Comparatif des produits

Dispositif Pinel ? Mandat de gestion, FIP ou FCPI ? Dispositif Girardin ? Dispositif Malraux ? Dispositif Monument Historique ? SCPI Fiscales ? Quel est le dispositif de défiscalisation immobilière qui correspond le mieux à mon profil d’investisseur ? Dois-je me tourner vers des solutions de défiscalisation financière ? Quelles sont les différences entre ces dispositifs ?

FIP, FCPI, Girardin industriel, investissement défiscalisant … Les solutions pour réduire ses impôts sont nombreuses, mais chacune présente des avantages et des inconvénients qu’il faut avoir bien présents à l’esprit avant de s’engager dans une opération de défiscalisation. La tentation d’aller vite pour profiter d’un avantage fiscal alléchant peut être source de déconvenues, il faut garder à l’esprit que dans les faits, vous avez jusqu’au 31 décembre de l’année en cours pour défiscaliser vos revenus et ainsi obtenir un rabais sur les impôts à payer l’année suivante.

Comparatif des dispositifs de défiscalisation pour les particuliers
 
Defiscalisation comparatif

 

Nous avons choisi de comparer ces dispositifs fiscaux en considérant un couple « Défiscalisation / Avantage fiscal » car tous les dispositifs de défiscalisation n’offrent pas les mêmes avantages fiscaux, certains permettent de défiscaliser directement l’impôt sur le revenu, d’autre permettent de réduire le montant imposable, ou seulement les revenus fonciers.

La plupart de ces dispositifs de défiscalisation ont un plafond spécifique et la grande majorité d’entre eux entrent dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, cependant le dispositif sur les monuments historiques par exemple est complètement déplafonné, quand le dispositif Girardin immobilier bénéficie d’un plafonnement majoré.

Au regard de ce graphique on se rend rapidement compte que le dispositif sur les monuments historiques est le plus puissant en terme de défiscalisation, puisqu’il permet en effet de réduire ses impôts sans limite, les lois Malraux, Girardin immobilier et Pinel outre-mer sortent aussi du lot, avec des montants de défiscalisation pouvant atteindre entre 10 000 € et 20 000 € par an pendant plusieurs années. Pour la nue propriété pas d’avantage fiscal particulier sauf la sortie de l’assiette taxable à l’ISF de la valeur de la nue-propriété. Parmi les dispositifs de défiscalisation financière, le dispositif Girardin industriel et social permet de défiscaliser jusqu’à 115 % du montant investi.

Rendement :
 

En terme de rendement, les dispositifs de défiscalisation immobilière outre-mer, Pinel outre-mer et Girardin immobilier, affichent de belles performances avec des rendements locatifs souvent bien supérieurs à la moyenne métropolitaine. Les dispositifs du Loueur en meublé (LMP et LMNP) et Bouvard offrent quant à eux des garanties locatives par bail commercial sur plusieurs années et des taux de rendement particulièrement intéressants, particulièrement pour les résidences étudiantes, les résidences seniors ou les Ehpad. Le dispositif du démembrement de propriété a un rendement nul puisque l’usufruit est cédé sur la durée de l’opération.

Au chapitre des placements financiers, le dispositif Girardin industriel propose des rendements compris entre 10 et 15 % l’année de souscription, le gain pour un investissement de 5 000 € est de l’ordre de 400 €.

Liquidité :

 

En terme de liquidité seuls les dispositifs du déficit foncier et du Loueur en meublé se détachent, avec une sortie possible pour le premier au bout de 3 ans seulement et une revente envisageable à tout moment pour le Loueur en meublé, sous réserve de trouver un acheteur bien sûr. Le dispositif Girardin immobilier impose de conserver le bien pendant 5 années au moins, 6 ans minimum pour le Pinel outre-mer, 9 ans en Malraux et en Pinel classique, 15 ans pour les monuments historiques et entre 15 et 20 ans pour les biens en démembrement.

Pour ce qui est des dispositifs de défiscalisation financière, le dispositif Girardin industriel, s’il permet de défiscaliser jusqu’à 115 % de son investissement n’est pas récupérable au terme de l’opération, les dispositifs FCPI et FIP imposent de conserver les parts au moins 5 ans, souvent 7 ou 8 ans.

Tickets d'entrée :

Sans surprise, les tickets d’entrées pour les dispositifs de défiscalisation immobilière sont très supérieurs à ceux des produits de défiscalisation financière. Pour un investissement en location meublée, Loueur en meublé ou loi Bouvard, il est possible de trouver des biens à partir 80 000 € pour une chambre d’étudiant par exemple ou encore une chambre en Ehpad. L’acquisition de la nue-propriété d’un bien en démembrement permet aussi d’investir à moindre coût dans un logement (entre -40 % à -50 % du prix immobilier total). Investir à l’outre-mer, en Guyane ou dans les Antilles offre aussi de belles opportunités pour des montants d’investissement plus abordables qu’en métropole. Les dispositifs Malraux, déficit foncier et monuments historiques nécessitent des investissements importants, notamment en terme les travaux de réhabilitation.

Enfin, les tickets d’entrée en défiscalisation financière démarrent à partir 1 000 € pour l’acquisition de parts de FCPI / FIP, par exemple. Le Girardin industriel et social permet d’investir en « one shot » pour des montants inférieurs à 5 000 €. La souscription de parts de SCPI fiscales est accessible dès 10 000 €.

 

En tout état de cause, il est indispensable d'établir votre bilan fiscal avec un professionnel sérieux et aguerri afin d'éviter de s'embourber dans un placement qui ne correspond pas à vos objectifs, uniquement pour des raisons fiscales !

Contactez sans tarder votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE !

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