A partir du 1er janvier 2026, un grand tournant réglementaire attend les détenteurs de crypto-actifs :
les plateformes comme Coinbase, Binance, Bitget et toutes celles opérant légalement dans l’Union européenne devront déclarer automatiquement à l’administration fiscale toutes les données de leurs utilisateurs.

Identité, soldes, historique des transactions, contrevaleur en euros… tout sera transmis de manière systématique au fisc, conformément à la directive européenne DAC8.

Le simulateur officiel de l’impôt 2021 portant sur les revenus 2020 est en ligne. Vous pouvez d’ores et déjà anticiper son montant annuel, tout en gardant à l’esprit que vous réglez déjà cet impôt chaque mois via le prélèvement à la source.

La Direction générale des Finances publiques (DGFiP) a mis en ligne le simulateur officiel 2021 de l’impôt sur le revenu le 15 janvier.

Pour rappel, la DGFiP liste sur sa page « simulateurs » l’ensemble des outils officiels, avec leur date de mise à jour, parmi lesquels celui portant sur la réforme de la taxe d’habitation en 2021 et donc l’outil annuel de calcul de l’impôt sur le revenu.

Cette nouvelle version prend en compte la revalorisation du barème progressif de l’impôt, entré en vigueur avec la loi de finances pour 2021. Comme chaque année, l’administration fiscale propose une version simplifiée ainsi qu’un « modèle complet » reprenant la déclaration de base et certaines annexes spécifiques pour les contribuables perçant des revenus indépendants, libéraux, agricoles, pour les associations de sociétés, etc.

Le simulateur actualisé au barème 2021 (pour l’imposition des revenus 2020) vous permet d’anticiper le montant annuel de l’impôt à régler cette année, mais aussi d’estimer votre taux marginal d’imposition ou le taux de prélèvement à la source applicable lors de la prochaine mise à jour automatique en septembre 2021.

Pour rappel : le prélèvement à la source réalisé courant 2020 est une « avance » sur votre futur impôt 2021 sur les revenus 2020. Vous avez donc payé la majeure partie de votre impôt 2021. Le solde à payer (ou le trop-perçu qui sera remboursé par la DGFiP) sera régularisé à l’été 2021 suite à la déclaration annuelle des revenus, au printemps 2021. Le simulateur en ligne permet d’anticiper les montants obtenus à l'occasion de cette déclaration annuelle.

Une fois cet impôt estimé, rendez-vous sur nos pages "Défiscalisation".

L'AMF alerte sur l'usurpation d'identité de Conseils en Investissements Financiers suite à de nombreux signalements d'épargnants et d'associations professionnelles.

Suite à de nombreux signalements d’épargnants ainsi que d’associations professionnelles quant à l’usurpation de l’identité de conseillers en investissements financiers, il apparaît essentiel d’appeler leurs clients à la plus grande vigilance face aux propositions d’investissements atypiques.

Plusieurs plateformes invitant les épargnants français à souscrire en ligne à ces placements ont d’ores et déjà été ajoutées à la liste noire de l’AMF répertoriant les offres non enregistrées par l’AMF. Cependant, certaines plateformes usurpent l’identité de conseillers en investissements financiers sans utiliser de site internet. Il est ainsi primordial de sensibiliser le public sur les vérifications à mettre en œuvre avant de procéder à un investissement.

Le public est invité à appliquer les précautions et règles de vigilance ci-après avant tout investissement ou toute souscription :

- Obtenir un socle minimal d’informations sur les sociétés ou intermédiaires proposant le produit (identité sociale, pays d’établissement, responsabilité civile, règles d’organisation, etc.) ;

- Ne pas faire confiance à un site dont le seul moyen d’accès se fait par formulaire, dont les coordonnées ne sont pas cohérentes (numéro de téléphone en France avec une adresse à l’étranger) ;

- Pratiquer le contre appel en cas de démarchage téléphonique ;

- Vérifier la liste des mises en garde et listes noires sur le site de l’AMF ou via l’application AMF Protect Epargne téléchargeable sur internet https://protectepargne.amf-france.org/ et épinglable sur un mobile Android ou, téléchargeable depuis l’Applestore pour un Iphone ;

