La fiscalité des SCPI

La fiscalité des SCPI est un critère important à prendre en compte par les investisseurs. En effet, les revenus versés chaque année aux détenteurs de parts de SCPI sont imposables. Par ailleurs, la valeur des parts entre dans le patrimoine soumis au nouvel Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En outre, la vente et la donation de SCPI sont également fiscalisées.

Les différents types de revenus

Une SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) peut verser à ses associés des revenus fonciers et/ou financiers. Chaque année, la société de gestion distingue les différents types de revenus et communique aux investisseurs les éléments à déclarer.

Les revenus fonciers issus des SCPI sont soumis à l'Impôt sur le Revenu comme les investissements locatifs détenus en direct. Ainsi, la quote-part des charges de copropriété et les intérêts d'emprunt éventuellement contractés pour acheter les parts de SCPI sont déductibles de ces revenus. Ces derniers sont ensuite soumis au barème progressif de l'Impôt sur le Revenu et aux prélèvements sociaux (actuellement 17,2 %).

Vous pouvez opter pour le régime fiscal du micro-foncier si vos revenus fonciers sont globalement inférieurs à 15.000 € et si vous percevez d'autres revenus dans le cadre d'un investissement immobilier en direct. Dans ce cas, l'imposition se fait après l'application d'un abattement de 30%. En revanche, si vous choisissez l'application de ce régime, les intérêts d'emprunt ne peuvent pas être déduits de votre déclaration de revenus fonciers.

Le cas des SCPI fiscales

Les SCPI fiscales investissent dans le cadre de dispositifs spécifiques (Pinel ou Malraux, par exemple). Elles offrent alors des avantages identiques aux investissements locatifs réalisés en direct. Toutefois, pour en bénéficier, il faut souscrire aux SCPI dès la première émission de ces parts et non les acquérir sur le marché secondaire. Pour bénéficier des avantages fiscaux, l'engagement de conservation de ces parts doit impérativement être respecté.

Les intérêts de placement réalisés par la SCPI (revenus financiers) sont soumis au barème progressif de l'Impôt sur le Revenu. Lorsque le foyer fiscal perçoit moins de 2.000 € d'intérêts imposables par an et, sur option, ils peuvent être soumis à une taxation forfaitaire de 24 %. Les prélèvements sociaux, actuellement de 17,2 %, s'appliquent également.

La fiscalité à la revente

La vente de parts de SCPI relève du régime des plus-values immobilières. La différence entre le produit de la vente et le prix d'acquisition est imposée à 19 %. S'ajoutent à cette imposition les prélèvements sociaux (actuellement 17,2 %). Toutefois, des abattements s'appliquent pour chaque année de détention. Ainsi, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 années de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Le poids de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Les parts de SCPI entrent dans le patrimoine taxable à l'IFI. Elles doivent être déclarées pour leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition.

En cas de succession et donation

Les SCPI sont évaluées à leur valeur vénale au jour du décès ou de la donation. Elles sont soumises aux droits de succession et donation.

La fiscalité des SCPI est plus attractive dans le cadre d'une détention longue. Ce placement doit donc s'envisager pour une durée supérieure à 15 ans.

En pratique :

Les SCPI sont des véhicules collectifs d’épargne à dominante immobilière qui génèrent majoritairement des revenus fonciers soumis à l'impôt progressif, et plus accessoirement des revenus financiers et des plus-values immobilières.

De plus en plus fréquemment, les SCPI ont une partie plus ou moins significative de leur patrimoine immobilier situé dans d’autres pays de la zone euro. Ces immeubles génèrent des revenus fonciers de source étrangère qui sont soumis généralement à un traitement fiscal spécifique (crédit d’impôt ou exonération avec recalcul d’un taux effectif).

