Groupement foncier viticole

Par leur réaction contracyclique aux mouvements financiers, les placements dans les vignobles constituent des éléments de stabilité dans un patrimoine diversifié, permettant d'équilibrer les risques des autres arbitrages, boursiers notamment. Ils contribuent aussi à réduire la fiscalité pesant sur le patrimoine et sa transmission. Malgré la crise viticole actuelle, la baisse de la consommation hexagonale et la concurrence internationale issue des pays du Nouveau Monde (Australie, Chili, Argentine, Afrique du Sud, Nouvelle-Zélande...), le vignoble français, fort de ses 843 000 hectares, dont un demi-million sous appellation d'origine contrôlée (AOC), demeure une valeur sûre, même s'il faut savoir séparer le bon grain de l'ivraie. Encore faut-il pouvoir accéder à ce produit rare: l'achat d'un domaine viticole en direct est souvent incompatible avec les capacités d'un investisseur en quête de diversification patrimoniale, car les prix peuvent atteindre des sommets insolents: l'appellation pomerol vaut aujourd'hui jusqu'à deux millions d'euros l'hectare, et un grand cru bourguignon, plus de trois millions d'euros l'hectare...

En outre, l'achat de terres agricoles — et les vignes en font partie — est extrêmement difficile pour qui n'a pas un statut d'agriculteur, car toutes les ventes sont contrôlées par la Safer (Société d'aménagement foncier et d'établissement rural), dont la mission consiste à permettre aux exploitants d'accroître leurs surfaces cultivables. Toutefois, un investissement dans la vigne peut s'opérer via l'acquisition de parts dans un groupement foncier viticole (GFV). Un double avantage pour l'investisseur, qui est déchargé des soucis de la gestion technique et financière liée à la détention directe de vignobles — aléas climatiques (gel, grêle), maladie de la vigne (phylloxéra...), etc. —, et bénéficie des atouts fiscaux auxquels ouvre droit l'achat de terres en pleine propriété, à savoir, sous certaines conditions, une exonération de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et des droits de mutation (donation et succession).

L’attention du lecteur est attirée sur le fait que les avantages fiscaux ont toujours des contreparties, et qu’ils dépendent de la situation de chacun; elle doit être préalablement étudiée individuellement. Prenez contact avec votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE pour une étude personnalisée.

Une rentabilité faible

Les GFV sont des groupements fonciers agricoles à vocation viticole qui fonctionnent comme les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Pour un ticket d'entrée, entre 3 500 € et 17 000 € environ, selon le cru et la taille des parcelles acquises (le prixc maximum concerne principalement les GFV Champagne) sans oublier les frais d'entrée de 8 % à 10 % et et de gestion, de 0,5 à 3 % l'an), vous devenez associé d'une société civile dont l'objet est d'acquérir des vignes pour les donner à bail à long terme à des exploitants viticulteurs.

La réunion d'associés permet de sélectionner des actifs inaccessibles en direct. La rentabilité, comme il est d'usage dans le monde agricole, est modeste, ne dépassant pas 2 %, au mieux 3 % par an.

Le revenu distribué correspond en effet au fermage perçu par le groupement en proportion de la quote-part détenue. Or, le loyer du viticulteur est indexé chaque année sur la valeur du vin de l'appellation considérée... fixée dans chaque département par arrêté préfectoral(1).

Ce rendement médiocre peut toutefois être amélioré par la possibilité :

* de se voir attribuer des bouteilles chaque année (de 12 à 18 selon le GFV), soit une rentabilité entre 3,5 et 6 % environ ;

* d'acheter au-delà, chaque année, des bouteilles à prix préférentiel. Cette faculté d'achat peut, suivant les millésimes, accroître sensiblement la rentabilité du placement, de 0,5 à 1 point.

De plus, certains exploitants organisent des journées de visite avec repas sur place, ce qui permet d'allier découverte de la région et découverte de l'exploitation.

 C'est un aspect hédonique et ludique du placement.

Valorisation sur le long terme

Il ne faut donc pas s'y tromper, on n'achète pas des parts de GFV pour la rentabilité. C'est avant tout un produit de valorisation sur le long terme, dans la mesure où la valeur du patrimoine foncier augmente bien plus vite que le loyer. Le montant de la part est en effet revalorisé en fonction de l'évolution des prix des vignobles de la région et, le cas échéant, de l'expertise des propriétés. La valorisation du foncier n'est donc pas entravée par des maximas réglementaires.