- Pour les placements atypiques : vérifier la liste blanche des offres autorisées : https://www.amf-france.org/fr/espace-epargnants/proteger-son-epargne/placements-atypiques

L’AMF a publié récemment un communiqué de presse rappelant ces règles de vigilance. Il évoquait notamment des investissements dans le whisky. Cependant, les escroqueries et usurpations touchent d’autres domaines d’investissement tels que les parkings ou les crèches. Par conséquent, il apparaît primordial que chacun à son niveau fasse preuve d’une grande vigilance. De plus, dans un contexte d’épidémie de coranavirus, l’AMF et l’ACPR ont conjointement appelé les investisseurs à la plus grande vigilance face aux arnaques financières : https://www.amf-france.org/fr/actualites-publications/communiques/communiques-de-lamf/lamf-et-lacpr-mettent-en-garde-le-public-contre-les-risques-darnaques-dans-le-contexte-de-lepidemie

Les investissements boursiers ont été fortement impactés par la crise sanitaire. Personne ne peut prévoir si cela va continuer et jusqu’où cela peut baisser. Difficile également d’anticiper les effets sur l’immobilier, commercial et résidentiel. Où investir quand on souhaite rester à l’écart de la crise actuelle, avec une bonne marge de de sécurité et un rendement relativement attractif ? Voici trois idées.

Le fonds en euros du contrat d'assurance-vie

Malgré la baisse des rendements ces dernières années, le fonds en euros reste le placement garanti le plus rentable aujourd’hui. Bien au-dessus du Livret A qui est passé de 0.75% à 0.50% depuis février dernier, les fonds euros ont réalisé en 2019 une performance annuelle moyenne de 1.4%* nets de frais de gestion en 2019, soit 1,16 % après prélèvements sociaux.

Autre point important : il ne s’agit que d’une moyenne. Les meilleurs fonds ont dépassé les 1.5%* voire 2%* en 2019. 2 voire 3 fois plus que le Livret A, avec une liquidité identique.

Contrairement à une idée reçue, les sommes versées dans l’assurance-vie ne sont pas bloquées : il est toujours possible d'effectuer un retrait (un rachat) sur son contrat d'assurance-vie, à tout moment, même si le contrat n’a même pas un an.

Quid de la fiscalité sur l'assurance-vie ? Il y a plusieurs possibilités :

• Tant que vous ne faites pas de retrait, vous n'avez pas d'IR
• Si vous faites un retrait partiel, seule la part des gains du retrait est imposée
• Si votre contrat a plus de 8 ans, vous bénéficiez d'une fiscalité douce et notamment un abattement annuel sur les gains des retraits de 4 600 € pour un célibataire et 9 200 € pour un couple
• Si vous faites un retrait total, et que votre contrat a moins de 8 ans, alors vos gains subiront la flat tax (12,8 % en plus des prélèvements sociaux de 17,2%)

Si vous avez un fonds en euros moyen (1,4 %* nets de frais de gestion), le rendement net d'impôt ressort donc, au pire des cas, à 0.98 %. Mais dans beaucoup de cas, c'est plus. Par exemple si vous ne faites pas de retrait ou un retrait partiel, et/ou si vous avez un fonds performant. Si vous avez un fonds en euros de bonne qualité (au-dessus de 1.75 %* nets de frais de gestion en 2019), le rendement net d'impôt (dans le cas où vous faites un retrait total) ressort donc à plus de 1,2 %.

La forêt, le refuge idéal ?

Le GFI (groupement foncier d'Investissement) est une société civile à vocation forestière. Son activité est donc rattachée à un ou plusieurs massifs forestiers. Il permet à des investisseurs particuliers d'acheter des parts de parcelles de forêts. La société de gestion va alors exploiter son actif, c'est à dire l'entretenir, découper le bois et le revendre. Elle distribue les revenus à ses associés, les porteurs de parts. Parts dont le prix peut également évoluer avec le marché des forêts et la pousse des arbres non récoltés.