Le régime fiscal des SCPI obéit au principe de la transparence, c’est-à-dire que l’associé d’une SCPI est imposé en transparence sur les loyers nets de charges générés par les immeubles détenus, ainsi que sur les intérêts financiers générés par les placements de trésorerie effectués ponctuellement par le véhicule. Il faut donc en théorie avoir un accès détaillé à la comptabilité de chaque immeuble détenu par la SCPI pour agréger l’ensemble des revenus.

C’est bien évidemment trop compliqué pour un associé personne physique de s’adonner à cet exercice, et c’est la raison pour laquelle la société de gestion propose un support d’information synthétique pour aider les associés à faire face à leurs obligations déclaratives.

Dans la pratique, l’exercice qui s’annonçait très complexe devient donc extrêmement simple, plus simple même que pour la déclaration de revenus fonciers provenant d’un bien immobilier détenu en direct.

Un point d’attention cependant : lorsque les parts de la SCPI ont été achetées à crédit, il ne faut pas oublier de reporter en plus le montant des intérêts d’emprunt fiscalement déductibles communiqués annuellement par la banque auprès de laquelle le crédit immobilier a été souscrit.

La déclaration 2044 pour les revenus considérés comme fonciers

Pour la partie des revenus considérés comme des revenus fonciers, c’est-à-dire l’essentiel des revenus détachés par la SCPI, l’épargnant remplira la déclaration 2044, en détaillant le revenu locatif brut, les charges déductibles et les intérêts d’emprunt.

Le net ainsi calculé sera reporté dans la déclaration de revenus principale 2042 au titre des revenus fonciers.

Concernant les revenus de source étrangère, ils doivent être reportés dans une autre déclaration, la 2047, spécifique aux revenus étrangers. Là aussi, la société de gestion guide l’épargnant en indiquant dans quelles cases reporter tel ou tel revenu de source étrangère.

Selon le pays d’origine du revenu, le principe d’imposition peut varier mais il existe deux régimes principaux applicables à la plupart des pays européens : le crédit d’impôt qui correspond au reversement de l’impôt français puisque le revenu a déjà été taxé à l’étranger et ne peut pas subir une seconde taxation, ou bien le mode de calcul dit du «taux effectif» qui revient à exonérer le revenu déjà taxé à l’étranger mais à le réintégrer dans le calcul du taux d’imposition global, qui sert en particulier dans le calcul de la retenue à la source.

La déclaration 2042 pour les revenus considérés comme financiers

Quant aux revenus financiers générés par la SCPI, il suffit de les reporter dans la déclaration principale (la 2042) au même titre que les intérêts de livrets bancaires ou les dividendes d’actions.

Là aussi, la société de gestion communique toutes les informations nécessaires à l’associé.

La pierre papier n’est donc pas seulement de l’immobilier sans les soucis de gestion locative, c’est aussi et avant tout un produit d’épargne réglementé qui garantira un accompagnement dans la durée de l’épargnant par la société de gestion.

Cet accompagnement se matérialise prioritairement par un niveau d’information élevé et fréquent : ce sont les bulletins trimestriels d’information dans lesquels la société de gestion détaille les principaux évènements touchant au patrimoine de la SCPI (départs et arrivées de locataires, acquisitions de nouveaux immeubles, arbitrages, travaux, collecte de la SCPI, dividendes distribués, évolution des valeurs d’expertise, etc…), mais aussi le rapport annuel de la SCPI qui donne lieu à un rapport de gestion complet rédigé par la société de gestion, ainsi qu’à un inventaire détaillé du patrimoine.

D’autre part, et de façon à donner aux épargnants des informations de sources indépendantes de la société de gestion, ce rapport annuel résume les observations du commissaire au compte et du conseil de surveillance.

Sur le plan fiscal, l’accompagnement de l’épargnant est également un «plus» par rapport à de l’immobilier détenu en direct : ce sont les comptables et les fiscalistes de la société de gestion qui ont élaboré la synthèse fiscale communiquée à l’épargnant, c’est donc un gage supplémentaire de fiabilité lorsque vient le moment de remplir sa déclaration.

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