C'est la raison pour laquelle, le support du foncier viticole est particulièrement conseillé pour tous ceux qui souhaitent protéger un capital sur la durée, afin de le transmettre d'une génération à l'autre. La durée de placement préconisée est de dix ans au minimum. Une recommandation suivie à la lettre par les investisseurs, pour la plupart très fidèles. Un pari gagnant, si l'on considère la progression constante du foncier viticole ces trente dernières années, quelques soubresauts mis à part. 

La valeur des parts reflète en effet le prix de la terre, et celui-ci est impacté par les variations du prix du vin. Dans un contexte de surproduction, ce prix a eu tendance à chuter ces dernières années. C'est pourquoi il est recommandé de mutualiser le risque en achetant des parts sur plusieurs GFV, et de manière générale, de ne pas consacrer à ce placement plus de 5 % de son patrimoine.

Car le risque demeure, en cas de perte de valeur, de ne pouvoir céder ses parts, dont la revente n'est pas garantie par les gérants. La demande est plus ou moins forte selon les terroirs et les propriétés qui composent le groupement foncier viticole. Le prix de cession des GFV à capital fixe(2) devra en outre être minoré du montant de droits d'enregistrement, au taux de 5 %, calculé sur la base du prix de cession conseillé chaque année par la gérance. Le retrait d'un GFV à capital variable(2) n'est pas soumis à ces droits, ce qui ne compense qu'imparfaitement l'absence d'exonération en matière d'IFI propre à ces GFV (voir plus loin).

Une fiscalité de velours

Une faible rentabilité, un capital peu liquide..., l'intérêt patrimonial des groupements fonciers viticoles est essentiellement fiscal et successoral.

 

Les GFV s'adressent à des particuliers qui ont déjà rempli tous les fondamentaux d'une bonne gestion patrimoniale : assurance-vie, portefeuille de valeurs mobilières, détention d'immobilier en direct. C'est un excellent outil de transmission du patrimoine. En raison de ses avantages fiscaux, ce produit peut permettre de rattraper le coût d'une succession mal, voire non préparée... Ce sera le cas d'une personne âgée de plus de 70 ans qui aurait omis de charger son contrat assurance-vie, par exemple.

EXONERATION TOTALE OU PARTIELLE D'IFI

Pour l'Impôt sur la fortune immobilière, les associés des GFV à capital fixe profitent d'une réduction d'assiette conséquente. Leurs parts sont en effet exonérées à hauteur de 75 % dans la limite de 76 000 euros et de 50 % au-delà de ce seuil. C'est la fraction de la valeur nette des parts correspondant aux biens loués par bail à long terme (dix-huit ans au minimum) qui est prise en compte, c'est-à-dire le foncier seul, hors autres postes inscrits au bilan du GFV, comme la trésorerie. Le bénéfice de cet avantage est néanmoins réservé aux parts détenues depuis au moins deux ans (délai apprécié au 1er janvier de l'année d'imposition), sauf lorsqu'elles ont été attribuées en rémunération d'apports d'immeubles agricoles lors de la constitution ou d'une augmentation de capital du groupement.

Attention: les GFV à capital variable (tous les GFV du CAAM appartiennent à cette catégorie) sont exclus de cette exonération.

Certains GFV co-exploitants peuvent même être totalement exonérés d'IFI pendant toute la durée de détention  et ouvrir droit simultanément à une réduction d'impôt sur le revenu, l'année de la souscription ! Cette exonération totale est possible si l’Associé détient moins de 10% du groupement. C'est le cas des GFV que notre cabinet AVENIR & SERENITE PATIRMOINE commercialise.

En contrepartie, il existe un risque de perte en capital et un risque de perte d’exploitation

Exonération partielle de droits de succession et donation

Le principe est le même en matière de succession et de donation, ce qui signifie une importante économie pour les héritiers ou les donataires : toute mutation à titre gratuit de parts de GFV bénéficie d'une exonération partielle : Abattement de 75% des droits fiscaux  (donation ou succession), jusque 300 000 € puis de 50%, sans limite de montant. Cet abattement s’applique sur la valeur des actifs viticoles, pas sur la trésorerie.

En contrepartie, les parts doivent avoir été détenues 2 ans avant la transmission, puis doivent être conservées au moins 5 ans par les héritiers ou donataires

Cette fois, les détenteurs de parts de GFV à capital variable en profitent également. L'économie d'impôt est d'autant plus forte pour le bénéficiaire, qu'il est exposé à des taux élevés dans le barème : 55 % à partir du quatrième degré de parenté, 60 % au-delà et pour une personne non parente. Cet avantage fiscal est réservé à la transmission des parts détenues par le défunt (ou le donateur) depuis plus de deux ans, sauf s'il a participé au contrat de constitution du GFV.

