueur de meublés professionnels, vous devez vous affilier au régime des indépendants.
Contactez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE pour optimiser vos locations meublées.
