Actifs immobiliers et actifs financiers : le bon équilibre

La question de l’équilibre entre patrimoines immobilier et financier est devenue incontournable dans le contexte actuel.

Au-delà de la question économique du risque de taux et de l’arrivée éventuelle d’un cycle baissier des marchés immobiliers, la question est d’ordre fiscal.

En effet, la détention immobilière est pénalisée fiscalement en comparaison à la détention d’actifs financiers. Cependant, il ne s’agit pas de céder tout son patrimoine immobilier : certains biens restent pertinents à conserver ou à intégrer dans une stratégie patrimoniale, alors que d’autres pourraient être arbitrés au bénéfice d’enveloppes financières.

Les biens pertinents à intégrer dans sa stratégie

On retrouve parmi ces biens deux catégories principales.

En premier lieu, les biens affectifs ou d’usage, telle que la résidence principale. Ces biens trouvent incontestablement leur place dans le patrimoine, tant ce qui motive leur détention est déconnecté de toute considération de valorisation économique et de rentabilité, puisqu’ils ne produisent aucun revenu et sont souvent destinés à rester dans la famille.

En second lieu, les investissements locatifs présentent un intérêt, à condition qu’ils servent à développer un patrimoine immobilier grâce à un effet de levier financier ou fiscal. L’effet de levier financier est en général apporté par la dette contractée pour l’acquisition et plus particulièrement par les échéances de prêt couvertes par les loyers. L’effet de levier fiscal est quant à lui issu de l’investissement lui-même. Il s’agit des déficits créés (travaux, intérêts d’emprunt...), mais également des réductions d’impôt ou d’avantages fiscaux obtenus dans le cadre d’un dispositif légal de défiscalisation. C’est le cas, par exemple, des investissements en déficit foncier, Malraux, Monuments historiques, ou encore Pinel.

Les biens à arbitrer

Les biens issus d’un patrimoine immobilier locatif mature, c’est-à-dire qui ne bénéficient plus d’effet de levier, doivent faire l’objet d’une réflexion en vue de leur cession, tant leur détention est devenue pénalisée. Les revenus fonciers sont aujourd’hui les revenus du patrimoine les plus taxés. Non concernés par la flat tax, ils sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45 %) ainsi qu’aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %. Lorsqu’on ajoute la taxe foncière, l’impôt sur la fortune immobilière (pour les contribuables concernés), mais également les contraintes de gestion de ces biens liées aux locataires ou à l’entretien du bien, la nécessité de les vendre pour les arbitrer vers un patrimoine financier devient évidente. Bien souvent, ces arbitrages permettent également de renforcer la liquidité de son patrimoine et d’envisager dans bien des cas des donations aux enfants, voire aux petits-enfants, afin de favoriser leur établissement dans des conditions maitrisées.

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE se tient à votre disposition pour initier cette réflexion d’ensemble puis analyser au cas par cas.