Ne confondez pas OPCI et SCPI !

Si les deux produits peuvent être considérés comme de la « pierre-papier », ils affichent tout de même quelques différences notables.

OPCI ou SCPI ? Pour beaucoup de particuliers, ces deux produits sont quasiment similaires. Pourtant, ils ne fonctionnent pas exactement de la même façon.
Comme la SCPI, l’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) a pour but principal de gérer un portefeuille immobilier. Mais alors que la SCPI peut aller à 100 % d’actifs immobiliers, l’OPCI a une exposition à l’immobilier plus limitée (de 51 à 65 %). Le reste est composé d’actifs divers (cash, actions, obligations, OPCVM…).
Cette construction particulière offre une plus grande liquidité aux porteurs de parts d’OPCI (facilitant la revente). Les frais sont également plus modérés : 3 à 5 %, contre 8 à 12 % sur une SCPI.

Une fiscalité différente

Quant à la fiscalité sur les parts détenues en direct, elle peut être plus avantageuse côté OPCI. Pour mémoire, les revenus tirés des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, voire comme des plus-values immobilières. Les quelques OPCI ayant un statut juridique de FPI ( fonds de placement immobilier) sont soumis à une fiscalité équivalente. En revanche, ceux qui œuvrent sous le statut de SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) ont des revenus taxés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %.

En retour, du fait de leur composition, les OPCI sont évidemment plus sensibles aux aléas des marchés financiers. L’offre est enfin bien plus réduite côté OPCI et propose moins de choix à l’investisseur. Les 22 produits recensés sur le marché ont une capitalisation de 20 milliards d’euros, soit à peine plus du quart de celle des SCPI.