Il s'agit naturellement d'un investissement développement durable, qui permet la continuité des exploitations forestières en France.
Il s'agit surtout d'un actif tangible, réel, peu risqué et décorrélé des autres actifs « classiques » notamment des marchés financiers. En 2008, le prix de l’hectare de forêt n’a pas été impacté par la crise financière.

La gestion de la forêt par des professionnels est un confort supplémentaire pour le souscripteur d'un Groupement Forestier. Les groupements forestiers achètent auprès d'institutionnels et de particuliers des forêts françaises tout en prêtant attention à leur qualité (nature et densité des peuplements, qualité des sols, exploitabilité…).

L'investissement est accessible à partir de 5 000 €, sans aucun frais d'entrée.

La rentabilité des forêts dépend du prix du bois. Il est fonction de l'offre et de la demande. Historiquement, le rendement brut d'une forêt varie entre 1 et 3 %, et se situe généralement autour de 2%**, soit un rendement net de l'ordre de 1%** après frais de gestion du GFI.

La valeur des parts dépend de la valeur des forêts qui progresse avec la pousse des peuplements qui ne sont pas récoltés. Elle dépend aussi du prix à l'hectare qui est fonction de l'offre et de la demande. Si on croit le dernier rapport annuel sur le marché des forêts, publié par la Société forestière et des Safer (Société d'aménagement foncier et d'établissement rural), le prix moyen de l'hectare de forêt a progressé de 3.5%** en 2018, ce qui porte sa hausse à 100%** en 20 ans. Une hausse notamment poussée par la forte demande : les ventes ont atteint l'année dernière un niveau record, à 1,6 milliard d'€.



* Source : SAFER - juin 2019

Pour soutenir le secteur, durable et créateur d'emploi, l’État lui a conféré plusieurs avantages fiscaux. Et notamment un avantage successoral : au moment de la succession ou lors d'une donation, une réduction de 75 % des droits fiscaux, sans plafonnement ni contrainte de lignée ou de conservation des parts, mais avec un engagement d'exploitation durable sur 30 ans pris par le Groupement Forestier.
Cet abattement s'applique sur la valeur des forêts françaises détenues par le Groupement, pas sur la trésorerie.
Ainsi, dans une optique de succession, il est recommandé d’investir dans des parts de Groupement Fonciers déjà bien constitué.
Dépêchez vous d'y souscrire : Ce GFI va clôturer le 24 avril 2020.

Outre l'avantage succesoral, les souscripteurs bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu de 18 % de leur investissement dans la limite d'un investissement de 50 000 € pour une personne seule (soit 9 000 € de réduction IR) et de 100 000 € pour un couple (soit 18 000 € de réduction IR), en contrepartie d'une durée de blocage jusqu'au 31 décembre de la 8ème année suivant celle de la souscription. Cette réduction IR est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €, mais l'excès de réduction IR non utilisée est reportable sur les 4 années suivantes.

A noter également que les GFI sont exonérés d'IFI (Impôt sur la Fortune immobilière), sans limite de montant. Afin de bénéficier de ce dispositif, l'associé doit détenir moins de 10 % des parts du Groupement Forestier.

Pour réduire l'IR à payer l'an prochain, les investisseurs doivent acheter des parts de GFI avant le 31 décembre 2020.
 

Le viager, ça s'envisage ?

Selon l'INSEE, en 2060, 1 Français sur 3 aura plus de 60 ans. À ce moment, on comptera deux fois plus de retraités qu'aujourd'hui. 10 millions de plus qu'en 2017. L'effet du baby boom et de l'allongement de la durée de vie des Français.
Et parmi ces retraités, de nombreux auront besoin de compléments de revenus. 70 % des retraités perçoivent moins de 1 200 euros par mois. Ces revenus sont largement insuffisants pour combler les dépenses à la retraite. Heureusement, beaucoup de retraités ont anticipé et ont épargné dans l'optique de se créer un complément de retraite. Mais pour ceux qui n'ont pas pu le faire, ou qui l'ont fait de manière insuffisante, le viager présente une situation très intéressante, voire vitale, pour se dégager un complément de revenus. La plupart des retraités sont propriétaires de leur résidence principale. 77 % des plus de 70 ans sont propriétaires mais disposent de peu de liquidités. Le viager permet à une personne de vendre la nue-propriété de sa résidence principale. Une vente qui lui permettra de recevoir des revenus sans perdre l'usage de sa résidence principale.

