Quelques pistes pour diminuer votre IFI

Vous possédez plus d’1.3 millions d’euros de patrimoine immobilier ? Vous êtes donc contribuable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière !

Si vous êtes soumis à l’IFI, il n'existe plus qu'une seule solution pour bénéficier de réductions fiscales : Faire des dons !

La réduction d’impôt est identique à celle qui était applicable à l’ISF. Elle est de 75% du montant de votre don limitée à 50.000 euros, soit un don maximum de 66.666 euros. L’IFI devient une annexe de la déclaration de revenu.

Vous avez le choix entre donner des titres ou donner de l’argent. Jusqu’à présent, votre générosité vous permettait de cumuler réduction d’impôt et diminution des actifs taxables.

Avec l’IFI ce n’est plus le cas, puisque les actifs financiers ne sont pas imposables. Comme pour l’ISF, les organismes éligibles sont les fondations reconnues d’utilité publiques et certains organismes sans but lucratif comme les établissements de recherche ou d’enseignement supérieur.

Mais les dons aux associations reconnues d’utilité publiques n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt, sauf s’il s’agit d’associations dont l’objet est le financement et l’accompagnement de la création et de la reprise d’entreprises.

Vous l'aurez compris, les dons vont être insuffisants, il va falloir se pencher plus sérieusement sur votre patrimoine lui-même !

1) S’interroger sur le poids de l’immobilier dans son patrimoine

Autant dire que les détenteurs d’immobilier ne sont pas favorisés par la réforme fiscale Macron. Tout d’abord les revenus fonciers restent soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, alors que les revenus financiers sont assujettis au PFU (30% prélèvements sociaux inclus). Enfin, l’ISF disparaît sauf pour les biens immobiliers assujettis désormais à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

La réforme fiscale doit donc vous inciter à mener une réflexion patrimoniale. Vous n’allez probablement pas vendre vos biens de jouissance pour diminuer vos impôts mais une réflexion sur la rentabilité nette de vos biens locatifs s'impose, notamment à l'approche de la retraite.

2) Acheter ses biens immobiliers à crédit

Du temps de l’ISF, financer l’achat d’un bien immobilier avec un apport personnel ou à crédit était sans incidence sur l’impôt. En finançant le projet avec votre épargne vous substituiez un bien immobilier à un actif financier mais la base imposable restait identique.

Et si vous aviez recours à l’emprunt, la valeur du bien acheté était neutralisée par la dette (passif déductible). Finalement l’actif net était identique quel que soit le financement retenu.

Avec l’IFI, les règles changent. Prenons l’exemple d’un contribuable qui possède 2 millions d’euros d’immobilier et 1 million d’euros sur un compte-titres (exonéré d’IFI). En utilisant son compte-titres pour financer l’achat d’un bien immobilier d’1 million d’euros, la base taxable passe à 3 millions d’euros. Le financement bien à crédit permet de limiter l’assiette taxable à 2 millions (3 millions de biens taxables moins 1 million de dettes).

3) Transmettre de son vivant à ses enfants

La notion de foyer fiscal au sens de l’IFI est la même que celle définie pour l’ISF. Les biens détenus par vos enfants majeurs sont exclus de votre patrimoine taxable.

Si la transmission de votre patrimoine fait partie de vos préoccupations, vous avez tout intérêt à donner en priorité une maison de vacances, un appartement locatif ou tout autre bien immobilier qui alourdit votre impôt sur la fortune immobilière. La donation de liquidités ou d’un portefeuille serait sans effet sur l’IFI.  Selon vos objectifs et vos besoins, vous pouvez donner le bien en pleine propriéré ou conserver l’usufruit.

La donation temporaire d’usufruit peut également être envisagée pour aider vos enfants étudiants (majeurs). S’ils ne possèdent pas d’autres biens immobiliers ils ne devraient pas être assujettis à IFI. 

4) Activer le plafonnement

Le principe même du plafonnement est maintenu pour l’IFI. Ce dispositif permet d’éviter qu’un contribuable ne paie un montant d’impôt (IFI, prélèvements sociaux, impôts sur le revenu) supérieur à 75% de ses revenus.

Comme avec l’ISF, l’impôt sur la fortune immobilière est réduit de la différence entre les impôts payés et 75% des revenus perçus.

La stratégie mise en place pour activer ce mécanisme du plafonnement consiste donc à limiter ses revenus.

La solution souvent retenue pour diminuer ses revenus sans diminuer son train de vie, est la mise en place de retraits programmés sur un contrat d'assurance-vie.

La raison est simple, chaque retrait comprend une part d’intérêt et une part de capital. Or, seule la quote-part d’intérêt est considérée comme un revenu.

5 - DIMINUER VOTRE BASE TAXABLE

Trois moyens :

  • Diminuer la valeur de son patrimoine par le démembrement de propriété

Qu’est-ce que le démembrement ? Il s’agit du fait de séparer un bien immobilier en deux entités : l’usufruit du bien (droit de jouissance du bien) et la nue-propriété (possession des titres de la propriété). La nue-propriété n’est pas assujettie à l’IFI, par contre celui qui bénéficie de l’usufruit devra déclarer la valeur de la totalité du bien dans son patrimoine. Pour nos propositions de programmes neufs en nue-propriété, cliquez.

  • Les biens professionnels

Tous vos biens dépendant à votre exploitation personnelle et liés à l’usage industriel, commercial, artisanal, libéral ou encore agricole sont exonérés à 100%. Pour cela, cette activité devra être exercée par le propriétaire ou son conjoint. Attention cependant à ne pas abuser de ce dispositif, une erreur qui peut vous coûter cher. Attention également à bien anticiper la future cession des biens professionnels lors de votre retraite sinon le choc sera rude !

  • Investir dans les bois et les forêts

Envie de diversifier vos placements et votre patrimoine ? Sachez qu’il est possible de bénéficier d’une exonération d’ISF en investissant dans des parcelles de forêts ou par la souscription dans des groupements fonciers forestiers ou sociétés d’épargne forestière. Néanmoins ce placement est risqué et peut être réduit à néant en cas de catastrophe naturelle (incendie par exemple) si aucune assurance n'est prise. Les bois et forêts sont exonérés d'IFI à hauteur de 75% de leur valeur.

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