Revenus fonciers

Quant aux revenus, il faut savoir que les groupements fonciers viticoles ne sont pas passibles de l'impôt sur les sociétés, mais relèvent du régime fiscal des sociétés de personnes. Les associés sont imposés sur leur propre quote-part du fermage encaissé.

Si ses revenus fonciers n'excèdent pas 15 000 euros, le porteur de parts est soumis de plein droit au régime microfoncier, ce qui lui permet de pratiquer un abattement forfaitaire de 30 % (représentatif de l'ensemble des charges). Rappelons qu'un contribuable placé de plein droit sous le régime d'imposition simplifié peut toutefois opter pour le régime réel d'imposition afin de déduire d'éventuels déficits de son revenu global.

Le régime réel s'impose d'office au-delà de 15 000 euros de revenus. Le contribuable peut alors déduire le montant de ses impôts fonciers, des frais de gestion et des autres charges fiscalement déductibles (intérêts d'emprunt, par exemple, si les parts ont été acquises à crédit). La gérance fait parvenir chaque année à l'associé une lettre d'information lui indiquant sa quote-part du revenu distribué ainsi que le revenu foncier qu'il devra déclarer. Une partie des revenus distribués peut provenir des placements financiers de la trésorerie effectués par la gérance. Ces revenus financiers seront soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 %.

Plus-value

En cas de cession, la plus-value peut être assujettie à l'impôt, suivant le régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers. Ce sera le cas dès que le montant des parts cédées est supérieur ou égal à 15 000 euros. Par conséquent, la plus-value est exonérée en deçà de ce montant de cession. pour la détermination de la plus-value en cas de cession, le prix d’acquisition des parts est diminué de la réduction d’impôt sur le revenu obtenue par le cédant.

Le luxe se porte bien

Les GFV ne pouvant faire appel public à l'épargne, et ne bénéficiant pas, par conséquent, d'opérations de publicité, il faut, pour accéder à ce marché confidentiel, s'adresser à votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE. Le présent article ne constitue ni une prestation de conseil en investissement financier, ni une recommandation fiscale. Seule une étude personnalisée déterminera si votre situation patrimoniale et fiscale est propice à ce placement particulier et répond à vos objectifs.

La demande peut être très soutenue pour les crus classés de grande renommée. Par conséquent, la patience est requise surtout lorsque le groupement réunit un nombre limité d'associés.

Cette rareté est renforcée par l'absence de création de nouveaux actifs.

Quels terroirs privilégier? L'étude du marché viticole est fondamentale, car le prix du foncier est directement indexé sur la rentabilité à l'hectare : quoi de commun entre un vignoble offrant une mauvaise rentabilité, avec un foncier qui ne dépassera guère les 15 000 €/ha, et une AOC communale à rentabilité moyenne, dont le prix peut atteindre 50 000 € /ha? Sans parler des crus, dont le prix à l'hectare, régulièrement en hausse, est d'autant plus spéculatif qu'il est prestigieux, rare et de notoriété. Avec un nombre très limité d'appellations très cotées, le très haut de gamme s'apparente aux produits de luxe. Il se situe principalement dans le Bordelais, en Bourgogne et en Champagne. Les vins se commercialisent bien, notamment à l'étranger : l'exportation peut représenter, à elle seule, 80 % voire 90 % de la production. Résultat, leurs prix grimpent chaque année.

Mais quels que soient le terroir et la forme de l'investissement (achat en direct ou GFV), il faut se montrer très attentif à la stratégie marketing et commerciale de l'exploitation. Produire un vin de qualité ne suffit plus, il faut aussi savoir le vendre. Le monde viticole est en effet en profonde mutation: la production s'internationalise et la France perd son hégémonie (3). Le concept latin d'AOC qui fait sa force pourrait bien se transformer en talon d'Achille, car il se heurte au concept anglo-saxon de vins de cépage, beaucoup plus lisible pour le consommateur.

 

(1) Le prix du fermage des vignes est le prix se l'hectolitre de vin AOC de l'appellation en question. Chaque année,, un arrêté préfectoral fixe le cours des vins à retenir pour le calcul du fermage en fonction de la moyenne des ventes de vin dans l'appellation au cours de l'année passée.

(2) Dans les groupements fonciers viticoles à capital variable, les parts sont numérotées. Chaque associé peut se retirer pour tout ou partie du groupement, par annulation de ses parts (réduction du capital) en compensation d'une souscription équivalente. Il y a donc retrait et non cession des parts, contrairement au GFV à capital fixe. La gérance, quant à elle, peut arbitrer ses acquisitions dans la limite des conditions de variabilité du capital fixé par les statuts (+/- 5 % par exemple), sans autorisation de l'assemblée générale.

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