Un acheteur en viager va acquérir un bien avec une forte décote (30 à 60 % du prix d'achat). Au moment du décès de l'usufruitier, il récupère le bien en pleine propriété. Donc son capital est multiplié par 2 environ (on achète à 50 % du prix et on récupère 100% au décès de l'usufruitier). Sur une période de 15 à 20 ans, cela donne une performance annuelle comprise entre 3,5 %*** et 4,7 %***. Avec un risque très faible puisque le remembrement est automatique au décès. Le seul risque de perte est la baisse des prix immobiliers.

Par rapport à un autre investissement immobilier, l'achat en viager propose de nombreux atouts : pas de gestion locative, pas de risque d'impayés ou de vacances locatives, et une certaine solidité dans la performance puisque le remembrement est mécanique : il se revalorise automatiquement avec le temps qui passe.

Nous déconseillons l'investissement en direct dans un seul viager, l'aléa est trop important. En revanche, investir en viager via un véhicule type SCI offre plusieurs avantages :

• Le risque, notamment l'aléa du décès, est mutualisé : Lorsque vous achetez un bien en viager, le risque, au-delà de la baisse du prix de l'immobilier, est de ne récupérer le bien qu'au bout de très longues années. Comprendre : que l'usufruitier vit bien au-delà son espérance de vie. Un risque en plus particulièrement « gênant » : vous ne voulez pas souhaiter le décès de quelqu'un. En investissant dans un véhicule type SCI, cet aléa est mutualisé : la SCI détient en effet une quarantaine de biens en viager. Certains de ces viagers vont durer très longtemps, mais d'autres seront beaucoup plus courts. Au final, la durée moyenne des viagers sera très proche de l'espérance de vie des usufruitiers. On fait donc disparaître l'aléa du décès.
• La SCI ne souhaite en plus pas du tout jouer sur l'aléa du décès : Elle ne verse au vendeur qu'un « bouquet » (une somme d'argent), et aucune rente viagère comme cela peut se faire dans certains cas. Même si le bouquet sera plus élevé que s'il y avait une rente (la SCI achète les biens immobiliers avec une décote autour de 40 %), il n'y a plus aucun aléa du décès avec la SCI.
• La SCI est un produit liquide, que vous pouvez revendre à tout moment. À chaque année qui passe le senior vieillit et voit la valeur de son usufruit diminuer. La valeur de la nue-propriété augmente donc chaque année au bénéfice de la SCI en tant que nue-propriétaire.
• La SCI est le premier véhicule d'immobilier viager dédié au maintien à domicile des personnes âgées. C'est donc un investissement socialement responsable. En rendant liquide leur patrimoine, on permet aux seniors de rester chez eux dans de meilleures conditions, de percevoir une belle somme d'argent, et ainsi d’améliorer leur qualité de vie.

À noter enfin que cette SCI est disponible via un contrat d'assurance-vie. Vous bénéficiez donc des avantages fiscaux et successoraux de cette enveloppe fiscale. Vous bénéficiez aussi des frais les plus faibles. Sur les SCPI, les commissions de souscriptions s'élèvent à 8%, 9% voire plus de 10%. Avec la SCI, les frais ne sont "que" de 2%. Les frais sont déjà amortis au bout de 6 mois...

En 2019, la SCI a réalisé une performance remarquée, de 6,73%***, après un très bon 6.42%*** en 2018, nette de frais de gestion (hors frais de gestion du contrat d'assurance vie et hors fiscalité).

Depuis le 1er octobre 2019, le sobrement nommé Plan Épargne Retraite (PER) remplace progressivement les PERP, Préfon, Madelin, Perco et autres produits d’épargne retraite supplémentaire. 

