La location meublée

Professionnel ou non professionnel ?

Le loueur en meublé a pour activité la location, de locaux meublés à usage d’habitation. Il s’agit d’une activité commerciale pour laquelle deux régimes fiscaux sont susceptibles de s'appliquer selon que le loueur est professionnel ou non.

Règles communes au LMP (professionnel) et au LMNP (non professionnel)

Imposition des revenus locatifs

Principe

La location en meublé à titre habituel est une activité commerciale. Les profits engendrés par l'exercice de cette activité relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc soumis à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS) en fonction de la structure juridique choisie par l'entrepreneur.

Exonérations

Sont exonérées d'impôt sur les produits retirés de la location, les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale dans les cas suivants :

  • les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale et le loyer est fixé dans des limites raisonnables. Cette condition est remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable (charges non comprises) n'excède pas, pour 2014, 183 euros en Ile-de-France et 133 euros pour les autres régions ;
  • le loyer ne dépasse pas 760 euros taxes comprises par an pour des locaux mis à la disposition du public pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois (par exemple : les chambres d'hôtes).
Régimes d'imposition

Le loueur en meublé a la possibilité de choisir entre les trois régimes d'imposition des bénéfices existant dans les conditions de droit commun.

- micro-entreprise ;

- régime réel d'imposition,

- régime du réel normal.

Remarque : le seuil d'application du régime micro est de Aussi, le loueur peut bénéficier du régime de la micro-entreprise dans la mesure où son chiffre d'affaires ne dépasse pas 32 600 euros hors taxes ou 81 500 euros hors taxes lorsque la location porte sur un gîte rural, un meublé de tourisme ou une chambre d'hôte.

L'intérêt du régime de loueur en meublé professionnel est de pouvoir dégager un déficit industriel et commercial imputable en totalité sur le revenu global. En effet, les déficits retirés de l'activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant,sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.

La qualité de loueur en meublé professionnel est réservée aux contribuables réunissant les trois conditions CUMULATIVES suivantes :

- un membre du foyer est inscrit au registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en cette qualité ;

- les recettes TTC de l'activité sont supérieures à 23 000 € (au niveau du foyer fiscal) ;

- les recettes excèdent la somme des autres revenus professionnels ou de remplacement (pensions et rentes viagères) soumis à l'Impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l'activité meublée, des bénéfices agricoles, des BNC et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du Code Général des Impôts (CGI). Il doit d'agir des revenus nets de frais professionnels.

Dès lors qu'une des trois conditions ci-dessus n'est pas remplie, c'est le régime de la location meublée non professionnelle qui s'applique.

Pour les loueurs en meublé non professionnels, les déficits subis ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes et non sur les autres bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.

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