Assurance-vie et SCPI

Face à l'inexorable baisse des rendements des fonds en euros (environ 1,50 % en 2017 pour la plupart), les assureurs dopent les performances de leurs contrats d'assurance-vie, avec de la " pierre papier". Pour cela, ils proposent des unités de compte adossées à des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), ce qui permet de profiter du rendement d'actifs tangibles : à savoir des immeubles. Comparés aux actifs financiers, comme des actions ou des fonds investis en valeurs mobilières, les parts de SCPI sont moins volatiles.

Rendement autour de 4%

En cette période de taux d'intérêt bas, les SCPI présentent l'avantage de dégager un rendement fort honorable. Alors qu'il sera connu dans quelques semaines, le taux de distribution brut moyen de la " pierre papier " devrait tourner autour de 4 à 4,5 % en 2017, selon les responsables des sociétés de gestion. C'est plus du double de ce que rapportent de nombreux fonds en euros dont l'actif se compose essentiellement d'obligations. Les SCPI constituent un bon compromis entre le rendement escompté et le risque encouru.

Si la pierre papier vient un peu au secours de l'assurance-vie, l'inverse est également vrai.Depuis plusieurs années maintenant, les CGP (conseils en gestion de patrimoine) constatent que de nombreux particuliers préfèrent céder leurs parts de SCPI détenues en direct pour reconstituer une allocation d'actifs similaire au sein d'un contrat d'assurance-vie.

Cette détention indirecte des parts de SCPI à travers l'enveloppe de l'assurance-vie permet d'avoir une fiscalité plus avantageuse, notamment au regard des droits de succession. Par ailleurs, comme les SCPI fonctionnent sur le régime de la transparence fiscale, les revenus encaissés chaque trimestre suivront le régime d'imposition de l'assurance-vie. Toutefois, dans certains cas, détenir des SCPI dans une assurance-vie n'est pas conseillé (si l'on on est imposé dans une tranche marginale avec un taux ne dépassant pas 30% et surtout si l'on souhaite imputer des déficits fonciers ou encore financer la souscription des parts de SCPI par le biais d'un crédit).

Quel est le prix d'acquisition des parts de SCPI ?

Faire le choix de ces unités de compte via l'assurance-vie nécessite de s'interroger sur les modalités d'investissement et de sortie dans les SCPI. À ce stade, un peu de pédagogie s'impose pour comprendre des notions comme le prix de souscription ou la valeur de réalisation. Les assureurs utilisent deux approches. La plus courante consiste à valoriser dans le contrat les SCPI (à capital fixe ou variable) à leur valeur de réalisation (prix de marché à l'entrée et à la sortie). Le prix de souscription subit alors une décote en moyenne de l'ordre de 2,5% par rapport à un investissement en direct. La raison est simple : la société de gestion des SCPI rétrocède à l'assureur les frais d'entrée variant généralement entre 4 et 5%. Selon sa stratégie, l'assureur partage une partie de ces frais constituant sa marge, avec l'assuré. Comme l'assuré " achète " la SCPI avec une certaine décote, il acquiert, pour un même montant d'investissement, plus de parts dans l'enveloppe de l'assurance-vie qu'en direct. D'autres contrats (ne concernant que les SCPI à capital variable), retiennent la valeur de retrait comme valeur de l'unité de compte des SCPI à l'entrée et à la sortie, alors que le montant payé par l'assuré est proche du prix de souscription. Explication : dans ce cas de figure, l'assureur qui prend à sa charge les commissions de souscription, facture à l'assuré des frais d'entrée.

Le prix de la liquidité

Les SCPI dans l'assurance-vie sont assorties d'une plus grande liquidité que celles détenues en direct : la compagnie d'assurances garantit à l'assuré la liquidité des parts de SCPI. Tandis que, dans le cadre de la détention en direct, l'associé doit patienter sur le marché secondaire pour trouver un nouvel acheteur de ses parts. Cette liquidité assurée par le contrat entraîne un coût financé par une distribution plus ou moins généreuse des revenus des parts (les loyers encaissés par les SCPI qui produisent leur rendement). 

Achat de parts limité

De concert avec les sociétés de gestion, les compagnies d'assurances peuvent limiter les versements sur les unités de compte en SCPI. Le but est d'éviter que la compagnie d'assurances devienne un associé de poids dans une SCPI et qu'une situation de blocage survienne, en cas de rachats massifs de la part des assurés. C'est là encore, une prudence nécessaire pour garantir la liquidité des parts de SCPI .

Produits de niche, les contrats d'assurance-vie comportant des SCPI comme unités de compte facilitent la diversification des investissements. Encore faut-il veiller à la composition sectorielle et géographique des SCPI retenues comme unités de compte.

Faute de pouvoir trouver des immeubles de qualité, des sociétés de gestion peuvent limiter leur collecte d'épargne. Bref, la distribution des SCPI peut s'effectuer au compte-gouttes pour une clientèle sélectionnée. Pour souscrire ce type de contrats d'assurance-vie, mieux vaut s'adresser aux conseils en gestion de patrimoine. Visant un public relativement averti, ces contrats ne sont pas encore accessibles dans les banques de détail.

Des SCPI dans les fonds en euros

Une autre solution pour doper le rendement de son contrat grâce à l'immobilier consiste à choisir des fonds en euros dont le portefeuille est massivement placé en pierre-papier.

***

Avec un fonds en euros investi partiellement en SCPI, le capital est garanti et le souscripteur dispose de son épargne sans contrainte. Avec des unités de compte adossées à des SCPI, le souscripteur encaisse indirectement les loyers et son épargne peut enregistrer des plus-values ou des moins-values en fonction de la valorisation du sous-jacent.

Dans tous les cas, prenez contact avec votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, il saura vous apporter tous les éclairicssements nécessaires et vous conseiller en fonction de votre situation personnelle.