1 – À qui s’adresse le PER ?

À tous les épargnants, quelle que soit leur catégorie socio-professionnelle. Salariés, indépendants, dirigeants d’entreprise, fonctionnaires : tous peuvent prétendre au PER. C’était le fer de lance de ce projet issu de la loi PACTE : proposer un produit unique, facile d’accès et d’utilisation, mais qui puisse surtout s’adapter aux évolutions de la vie professionnelle de l’épargnant. Ce qui n’est pas le cas avec les produits actuels. Plus qu’un simple produit d’épargne, le PER se présente comme une véritable enveloppe fiscale, composée de trois versants :

• PER individuel (PERIN ou PER-I) qui remplace le PERP (tous professionnels), le contrat Madelin (indépendants) et le Préfon retraite (fonctionnaires) ;
• PER collectif (PERCOL) qui remplace le PERCO (entreprises) ;
• PER Catégoriel (PERCAT) qui prend la place de l’Article 83.

Ces trois composantes sont elles-mêmes divisées en trois compartiments, dépendants de la nature des versements :

• Compartiment 1 : versements volontaires de l’épargnant ;
• Compartiment 2 : versements issus de l’épargne salariale (participation, intéressement, etc.) ;
• Compartiment 3 : versements obligatoires du salarié et abondement de l’employeur.

Cette double répartition s’explique par le fait que la nature des versements décide des modalités de sortie et de la fiscalité du plan. Ce qui n’empêche pas le PER d’évoluer avec les changements de vie professionnelle du bénéficiaire.

2 – Quid de mes placements actuels ?

Pas d’inquiétude à avoir ; la fin de commercialisation de ces produits n’est prévue que pour le mois d’octobre 2020. Les titulaires de ces produits peuvent donc continuer à cotiser et à les alimenter jusqu’à cette date. Ils ont également la possibilité de les transférer dès maintenant sur un PER.

La loi Pacte prévoit une portabilité intégrale de l’épargne accumulée sur l’ensemble des contrats d’épargne retraite individuels. Cela signifie que le transfert de produits est ouvert à tout moment, au sein du même gestionnaire ou non.

3 – Vaut-il mieux transférer mes contrats actuels sur un PER ou les garder tel quels ?

Le PER présente de nombreux avantages comparé aux futurs anciens produits d’épargne. On pense évidemment à la sortie en capital (contre seulement 20% du capital avec un PERP par exemple), un argument de poids pour les détenteurs de PERP et de Madelin, qui ont tout intérêt à entamer dès que possible le transfert de leur plan vers un PER.

Néanmoins, il est préférable d'attendre que tous les intervenants aient sorti leur produit, afin de pouvoir les comparer, ce qui est loin d'être le cas.

Enfin, gardez en tête que le transfert d’un produit d’épargne (PERP, Préfon, PERCO, Madelin) vers un PER occasionne des frais si l’ouverture du plan date de moins de 5 ans. Frais qui s’élèvent à 1% maximum du total des sommes placées sur le plan. Pour les autres (ouverts il y a plus de 5 ans), le transfert est gratuit.

4 – Peut-on retirer de l’argent sur un PER ?

C’est sans doute l’un des plus gros freins à l’investissement dans l’épargne-retraite actuelle : l’impossibilité pour l’épargnant de récupérer son capital (sauf cas exceptionnels) avant la liquidation des droits. Si le PERP autorisait la sortie en capital pour l’acquisition de la résidence principale, il fallait attendre l’âge légal de la retraite pour pouvoir débloquer le plan. Un âge auquel bon nombre de particuliers sont d’ores et déjà propriétaires depuis belle lurette…

La réglementation du PER autorise toujours le déblocage anticipé des fonds dans les 5 cas prévus (invalidité, décès du conjoint, surendettement, etc.) mais permettra en plus aux aspirants propriétaires de se servir des sommes placées pour se constituer un apport personnel destiné à financer l’achat de leur bien immobilier.

