L’investissement en nue-propriété permet aux épargnants d’acquérir à moindre coût un bien immobilier de qualité dans des secteurs prisés et des villes en pression foncière.
En dissociant l’usage de la valeur patrimoniale (nue-propriété), le schéma propose aux investisseurs un placement immobilier sécurisé.
L’investisseur achète la seule nue-propriété d’un bien immobilier et au terme de l’opération, généralement de 15 à 17 ans, il en devient automatiquement et sans frais, plein
propriétaire. Il peut alors le vendre, le louer ou l’occuper.
Pendant la durée du démembrement, le bien est entretenu par le bailleur-usufruitier qui le loue à des actifs, salariés et fonctionnaires. Le bien est entretenu selon une convention d'usufruit détaillée et notariée.
Ce modèle d'investissement ne requiert aucune durée minimale de détention. L'investisseur est libre de revendre à tout moment la nue- propriété du bien, avant même la fin de la période de démembrement temporaire, tout en conservant les avantages patrimoniaux et fiscaux acquis.
L’investissement en nue-propriété propose plusieurs niveaux de sécurité :
Sécurité d’acquisition
■ En percevant, sous la forme d’une décote de 35 % à 40 % du prix d’acquisition, la totalité des loyers libres, défiscalisés et nets de charges qui auraient été encaissés sur la période, l’investisseur maximise naturellement sa capacité d’investissement.
■ Son effort d’épargne est connu dès l'origine et sans aléa car il a l'assurance qu'aucune dépense imprévue ni risque locatif ne pèse sur son investissement.
Sécurité de la détention
■ Aucune contrainte de gestion. L’investisseur ne supporte aucune dépense de travaux et de charges pendant toute la durée du démembrement. Le bailleur-usufruitier assure la gestion locative et l'entretien de l'immeuble (parties communes et privatives) pendant toute la durée de l'usufruit.
Sécurité de sortie
■ À l’issue de la période d’usufruit, l’investisseur garde la maîtrise pleine et entière de sa stratégie de sortie.
Il a le choix de vendre, occuper ou louer le bien qui lui a été restitué en bon état d'habitabilité. Les baux consentis par l’usufruitier sont automatiquement échus au jour de l’extinction de l’usufruit.
■ À l'issue de la période d'usufruit, lorsque le locataire remplit toujours les conditions de ressources, le bailleur- usufruitier a l'obligation de lui proposer une solution de relogement comparable, au sein de son parc immobilier (article 42 de la loi ENL du 13/07/2006).
Quel est le modèle de valorisation de l’investissement ?
L’épargnant bénéficie, sur toute la période d’investissement, d’un double effet de levier hors réévaluation immobilière:
■ une valorisation mécanique liée à la reconstitution progressive de la pleine propriété ;
■ une valorisation économique liée à l’inflation.
Rendement minimal de 3,4 % hors inflation* et 5 % avec inflation* pour une valeur de la nue-propriété correspondant à 60 % de la valeur du bien en pleine propriété et une durée de démembrement de 15 ans.
*Hypothèses: inflation de 1,5 %/an et évolution immobilière de 0 %/an
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