L’investissement en location meublée rencontre un succès grandissant : bonne rentabilité, avantages fiscaux, possibilité de déléguer la gestion. Mais tous les produits ne se valent pas. Comment bien choisir et éviter les pièges.
La location meublée rime souvent avec l’achat d’un logement neuf dans une résidence services spécialisée dans l’accueil d’étudiant, d’hommes d’affaires ou de seniors. Quelle que soit la spécificité de chaque programme, l’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine à crédit et de se préparer des revenus complémentaires en vue de la retraite. Avec ce genre d’opérations, on peut tabler sur des revenus garantis entre 3 et 4,5 %. Dans ce genre de résidence, tous les appartements sont «normés», meublés et gérés par un exploitant unique.
Voici les 7 paramètres à examiner avant de choisir.
Le prix
Ce placement est accessible à presque tous les budgets. Les premiers prix commencent à 90.000 euros (hors taxes) dans une résidence pour étudiants et atteignent 180.000 euros (hors taxes) dans une résidence seniors. Dans le neuf, la loi autorise l’acheteur à récupérer (ou à ne pas payer) la TVA à 20 %, à condition de conserver le bien pendant vingt ans.
L’exploitant
Etant donné que la totalité de la résidence est louée à cet exploitant unique qui s’engage via un bail commercial à régler les loyers aux propriétaires, il est nécessaire de choisir un professionnel qui soit financièrement solide pour respecter ses engagements pendant la durée du bail, soit entre neuf et douze ans.
La demande locative
Les loyers sont payés par l’exploitant que la résidence soit pleine ou pas. Néanmoins, le succès de l’établissement (donc son remplissage) doit se confirmer sur la durée. Or, pour réussir à atteindre un bon taux d’occupation, la demande locative locale doit être pérenne et le site attractif.
Beaucoup de grandes métropoles à forte population estudiantine affichent un déficit de logements pour les jeunes. Aussi, une résidence située près d’un campus ou desservie par les transports en commun est elle susceptible d’attirer les étudiants en quête d’un toit à petit prix. Face au vieillissement déjà bien engagé de la population française, la demande pour d’établissements destinés à recevoir des seniors s’accroît. Pour le tourisme, le sujet semblerait plus délicat car la bonne santé de cette activité est fortement liée à la conjoncture économique plutôt cyclique.
La gestion
Dans une résidence services, le gestionnaire s’occupe de tout. Il remplit et exploite commercialement la résidence et verse un rendement net. Il n’y a donc ni charges de copropriété ni frais de gestion locative à payer en plus.
Le rendement
En principe réguliers pendant toute la durée du bail (de neuf ou douze ans), les loyers sont versés tous les mois ou trimestres. Les rendements annuels du neuf ressortent entre 3 et 4,5 % par an.
La jouissance
Dans une résidence services, le bien n’a généralement pas vocation à être habité par son propriétaire.
La revente
Il existe un marché secondaire des appartements détenus en LMNP. Ces lots sont proposés par des sites spécialisés dans la revente.
Que ce soit pour des renseignements sur un projet d'acquisition ou de vente,