Mais ce n’est pas tout : le PER prévoit également la possibilité pour les épargnants de choisir ou non la sortie en rente ou en capital : il sera possible de cumuler les deux ! L’idée étant de permettre aux épargnants de reprendre la main sur le placement, tout en prenant garde à la fiscalité à la sortie, qui peut être piégeuse.

5 – Les avantages fiscaux seront-ils maintenus ?

C’est tout l’intérêt des produits d’épargne supplémentaire : pouvoir déduire de son revenu imposable les versements effectués sur ceux-ci. Attention, tous les versements ne sont pas déductibles, et la déduction elle-même est plafonnée (10% des revenus nets d’activité professionnelle avec un maximum de 10% de huit fois le Plafond Annuel de la Sécurité Sociale). Bonne nouvelle de ce côté : les avantages fiscaux sont maintenus avec le PER. Toujours dans la limite des plafonds de déduction. Par ailleurs, dans le cas des PERCOL et des PERCAT, les sommes versées au titre de l’épargne salariale (intéressement, participation, compte épargne-temps, abondement de l’employeur)et les versements obligatoires ne subissent aucune imposition.

Concernant la fiscalité à la sortie, tout dépend de la forme sous laquelle l’épargnant récupère l’argent de son PER :

• sous forme de rente viagère : la rente est considérée comme une pension de retraite, au même titre qu’une pension de base ou complémentaire. En tant que telle, elle est naturellement assujettie au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après abattement de 10 %  plafonné à 3 812 €.
• en capital : concernant l’imposition lors d’une sortie en capital, il faut distinguer les plus-values, imposées au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 30%, (12,8 d’impôt, 17,2% de prélèvements sociaux) du capital, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Dans tous les cas, les versements volontaires sur un PERIN ou un PERCOL sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

A ce jour, une large part des obligations mondiales se négocie avec un rendement négatif, ce qui n’était le cas il y a 5 ans pour… quasiment aucune. Jour après jour, l’impact de la politique monétaire de taux négatifs durables se fait progressivement sentir et invite chaque épargnant ou emprunteur à revoir ses schémas du « monde d’avant ».

Ces dernières semaines regorgent d’exemples symptomatiques des conséquences de ces choix monétaires radicaux sur les épargnants français et européens.

En septembre, plusieurs banques implantées en France ont ainsi annoncé appliquer un taux négatif sur les comptes courants de particuliers fortunés. Un tabou tombe, puisque pour la première fois de l’histoire française, le liquide « pur » peut faire l’objet d’une taxation. En Allemagne aussi, la Sparkasse de Munich, cinquième caisse d’épargne du pays, a choisi d’appliquer un taux négatif à tous les dépôts supérieurs à 100 000 euros. Une taxation des comptes courants qui pourrait bien devenir universelle en Europe.

Les assureurs ont ensuite rejoint le mouvement, la semaine dernière. En France, GENERALI, rapidement suivi par ALLIANZ, a frappé un grand coup en annonçant que « le monde du fonds en euros roi est terminé ». L’assureur souligne qu’il ne lui est désormais plus possible, dans les conditions actuelles de marchés, de continuer à promouvoir un produit financier aux si généreux attributs – liquidité, garantie en capital, effet cliquet annuel sur les revenus – le tout dans un cadre fiscal avantageux tant pour l’imposition des revenus que pour la transmission. La principale raison de ce choix radical d’un point de vue commercial est là aussi l’installation durable en territoire négatif d’une large part des obligations les plus sûres, et son impact sur le risque d’insolvabilité des assureurs dans le cadre de la directive Solvency II.

Si la situation perdure, les assureurs ne pourront tout simplement plus garantir le capital ou verser un rendement garanti sur les fonds en euros traditionnels. C’est pour cette raison que tout est fait pour dissuader les épargnants de se diriger vers les fonds en euros traditionnels, et que les alternatives proposées – immobilier, fonds eurocroissance, unités de compte financières ou encore private equity – ont deux points communs : réduire le risque bilanciel pour l’assureur et proposer une espérance de rendement à long terme non nul ou négatif pour l’épargnant.

Finalement, il ne s’agit là que de la réalisation de l’objectif souhaité par la Banque Centrale Européenne en fixant des taux négatifs. Elle incite les différents acteurs du monde économique à prendre plus de risque soit en s’endettant, soit en investissant, afin de relancer l’inflation et soutenir la croissance.

Car plutôt que de financer les acteurs réputés les plus sûrs (comme les Etats) via l’achat de dettes, l’épargne est ainsi orientée vers des acteurs et des actifs certes plus risqués, mais potentiellement plus favorables à la croissance, et plus rémunérateurs. Si ce n’est pas par amour du risque, du moins par intérêt, l’épargnant doit désormais accepter le risque s’il veut se donner la possibilité d’obtenir un rendement à terme supérieur à l’inflation, sans quoi l’érosion de son capital sera certaine.

Les arnaques financières auraient fait perdre au moins 1 milliard d’euros aux épargnants depuis deux ans

Selon un communiqué commun du Parquet du Tribunal de Grande Instance de Paris, de l’Autorité des marchés financiers (AMF) et de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), on assiste à une véritable « industrialisation des escroqueries financières » qui entraînent des pertes considérables pour les épargnants. Au cours des deux dernières années : du 1er juillet 2017 au 30 juin 2019, elles sont évaluées à au moins 1 milliard d’euros.
Ces arnaques concerneraient les livrets d’épargne, et de nouveaux placements qui font le « buzz » actuellement : diamants, crypto-actifs (bitcoin), forêts, mais aussi le vin ou les cheptels… Ces placements abusifs qui mettent en avant une promesse de rendement financier alléchant devraient faire l’objet d’un enregistrement auprès de l’AMF (qui est obligatoire avant toute communication promotionnelle ou tout démarchage), ce que l’on peut vérifier en allant sur le site de l’AMF. Dans le doute, il faut passer son chemin, insiste les autorités. Et s’interroger sur le caractère plausible d’offres financières (rendement élevé sans risque…) qui s’écartent nettement de ce qui est proposé aujourd’hui par les banques, les sociétés de gestion et les courtiers d’assurances.  
Ces arnaques fleurissent grâce à Internet, sur des « sites particulièrement bien documentés et présentant une apparence de sérieux », avertit le communiqué. « Les épargnants sont démarchés par des messages ou publicités ciblées reçues par divers canaux ». Les escrocs interviennent à distance en ligne (internet, messagerie) et on ne les rencontre pas physiquement. Puis les contacts se font par téléphone : un faux conseiller appelle depuis un numéro français (ou apparemment) et il rassure sa future victime avec un mélange d’informations exactes et de discours manipulateurs. Le but étant de mettre en confiance l’épargnant pour obtenir un premier versement qui lui fera croire à la bonne qualité de son placement… Au lieu d’empocher ses gains, l’investisseur est encouragé à remettre beaucoup plus au pot. Et c’est alors qu’il ne peut plus récupérer son argent (qui a été versé sur des comptes bancaires étrangers).
Les retraités sont les plus touchés par ces arnaques (48,2% des montants investis).   Géographiquement, c’est la région PACA qui concentre le plus de victimes (17,3% des montants investis).   
Les autorités rappellent qu’elles ont obtenu le blocage de l’accès à 50 sites illégaux d’investissement depuis 2018 et qu’il est interdit de faire de la publicité par voie électronique pour des produits considérés comme spéculatifs et risqués.

Communiqué Parquet du TGI de Paris, AMF, ACPR du 17 septembre 2019

La loi Pacte harmonise le fonctionnement des produits d’épargne-retraite. Elle encourage aussi les Français à y transférer une partie de leur assurance-vie, via une carotte fiscale doublement alléchante

Les nuages qui s’amoncellent en toute discrétion au-dessus de la tête des propriétaires de biens immobiliers pourraient bien en amener certains à repenser leur patrimoine dès à présent.

Le fléchage de l’épargne vers les marchés financiers commencerait-il par la faire sortir de l’immobilier?

I. Certains nus-propriétaires devront commencer à payer l’IFI (mais pas tous…)

Le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et ne porte que sur la fortune immobilière. Mais il réserve une première surprise de taille: jusqu’ici, seuls les usufruitiers payaient l’ISF comme s’ils étaient pleins propriétaires. C’était logique, car l’usufruitier d’un bien peut l’utiliser ou le louer. Il a les ressources pour payer l’impôt. Quant aux nus-propriétaires, qui ne perçoivent rien, ils restaient hors du champ de l’ISF.

Lors d’une succession sans testament, l’époux survivant peut opter pour l’usufruit et laisser la nue-propriété aux enfants. En attendant, l’époux survivant utilise ou loue le bien et paie l’ISF. C’est le démembrement légal de la propriété. Mais un démembrement rigoureusement identique peut aussi résulter d’un testament ou d’une donation.

Désormais, lorsque le démembrement résulte de la loi, l’IFI est réparti entre les nus-propriétaires et les usufruitiers en proportion de la valeur de leur part de détention. Lorsqu’il résulte d’une donation ou d’un testament, l’usufruitier continuera à payer seul l’ISF. Allez savoir pourquoi.

Or, beaucoup de propriétaires n’ont pas vu l’intérêt de prévoir un démembrement par testament ou donation puisque la loi offre cette possibilité par voie d’option au moment du décès. Des milliers de nus-propriétaires vont ainsi devoir, dès 2018, déclarer et payer un IFI alors qu’ils étaient totalement hors du champ de l’ancien ISF, même pour des successions anciennes.

La nouvelle règle, pourtant validée par le Conseil constitutionnel, est injuste pour de nombreux nus-propriétaires. Elle peut être terrible en cas de mésentente familiale. Partant du principe qu'il vaut mieux prévenir que guérir, nous vous incitons à rédiger rapidement un testament ou une donation entre époux.

II. Les dettes seront plus difficiles à déduire

Les règles de déductibilité des dettes ont été durcies pour l’IFI. Désormais, les prêts intra-familiaux deviennent difficilement déductibles. Des restrictions parfois redoutables s’appliquent aussi aux prêts in fine.

Pour les patrimoines immobiliers supérieurs à 5 millions d’euros, seule une partie de la dette reste déductible, ce qui va créer un dangereux effet de seuil et donnera lieu à des discussions sans fin sur la valeur réelle du bien en question.

III. La location meublée n’est plus ce qu’elle était

En location meublée, on peut amortir le bien et souvent récupérer la TVA. Ce n’est pas le cas en location non meublée, ce qui a suscité en France un engouement pour la construction et l’achat de résidences de tourisme, résidences pour étudiants, établissements d’accueil pour personnes âgées dépendantes, etc.

Un récent rapport remis au gouvernement préconise d’«aligner le régime de la location meublée sur celui de la location nue». Cette phrase anodine annonce une petite révolution dans la location meublée, de nature à inquiéter les investisseurs. Affaire à suivre.

IV. L’abattement pour durée de détention est menacé

L’abattement pour durée de détention a pour effet une réduction graduelle du montant imposable pouvant aboutir à une exonération totale d’une plus-value immobilière.

Le même rapport récent préconise de remplacer cet abattement par un simple coefficient d’érosion monétaire neutralisant l’inflation. Ce serait la fin des exonérations de plus-values pour les investisseurs patients.

Cette règle peut venir bouleverser l’équilibre financier de certaines opérations patrimoniales puisque certaines plus-values actuellement exonérées ou réduites deviendraient, du jour au lendemain, intégralement imposables au taux pressenti de 36,2% (19% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux).

C’est une redéfinition radicale de la fiscalité immobilière française qui se prépare. On dit qu’elle pourrait faire l’objet d’une loi dès ce printemps.

De quoi inciter les propriétaires à réagir en examinant très rapidement leurs investissements et leur stratégie immobilière: revendre, vendre à une société familiale, refinancer, faire une donation, un testament, réorganiser la situation locative, notamment, sont autant de pistes à explorer de toute urgence. Cette opération peut être l’occasion d’une planification successorale fiscalement très efficace.

Parlez-en à votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE.